Le prêt-relais

(Dern. mise à jour le 5/4/2012) Ce type de prêts, appelé aussi « crédit-relais » est un prêt de courte durée, deux ans au maximum (à laquelle peut s’ajouter une période d’anticipation pouvant elle aussi aller jusqu’à deux ans, dans le cas où ce prêt finance la construction d’un logement). Il vise à aider à faire coïncider la vente et l’acquisition d’un bien immobilier, financée au moins partiellement avec le produit de la vente. Il permet d’obtenir l’avance d’au moins une partie de ce produit attendu en attendant la réalisation de la vente et l’encaissement du prix. L’emprunteur s’engage à mettre en vente son bien à un certain prix, le produit de la vente permettant de rembourser. Il est donc impératif que le bien soit effectivement vendu dans le délai prévu.

Les caractéristiques des prêts-relais

Le montant du prêt est inférieur à la valeur supposée du bien, il varie entre 50 et 80% de la valeur du bien mis en vente. L’établissement prêteur se prémunit ainsi contre le risque d’une surévaluation du bien et le vendeur dispose d’une marge de baisse : même si le bien est vendu moins cher qu’espéré, le produit de la vente doit suffire à rembourser le prêt. Le prix est fixé sur la base d’une expertise, au frais de l’emprunteur, par un notaire ou une agence immobilière, ou se fonde sur une promesse ou compromis de vente.

Ce sont des prêts personnalisés qui prennent en compte les caractéristiques spéciales et les frais de chaque opération soumise.

Le taux d’intérêt est libre et varie selon l’établissement.


Les différents types de prêts-relais


- Le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique :
Le prêt-relais est dans ce cas partie intégrante du financement de l’acquisition, il est ajouté au montant du prêt amortissable classique souscrit pour l’acquisition, dont le montant est calculé en tenant compte de la rentrée de fonds attendue de la vente, et qui doit constituer tout ou partie de l’apport personnel.Jusqu’à la signature de la vente, l’emprunteur paye les mensualités du prêt amortissable et les intérêts sur le montant du prêt relais. A l’encaissement du produit de la vente, le prêt-relais est remboursé en une fois.
L’emprunteur rembourse donc, chaque mois, les intérêts du prêt relais plus les échéances du prêt classique, cependant lorsque les mensualités jusqu’à la signature de la vente dépassent la capacité normale de remboursement de l’emprunteur, l’établissement de crédit peut proposer, sur le prêt finançant l’acquisition, un différé d’amortissement, jusqu’au remboursement du prêt-relais.

-Le prêt relais avec franchise totale accompagné d’un prêt amortissable :
Ce montage associe le prêt relais à un crédit amortissable comme le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique. Simplement, il est assorti d’une période de « franchise totale », ce qui signifie que les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois. Le plus souvent la durée de la franchise totale est prévue sur 12 mois. Au terme de cette période, si le bien n’est pas vendu, l’échéance mensuelle est égale aux intérêts dus majorés des intérêts cumulés de la première année pour la durée restante à courir.

- Le prêt relais « sec » :
Ce type de prêt-relais est sollicité lorsque le financement de l’acquisition est destiné à être assuré en totalité par le produit escompté de la vente. Les conditions financières et d’octroi d’un prêt relais sec sont moins favorables que celles des prêts relais associés à un financement de l’acquisition, car la rentabilité pour le prêteur est faible voire nulle, et ce dernier n’est pas motivé par le placement d’un crédit immobilier de longue durée...

- Le prêt global ou crédit relais intégré au prêt principal :
L’emprunteur contracte un prêt pour financer le nouveau bien en intégrant le capital correspondant à la valeur du premier bien. A la vente de ce dernier, une partie du prêt est remboursée par anticipation (le contrat prévoit généralement une absence de pénalités de ce remboursement anticipé partiel). La banque modifie alors le prêt pour diminuer le montant des mensualités ou la durée restante, suivant l’option qui a été prévue dans le plan de financement.
Cette formule est plus souple qu’un crédit-relais adossé, car elle n’impose pas de date butoir à la revente du logement ancien.


- Le prêt-relais du « 1% logement »
Les salariés des entreprises assujetties au 1% logement en situation de mobilité professionnelle ou en perte d’emploi lié à un plan social, peuvent bénéficier de prêts-relais de la part de l’organisme d’ »Action logement » auquel leur entreprise verse ses cotisations. Ces prêts peuvent se monter jusqu’à 70% de la valeur vénale du bien à hauteur de 150.000 € pour un bien situé en zone A, 120.000 € en zone B1, 90.000 € en zone B2, et 60.000 en zone C (zonage du régime « Scellier»). Ils sont d’une durée de 1 an renouvelable une fois. Le taux est égal au taux du livret A défini annuellement selon le taux en vigueur au 31 décembre de l'année n-1 avec un taux minimum de 1,5 % l'an et un taux maximum de 3 % l'an.


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