Le carnet d’entretien d’immeuble

(Dern. mise à jour le 2/6/2008) Il s’agit d’un document – quelle qu’en soit la forme : cahier, classeur ou impression ordinateur si le « carnet » proprement dit est tenu sous forme électronique – consignant toutes les informations relatives à l’entretien d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles formant un même ensemble immobilier.

L’établissement et la tenue à jour par le syndic d’un carnet d’entretien ont été rendus obligatoires par la loi «SRU» qui a ajouté cette obligation dans l’article 18 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ; un nouvel article 45-1 stipule que «tout candidat à l'acquisition d'un lot de copropriété, tout bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat ou d'un contrat réalisant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot peut, à sa demande, prendre connaissance du carnet d'entretien de l'immeuble établi et tenu à jour par le syndic». Un décret du 30 mai 2001 en a fixé le contenu minimal.
Le carnet d'entretien a deux objectifs principaux :
- servir de guide et de support à la surveillance et au contrôle des différents composants de l'immeuble, et consigner les inspections et contrôles effectués,
- enregistrer et conserver l'historique des travaux et interventions d'entretien ou de réparation notables, autres que celles relevant des contrats d'entretien courants (qui doivent au demeurant faire l'objet de carnets de maintenance spécifiques. Cet enregistrement doit notamment mentionner les garanties dont sont assortis les travaux ou les interventions, de façon à éviter d'omettre de les faire jouer le cas échéant.
Le carnet d'entretien doit également mentionner les contrats d'entretien courant avec les périodicités d'intervention.
Ainsi sa consultation doit permettre très rapidement de vérifier si l'entretien de l'immeuble est suivi, de connaître les prestataires engagés sur l'immeuble par contrat (et donc assumant une responsabilité), de connaître les éventuelles pathologies récurrentes sur lesquelles il convient de s'interroger, et d'envisager les travaux futurs.
En ce sens, le carnet d'entretien doit être un outil confectionné sur-mesure pour l'immeuble. Ainsi, son établissement a également l'intérêt d'obliger à procéder à un véritable examen approfondi et évaluation de l'immeuble et de ses composants ou équipements. Cet examen devrait inclure une analyse de la conformité de ces composants ou équipements aux normes et réglementations en vigueur.
Par la suite, et selon les périodicités fixées, sa tenue permettra de revenir sur chacun des composants et équipements et de procéder à une nouvelle évaluation.
La consultation du contrat d'entretien doit être ouverte à tout copropriétaire et également aux candidats acquéreurs. Au demeurant, un carnet d'entretien bien tenu pour un immeuble bien entretenu doit être un plus dans un argumentaire de vente et justifier une survaleur pour le bien concerné.
Toutefois, pour éviter tout problème avec le vendeur, cette communication ne peut se faire comme il se doit que sous la responsabilité de ce dernier.

EXTRAIT DU DECRET N° 2001-477 DU 30 MAI 2001 FIXANT LE CONTENU DU CARNET D'ENTRETIEN DE L'IMMEUBLE
(…)
Art. 2. - Le carnet d'entretien est établi et mis à jour par le syndic qui actualise les informations qu'il contient.
Lorsque le syndicat gère plusieurs bâtiments, le syndic ouvre dans le carnet d'entretien un chapitre par bâtiment.
Lorsqu'il existe un ou plusieurs syndicats secondaires, il est tenu un carnet d'entretien par chacun d'eux. Dans ce cas, le syndic ouvre, dans le carnet du syndicat principal, un chapitre pour les parties communes à l'ensemble des syndicats.

Art. 3. - Le carnet d'entretien mentionne :
- l'adresse de l'immeuble pour lequel il est établi ;
- l'identité du syndic en exercice ;
- les références des contrats d'assurances de l'immeuble souscrits par le syndicat des copropriétaires, ainsi que la date d'échéance de ces contrats.

Art. 4. - Le carnet d'entretien indique également :
- l'année de réalisation des travaux importants, tels que le ravalement des façades, la réfection des toitures, le remplacement de l'ascenseur, de la chaudière ou des canalisations, ainsi que l'identité des entreprises ayant réalisé ces travaux ;
- la référence des contrats d'assurance dommages ouvrage souscrits pour le compte du syndicat des copropriétaires, dont la garantie est en cours ;
- s'ils existent, les références des contrats d'entretien et de maintenance des équipements communs, ainsi que la date d'échéance de ces contrats ;
- s'il existe, l'échéancier du programme pluriannuel de travaux décidé par l'assemblée générale des copropriétaires.

Art. 5. - Le carnet d'entretien peut en outre, sur décision de l'assemblée générale des copropriétaires, contenir des informations complémentaires portant sur l'immeuble, telles que celles relatives à sa construction ou celles relatives aux études techniques réalisées.
(…)


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