Toitures-terrasses et combles inutilisés - des m2 à rentabiliser

(Dern. mise à jour le 13/1/2012) Les toitures-terrasses et les combles d’une copropriété représentent un potentiel inexploité. Créer des toitures en pente et investir les combles pour de nouvelles surfaces habitables, c’est apporter une nouvelle jeunesse à un immeuble, voire financer plus largement sa modernisation. (Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°20 hiver 2011)

Dans le principe, créer une toiture en pente sur un toit plat, ou prendre possession de combles inutilisés, ne pose pas de problèmes insurmontables. Techniquement, les solutions sont nombreuses et relativement simples, les cas d’impossibilité totale sont rares.
En revanche, la complexité administrative peut freiner la concrétisation. Pourtant, des surélévations, combinées ou non à des restructurations plus globales, voient le jour, elles nécessitent des équipes soudées et qui ne ménagent pas leur peine pour arriver à faire sauter les différents verrous. En préalable, trois paramètres doivent être rassemblés pour espérer aboutir : un coefficient d’occupation des sols (le COS), qui autorise de la création de surface habitable, un bâti qui soit techniquement compatible, et enfin un prix du m2 construit suffisamment élevé dans le secteur considéré, pour espérer rentabiliser l’opération. Il existe aussi d’autres opportunités, parfois initiées par un seul copropriétaire, qui peuvent pour des raisons diverses intéresser, ou pas, l’ensemble de la copropriété.

Un toit en pente sur une toiture-terrasse


De la période d’après guerre à la fin des années soixante-dix, « habitat collectif » rimait avec « toiture-terrasse ». On a beaucoup construit à cette période, et les entreprises d’étanchéité ont connu leur heure de gloire. Des litiges relativement importants, mais aussi un retour vers une architecture plus traditionnelle, ont poussé les architectes comme les maîtres d’ouvrage à revenir massivement au toit en pente, moins coûteux en maintenance, et d’intégration plus aisée dans les centres anciens. Les concepteurs y ont vu aussi un autre avantage, celui de pouvoir créer des mètres carrés habitables, des appartements supplémentaires, voire des duplex. Plus récemment, c’est l’envolée des prix de l’immobilier qui a amené à une réflexion de fond, quant à l’intérêt de greffer une couverture classique, souvent à deux pentes, au dessus d’une toiture terrasse existante. Techniquement, un tel rajout n’est pas très complexe, sauf si la toiture-terrasse est déjà très encombrée d’équipements techniques ou d’édicules d’ascenseurs. Le volume créé se compose le plus souvent d’une charpente bois ou métallique, les éventuels pignons ou départs de murs sont traités en ossature bois ou en béton cellulaire. Sur une construction en bon état, les surcharges apportées sont sans incidence sur la structure, et nécessitent rarement de renforcer le gros œuvre. Les seuls travaux lourds concernent l’accès au niveau nouvellement créé. Quand aux éventuels édicules d’ascenseurs présents en toiture terrasse, la technologie actuelle des motorisations d’ascenseurs, très miniaturisée, permet éventuellement de les supprimer.


