Vente copropriété - Le questionnaire notaire (article 5 du décret du 17 mars 1967)

(Dern. mise à jour le 8/12/2010) Le notaire chargé de rédiger l'acte de vente constitue son dossier à partir des éléments que lui communique le vendeur - son acte de propriété et le règlement de copropriété notamment, ainsi que les coordonnées du syndic. Il contacte le syndic par commodité pour connaître la liste des modificatifs éventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les procédures judiciaires en cours. Le syndic est tenu de communiquer les informations prévues par l'article 5 décret du 17 mars 1967.

Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, l’article 5 décret du 17 mars 1967
modifié par le décret du 27 mai 2004, donne désormais une liste très précise des informations à communiquer dans "un état daté comportant trois parties" :

"1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

"a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

"b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

"c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

"d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 [annuités restant dues lorsqu'en application de cet article le copropriétaire a demandé à payer sa quote-part de travaux d'amélioration en dix ans (NDLR)] ;

"e) Des avances exigibles.

"Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

"2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

"a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;

"b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

"3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

"a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;

"b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

"c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

"Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."

Les termes employés se réfèrent à des définitions données dans L’article 45-1 de ce même décret :

"Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

"- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

"- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

"Les avances sont remboursables."


Le syndicat, par la main de son syndic a aussi à cette occasion la possibilité de délivrer un certificat, dit "de l’article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 1 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat". Le syndic qui délivre un tel certificat a intérêt à être sûr de ses comptes car sa délivrance le prive de la possibilité d'exercer ensuite son droit d'opposition sur le versement au vendeur du prix de la vente, et risque de lui compliquer toute action de recouvrement ultérieure. Les syndics avisés ne délivrent dans la pratique ces certificats que contre versement de provisions substantielles les mettant à l'abri d'une sous-estimation dont ils auraient ensuite à assumer la responsabilité... Ce versement est demandé bien entendu "sous réserve de l'apurement des comptes" (article 5 du décret du 17 mars 1967).

A défaut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer à son droit d'opposition.


Au cas où la date de signature est repoussée, le syndic peut être invité à réitérer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues nécessaires. Ce n'est cependant pas une obligation, le notaire et les parties devant en principe être capables d'extrapoler les demandes du syndic à partir des informations qui ont été fournies, celles-ci étant formulées par référence à la date portée par l' "état daté"...

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