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FICHES PRATIQUES GENERALES
Crédit immobilier - L’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers (PPD)
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(Dern. mise à jour le 5/7/2011)
L’hypothèque conventionnelle et le privilège de prêteur de deniers (PPD) sont des garanties qui ont pour fonction de protéger les prêteurs contre le risque de l’insolvabilité éventuelle des emprunteurs.
En cas de défaillance de l'emprunteur, l'organisme prêteur peut faire vendre l'immeuble en justice et se faire payer sur le produit de la vente.
Ces garanties portent sur un immeuble, au sens juridique du terme, c'est-à-dire un terrain, une maison, un appartement, etc.
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L’hypothèque conventionnelle
L’hypothèque est un droit réel (portant sur un bien) cette garantie est attachée au bien quelque soit le propriétaire, elle est obligatoire lorsque le prêt est débloqué en plusieurs fois,notamment pour le financement d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et la construction d’une maison individuelle ou de travaux.
L’hypothèque conventionnelle produit ses effets seulement en cas de défaillance de l’emprunteur, alors le créancier pourra recourir à la procédure de saisie immobilière et obtenir du juge un titre exécutoire (voir décret du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble).
L’hypothèque conventionnelle doit faire l'objet d'un acte notarié, elle est toujours consentie, pour le capital, à hauteur d'une somme déterminée que l'acte notarié mentionne à peine de nullité, elle n'a rang que du jour de l'inscription prise par le créancier à la conservation des hypothèques, dans la forme et de la manière prescrites par la loi (article 2425 du code civil). La transmission ou la mainlevée de l'hypothèque ne peut être consentie que par un acte passé en forme authentique (acte notarial).
Elle a une durée équivalente à celle du prêt et au plus, postérieure de un an à la date de la dernière échéance sans toutefois que la durée de l'inscription puisse excéder cinquante années (article 2434 du code civil).
A l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt, puis, après une année, l’inscription de l’hypothèque tombe d’elle-même sans frais, ni formalités. La mainlevée n’est nécessaire qu’en cas de revente d’un bien immobilier si le prêt n’est pas arrivé à son terme.
La prise d’hypothèque et sa mainlevée ont un coût qui est calculé sur le montant initial du crédit. Ce coût comprend, des impôts et taxes ainsi que la rémunération du notaire fixée par le décret n° 78-262 du 8 mars 1978 (tarif des notaires).
Le privilège de prêteur de deniers (PPD)
La banque bénéficie de ce privilège lorsque les fonds prêtés sont entièrement consacrés au financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Cette garantie ne permet pas le financement d’un appartement en l’état futur d’achèvement ni la construction d’une maison. Le contrat de prêt doit être inclus ou mentionné dans l’acte de vente et les fonds empruntés doivent être entièrement consacrés au financement de l’acquisition d’un bien immobilier. La garantie du créancier appelé prêteur de derniers n’est pas une hypothèque mais un privilège.
Tout comme l’hypothèque, le privilège de prêteur de deniers (PPD) doit faire l’objet d’un acte authentique devant notaire. L’acte doit contenir une quittance délivrée par le vendeur et une déclaration d’origine des deniers. Dans les deux mois de la signature de l’acte (article 2379 du Code civil), il doit être inscrit au registre de la conservation des hypothèques et l’acte d’acquisition doit être publié, c’est deux formalités étant "fusionnées" le conservateur des hypothèques n’est pas autorisé à percevoir la taxe hypothécaire, son coût est donc moins élevé que celui de l’hypothèque.
Le privilège reste inscrit jusqu’à la date de fin du prêt plus un an ; il devient automatiquement caduc après cette date.
Tout comme l’hypothèque, la mainlevée n’est nécessaire qu’en cas de revente d’un bien immobilier si le prêt n’est pas arrivé à son terme.
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