Réglementation et copropriété : les principaux écueils


Les écueils possibles se situent d’abord au niveau de la réglementation locale, et plus encore au sein même de la copropriété, l’importance des travaux et des sommes à engager pouvant amener à des votes négatifs et à un blocage du projet. Dans les faits, le remplacement d’une toiture terrasse par une toiture en pente peut se traduire de plusieurs façons. La copropriété vote ces travaux, à l’occasion par exemple d’une échéance de réfection obligatoire de la toiture terrasse, ce qui en minimise le coût réel. La copropriété en profite pour créer des mètres carrés habitables, pour en faire de véritables appartements, voire des studios pour étudiants. Les possibilités de montages financiers sont multiples, avec toujours à la clé une volonté de financer les travaux par les logements créés, qu’ils soient revendus à un particulier, à un bailleur professionnel, ou loués directement par la copropriété. Le deuxième intérêt d’une telle opération est de réduire mathématiquement les charges de chaque copropriétaire, puisque le nombre de millièmes par appartement diminue dans les faits. Il arrive également que le copropriétaire du dernier niveau propose de réaliser à ses frais une couverture en pente et ses accès, dans le but sinon de doubler, mais du moins d’agrandir fortement la surface de son appartement. Ce scénario, qui devrait en théorie satisfaire tout le monde, une couverture neuve gratuite pour la copropriété, se heurte parfois à la jalousie de ceux qui ne peuvent pas profiter de cette situation… Une fois ces difficultés aplanies, il reste à passer le cap du permis de construire.
Généralement, le fait de proposer une toiture classique, en lieu et place d’un toit plat, est plutôt bien perçu par les municipalités, sauf si le projet déséquilibre l’unité architecturale du quartier. La pierre d’achoppement peut être le COS, qui ne laisse pas toujours, si la densité est déjà élevée, de possibilité de surface à construire.


Prendre possession de combles existants


Lorsque le comble existe mais n’est pas utilisé, les contraintes liées à la copropriété sont les mêmes que précédemment, hormis la toiture déjà existante, ce qui simplifie techniquement le projet. Des combles inutilisés sont une configuration assez courante dans l’habitat collectif, jusqu’au début des années cinquante. Vouloir prendre possession de tout ou partie des combles émane en général du ou des copropriétaires des appartements du dernier niveau, le plus souvent pour s’agrandir.
La dépose d’un permis de construire reste obligatoire, le règlement de copropriété et la ventilation des millièmes doivent être revus, et la création de surfaces à construire doit là aussi être compatible avec le COS. Techniquement, ce cas de figure est plus simple : pas de nouvelle couverture, et seulement la création d’un accès privatif depuis un appartement du dernier niveau. Il faut néanmoins vérifier que le plancher haut du dernier niveau soit capable de supporter des contraintes d’exploitation normales, ce qui n’est pas toujours le cas dans les constructions anciennes. Si un nouveau plancher est créé, ce sera en bois, pour des raisons de rapidité, de facilité d’accès, de poids et de propreté. Il faut retenir le principe d’un plancher isolé : plancher « double », chape sèche, mise en œuvre d’un isolant dense au-dessus du premier plancher… les solutions efficaces sont légion, afin d’assurer une isolation acoustique correcte, vis-à-vis du niveau inférieur. Un aménagement de combles ne se conçoit pas sans fenêtre de toit, une solution simple et peu coûteuse. D’autres méthodes permettent de faire entrer la lumière dans un comble, comme les lucarnes et les chiens assis, qui présentent l’avantage de créer du volume dans des combles étroits ou bas. Une verrière fixe aussi peut aussi remplacer une partie du toit, les jouées d’une lucarne ou d’un chien-assis peuvent être vitrées, des puits de lumière imaginés jusqu’à créer un véritable patio intérieur, sans aucun vis-à-vis avec le voisinage. Enfin, il reste les pignons, aveugles à l’origine dans un comble perdu, dans lesquels il est parfois possible de percer des fenêtres classiques, sous réserve du respect des règlements de prospect et de mitoyenneté. Lorsque le volume est limité par la hauteur sous plafond, on peut imaginer de descendre de quelques dizaines de centimètres le plancher du comble, de façon partielle ou totale. Les limites se situent au niveau de la hauteur sous plafond du niveau inférieur, qui ne doit pas être trop réduite, afin d’éviter une sensation d’écrasement.


