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DOSSIERS GENERAUX


L'ITE, efficace, elle optimise aussi les opérations de ravalement

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L'ITE, efficace, elle optimise aussi les opérations de ravalement
(Dern. mise à jour le 29/5/2012)

Outre le traitement des ponts thermiques, et les économies d’énergie qui y sont associées, l’isolation par l’extérieur a aussi l’avantage de ne pas réduire la surface habitable du logement.

(Dossier réalisé par Michèle Fourret et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°21 printemps 2012)

La RT 2012 oblige à traiter les ponts thermiques (fuites de chaleur) qui offrent, dans les immeubles plus ou moins anciens des déperditions importantes, notamment au niveau des intersections entre les murs et les planchers (près de 40 % de la déperdition totale dans certains bâtiments). En assurant la continuité de l’isolant, l’isolation thermique par l’extérieur ou ITE permet d’obtenir une résistance thermique optimisée. Cette solution, aujourd’hui grandement utilisée pour la rénovation d’immeubles, consiste ainsi à mettre en œuvre des moyens destinés à limiter les transferts de chaud et de froid entre l’intérieur et l’extérieur d’un bâtiment : à partir de la paroi support (maçonnerie, murs béton, parpaings, briques…), elle se compose d’un isolant hygrothermique fixé à la paroi côté extérieur, ainsi que d’un revêtement de protection et de finition, qui recouvrent entièrement la construction. L’ITE est particulièrement intéressante si un ravalement est prévu, puisqu’elle permet de rénover la façade tout en l’isolant, mais elle nécessite impérativement un diagnostic préalable réalisé par un professionnel.


L’obligation d’un audit énergétique

Un décret publié au JO du 27 janvier 2012 précise en effet l’obligation de réalisation d’un audit énergétique pour les copropriétés de plus de cinquante lots. Il appartient au syndic de copropriété d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires la réalisation de cet audit, l’ITE elle-même devant bien évidemment être aussi décidée à l’échelle de la copropriété. Cet audit doit être réalisé par une personne qualifiée et indépendante. L’assemblée générale des copropriétaires devra sélectionner un maître d’œuvre qui sera chargé de réaliser des études complémentaires, ce qui permettra d’évaluer la faisabilité des travaux envisagés par l’audit global. Cette maîtrise d’œuvre sera constituée d’un architecte et d’un bureau d’études thermiques. Les travaux prévus seront présentés à l’assemblée générale des copropriétaires. Devront être stipulés le coût, la durée des travaux et les pistes de financement. Sur ce plan, un Eco-PTZ collectif a été voté le 2 décembre dernier et vise notamment à « apporter une solution de financement aux copropriétaires ». L’objectif est aussi de simplifier le montage des dossiers, qui serait alors réalisé par le syndicat pour l’ensemble des copropriétaires. Toutefois, l’éco-prêt copropriété n’est prévu que pour la réalisation d’une seule action et non d’un bouquet de travaux comme pour l’Eco-PTZ individuel. Il prévoit également qu’un copropriétaire participant à un éco-prêt collectif puisse demander un éco-prêt complémentaire pour financer les travaux qu’il souhaiterait effectuer pour son seul logement en complément des travaux votés par la copropriété. Enfin, il ne peut être adopté qu’un seul éco-prêt par copropriété.


Les différentes solutions techniques d’ITE

Il existe de nombreuses solutions d’isolation des façades permettant de répondre à différentes situations et cahiers des charges.

La solution enduit sur isolant consiste à fixer l’isolant sur la façade, puis de le recouvrir de plusieurs couches d’enduit, d’une trame de renfort et d’une finition. Avantage : ce procédé est le plus économique et permet de traiter les surfaces peu ouvragées. En revanche, sa résistance au choc est moyenne, il faut donc éviter d’en poser en partie basse des immeubles, souvent sujet à des dégradations. Il subit aussi la dilatation du support et peut plus facilement se fissurer. On trouve :

- L’enduit mince : on emploie comme isolant du polystyrène expansé ignifugé, de la laine de roche ou des isolants collés ou fixés mécaniquement.
En termes de revêtements, il s’associe à un enduit mince à base de liant organique posé en deux couches sur panneaux d’isolant. Dans la première couche est introduit un treillis d’armature en fibre de verre. Puis on applique une couche d’enduit de finition.
- L’enduit hydraulique : on emploie les mêmes types d’isolants que précédemment. Ensuite, le revêtement sera un enduit à base de sable appliqué en deux couches de 15 à 20 mm (avec, également, un treillis d’armature dans la première couche), avant application d’une couche d’enduit de finition.
- Les enduits isolants sont constitués de mortiers auxquels sont incorporées des particules de matériaux isolants (billes de polystyrène expansé, vermiculite exfoliée, etc.). Généralement appliqués en trois couches, ils ne permettent pas d’obtenir des résistances thermiques équivalentes à celles atteintes par les autres procédés et sont réservés aux parois déjà isolées auxquelles on souhaite apporter un complément d’isolation.

Les vêtures sont des éléments de petite dimension constitués d’un isolant et d’un parement fixé directement sur le mur, avec un aspect de brique ou de pierre. Les vêtures ont l’avantage de tenter de concilier la facilité de mise en œuvre avec un parement efficace tout en embellissant la façade. Inconvénients : elles sont plus chères que les enduits minces sur isolant et un peu moins résistantes que les bardages. L’isolant employé sera surtout du polystyrène expansé, du polystyrène extrudé, des laines minérales ou du polyuréthane. La fixation s’effectue sur des panneaux d’isolant compatible par collage ou fixation mécanique. Le revêtement est ensuite fixé à travers l’isolant.

Les bardages : l’isolant est accroché à une ossature elle-même fixée au mur. La structure porteuse est recouverte de matériaux de natures variables : tuiles, ardoises, plaques d’aluminium, carreaux de céramique, zinc ou bois. etc. On emploie surtout comme isolant des laines minérales non hydrophiles, plus rarement du polystyrène expansé ou du liège. Le bardage est appliqué après pose de l’isolant sur la surface du bâtiment. Ce procédé a pour réputation d’embellir la façade, d’être très durable et peu sensible à l’encrassement. Mais il nécessite beaucoup de main-d’œuvre et est par conséquent assez coûteux. Attention : les bardages sont sensibles à la prise au vent. À Paris, on utilise principalement les techniques des enduits et des vêtures, le bardage n’étant possible que dans des cas particuliers et limités car modifiant complètement l’aspect extérieur du bâti. Concernant le choix de la couleur, il est plus judicieux d’opter pour une couleur claire qui absorbera beaucoup moins la chaleur qu’une couleur foncée et permettra de meilleures performances pour le confort d’été.
Selon le ministère du Logement, 90 % des bâtiments parisiens ont été construits avant la première réglementation thermique (1974). Leurs consommations moyennes avoisinent les 140 kWh/m²/an. Les bâtiments de type haussmannien présentent certaines particularités thermiques qui ne conviennent pas à un bon confort d’hiver. Si l’ITE est une solution qui répond au mieux à ce déficit de performance thermique en hiver, les immeubles haussmanniens sont souvent ornés de sculptures et autres éléments de décorations protégés par les Architectes des Bâtiments de France (ABF). Il est donc difficilement concevable de masquer ces ornements par une ITE. Toutefois, il est possible de réaliser une isolation thermique par l’extérieur, sur la façade côté cour et sur les pignons aveugles, c’est-à-dire sans fenêtre ou ornement architectural.