Dans tous les cas, assurer le confort thermique


Toiture rapportée ou comble existant, assurer le confort thermique est primordial. Le duo laine de verre en rouleaux + plaques de plâtre sur profilés métalliques reste de loin le plus utilisé. La souplesse de la laine de verre, son adaptation à des éléments de charpente parfois irréguliers, la rend bien adaptée aux travaux de rénovation, cette technique est par contre consommatrice d’épaisseur. Les isolants minces répondent aux critères d’encombrement réduit. Bien que remis en cause par les instances officielles, ils connaissent un succès grandissant de la part des entreprises, qui apprécient leur faible épaisseur et leur facilité de mise en œuvre. Les panneaux supports de couverture, à retenir dans le cas de la création d’une toiture sur un toit plat, présentent beaucoup d’atouts. Ils intègrent en un seul produit trois fonctions : le plafond, l’isolation et la sous-toiture. Ils sont en général composés d’une structure en bois, d’une âme isolante en polystyrène ou en polyuréthane, et d’une sous-face décorative. Le confort thermique, c’est également le confort d’été. Malgré la qualité des isolants, les volumes sous toiture et les combles en général restent très sensibles à la charge thermique. Seule une climatisation est en mesure de maintenir des températures basses pendant les périodes les plus chaudes, tout dépend ensuite de leur durée, et ce que les occupants du lieu sont prêts à accepter en terme d’inconfort. Depuis quelques années, les fabricants proposent des ensembles de petite puissance, économiques, silencieux, et adaptés à la climatisation des deux ou trois pièces qui composent un comble. La plupart de ces procédés sont réversibles, ce qui permet également d’assurer le chauffage l’hiver.


Obtenir des aides, des subventions, des allégements d’impôts…


D’autres possibilités existent, à l’instar des stations de montagne et des stations balnéaires, qui doivent faire face au vieillissement de nombreuses copropriétés. Au début des années 1980, la municipalité de Saint Bon, en Savoie, qui gère la station de Courchevel, pousse à la rénovation de Courchevel 1 850. Une grande partie de la station s’est faite dans une période où l’architecture de montagne ne se concevait qu’au travers du béton apparent et des toits mono pente. Les attentes ont changé, et la municipalité a réfléchi au moyen d’inciter fiscalement les propriétaires à donner un aspect plus « chalet » à leurs immeubles. L’incitation visait à rajouter un niveau d’appartements, en remplaçant les toitures mono pente par des toitures traditionnelles, mais aussi en requalifiant les façades. Les premières applications se porteront sur les établissements hôteliers, qui profiteront d’avantages fiscaux offerts par la commune, dont la suppression des taxes foncières sur les surfaces créées. Devant l’intérêt de la formule et l’effet d’entraînement, les copropriétés suivront massivement. L’exemple vaut également pour des copropriétés de bord de mer, construites en masse il y a trente ou quarante ans, et qui peinent à être maintenues en bon état. Les municipalités, et plus récemment les communautés de communes, ont tout intérêt à ne pas laisser ce parc se dégrader et être de moins en moins occupé. C’est ce que l’on appelle le syndrome des « volets clos », ces appartements de plus en plus difficiles à louer, dans lesquels les propriétaires, parfois âgés, ne s’investissent plus. Là encore, des montages financiers sont parfois possibles, très variables selon les régions, les besoins et les actions mis en place. Les pistes sont nombreuses, comme les Opérations de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisir (ORIL), les aides techniques à la rénovation, fournies par des organismes « labellisateurs » tels que Gîtes de France, des subventions plus ou moins importantes des départements sur le montant des travaux de rénovation, des défiscalisations diverses…
Les possibilités fiscales et les montages administratifs sont vastes, pour permettre à une copropriété de créer de la surface habitable à moindre coût, tout en améliorant l’isolation, le chauffage, les ascenseurs, l’accessibilité… pour l’ensemble des occupants.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°20 hiver 2011)


La décision en copropriété par www.universimmo.com

Créer un toit en pente sur une toiture-terrasse s’assimile à des travaux d’« amélioration » tels que définis par l’article 30 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965 : « la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux » ; ils relèvent pour leur décision de la double majorité de l’article 26 de la loi : la « majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix » de tous les copropriétaires. Une disposition de cet article prévoit néanmoins qu’à défaut d’avoir été approuvés dans ces conditions de majorité, les travaux d’amélioration qui ont recueilli l’approbation de la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés peuvent être décidés par une nouvelle assemblée générale, convoquée à cet effet, qui statue à cette dernière majorité.
La création d’espaces utilisables sous ces combles, comme sous des combles existants, relève de cette même majorité si ces espaces sont destinés à rester des parties communes. Même chose pour l’aménagement de combles existants destinés à être vendus à des copropriétaires ; dans ce cas le modificatif de règlement de copropriété créant un ou plusieurs lots issus des parties communes et la vente de ces lots (leur « aliénation ») relève aussi de cette même majorité.
À noter que si le gros œuvre et la toiture du bâtiment constituent des « parties communes spéciales » appartenant aux seuls copropriétaires du bâtiment, seuls les copropriétaires de ce bâtiment prennent part au vote.
La création d’espaces destinés à devenir des parties privatives par la création d’un toit en pente sur une toiture-terrasse ou même la construction d’un étage supplémentaire relève d’un autre régime qui est celui de la « surélévation », en général toujours prévue dans les règlements de copropriété. Il faut alors y rechercher à qui appartient le « droit de surélévation » : il peut appartenir à tous les copropriétaires, aux seuls copropriétaires du bâtiment concerné s’il y a plusieurs bâtiments, voire même à un ou plusieurs copropriétaires, ceux du ou des lots du dernier étage…
Lorsqu’un tel projet est le fait du syndicat des copropriétaires, la décision ne peut se prendre qu’à l’unanimité de tous les copropriétaires (article 35 de la loi). Le modificatif de règlement de copropriété créant les lots se prend alors dans les mêmes conditions. Cette disposition est assez compréhensible, dans la mesure où le syndicat non seulement engage des dépenses qui peuvent être importantes, mais aussi excède manifestement les pouvoirs que la loi lui a reconnus pour la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ; sans compter qu’il endosse vis-à-vis des acquéreurs futurs des lots à créer la responsabilité du constructeur…
Les lots créés deviennent néanmoins propriété indivise des copropriétaires à qui appartenait le droit de surélévation, et sont vendus à leur profit des copropriétaires par décision à la majorité de l’article 26 où ne prennent part au vote que ces copropriétaires.
Mais le syndicat peut aussi céder (on dit « aliéner ») ce droit de surélévation à un ou plusieurs copropriétaires : dans ce cas, la décision se prend à la majorité de l’article 26 où seuls prennent part au vote les copropriétaires à qui appartient le droit de surélévation. Mais l’article 35 de la loi a prévu quelques dispositions supplémentaires : « La décision d’aliéner [aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif] le droit de surélever un bâtiment existant exige, outre la majorité prévue à l’article 26, l’accord des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever, et, si l’immeuble comprend plusieurs bâtiments, la confirmation par une assemblée spéciale des copropriétaires des lots composant le bâtiment à surélever, statuant à la majorité indiquée ci-dessus. « Toutefois, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain en application de l’article L. 211-1 du code de l’urbanisme, la décision d’aliéner le droit de surélever ce bâtiment est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Cette décision exige l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur du bâtiment à surélever. « Si le règlement de copropriété stipule une majorité supérieure pour prendre les décisions prévues aux deux alinéas précédents, cette clause ne peut être modifiée qu’à cette même majorité. »
À noter tout de même que la majorité de l’article 26 peut être l’unanimité de tous les copropriétaires s’il peut être considéré que la surélévation met en cause la « destination de l’immeuble » (avant-dernier alinéa de cet article). Ce peut être le cas, si cette construction en dénature la qualité architecturale. L’aliénation du droit de surélévation a nécessairement une contrepartie, sous peine que la décision puisse être attaquée pour abus de droit comme contraire aux intérêts de la copropriété ; en général la contrepartie est le versement d’un prix, plus rarement la prise en charge de travaux…
Toutefois, la Cour de cassation a retenu qu’il ne s’agissait pas d’une vente de partie commune à proprement parler, mais d’un transfert de la propriété de la partie d’immeuble surélevée à son constructeur au fur et à mesure de son édification… Nuance subtile qui évite que le ou les lots créés par la surélévation soient, même temporairement, la propriété indivise des autres copropriétaires avant d’appartenir à leur bénéficiaire !


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