Avantages et inconvénients

L’ITE assure une haute performance de l’isolation grâce à la suppression des ponts thermiques et permet de conserver l’espace intérieur de son habitation lors d’une rénovation. Elle permet par ailleurs de changer l’esthétique de l’immeuble grâce à une grande variété d’aspects, du plus traditionnel au plus moderne. Les solutions de systèmes à lame d’air ventilée se mettent en effet en œuvre avec de nombreux matériaux : derrière tous types de bardages : plaques en fibre ciment, ardoises naturelles, dalles de pierre naturelle ou reconstituée, éléments de terre cuite, bardeaux de bois, panneaux de stratifié épais, vitrages clairs ou émaillés, panneaux photovoltaïques, résilles et bacs végétalisés, etc.
Par ailleurs, l’ITE est une solution possible notamment à l’occasion d’une rénovation complète ou à l’occasion du ravalement d’une façade ou d’un pignon. Lorsque les enduits extérieurs sont dégradés, elle permet en effet de réaliser plusieurs opérations en même temps : isolation, étanchéité, ravalement. Enfin, elle protège les murs des variations climatiques. Toutefois, avant tout projet, il faut consulter les règles d’urbanisme de la commune (plan local d’urbanisme et plan d’occupation des sols et le règlement d’urbanisme local) pour connaître les contraintes esthétiques s’appliquant aux façades. Le fait de modifier l’aspect extérieur du bâti nécessite une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
L’ITE est également moins pertinente sur une façade présentant trop de parois vitrées, modénatures (éléments en relief), balcons, loggias et autres bow-windows, qui représentent autant de ponts thermiques à traiter (linteaux, appuis de fenêtres) et donc de difficultés voire d’obstacles à la réalisation. L’Ademe précise que « seuls des systèmes sous Avis Techniques doivent être employés pour garantir la pérennité et les performances nécessaires aux ouvrages de façade ». Enfin, le coût de l’ITE est un peu plus élevé que celui de l’isolation par l’intérieur, mais hors coût de ravalement (environ 30 % plus cher). Pour juger de la rentabilité de la technique, il convient donc d’inclure le coût d’un éventuel ravalement de façade.


Le problème de l’ITE en limite de propriété

Lors de la construction neuve d’un bâtiment, le problème ne se pose pas. La construction se fait le long de la limite de propriété, isolation extérieure comprise dans le mur. Ce n’est pas le cas en rénovation car toute intervention sur les façades existantes entraîne des modifications. Il y a donc obligation légale de déposer une demande d’autorisation d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire). Dans le cas d’un bâtiment existant construit en limite de propriété, limite séparative ou de référence (le long de la limite de propriété sur voirie), l’ITE n’est possible que dans certains cas :
- En limite séparative, il est préférable d’être en bon terme avec son voisin pour demander une autorisation ou « créer une servitude pour création d’ITE » ou pour racheter une parcelle de terrain… Sinon, il faudra se contenter de l’isolation par l’intérieur associée à un enduit extérieur isolant de quelques centimètres pour les façades concernées.
- En limite de référence (limite de domaine public), la question n’est pas réglée. À ce jour, il y existe peu d’information sur les saillies ou avancées de façades constituées de la création de l’ITE en façade existante, alors que les cas sont très nombreux. Dans le code de la construction et de l’habitation, l’article L112-1 indique que « Conformément à l’article L.112-5 du code de la voirie routière et à l’article 52 de la loi du 16 septembre 1807, aucune construction ne peut être élevée en bordure d’une voie publique sans être conforme à l’alignement ». Dans le code de la voirie routière, l’article L112-5 renvoie aux saillies : « Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l’alignement, sous réserve des règles particulières relatives aux saillies ».

Quels coûts ?

Il est clair pour les experts professionnels que l’enduit sur isolant extérieur et le polystyrène sont les techniques et matériaux les plus employés car ils offrent un faible coût, mais aussi une facilité de mise en œuvre. En réhabilitation, il faut ajouter le coût induit à la modification des façades, à l’adaptation des menuiseries extérieures si besoin, des occultations (volets à déporter), des descentes d’eau pluviales à dévoyer, garde-corps, prolongement de toitures… Ajoutons à cela qu’au-delà de 20 cm d’épaisseur d’isolant, les ossatures doivent être plus importantes pour palier au poids et au déport supplémentaires, entraînant un surcoût difficile à justifier auprès des maîtres d’ouvrages. ■


(Dossier réalisé par Michèle Fourret et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°21 printemps 2012)


L’isolation des murs par l’extérieur offre d’autres gros avantages et notamment celui de tirer le meilleur profit de l’inertie du gros oeuvre en conservant les propriétés thermiques des murs intérieurs, c’est-à-dire de leur capacité à stocker la chaleur en hiver et à la restituer dans les pièces intérieures. En été, les murs stockent la fraîcheur de la nuit et la restituent dans la journée, maintenant ainsi une température agréable pour les occupants.
Elle protège ainsi des variations climatiques en écrêtant les pics de température. À savoir : un bâti qui présente une température plus uniforme, évite les phénomènes de dilatation différentielle et travaille moins, réduisant les problèmes de fissuration et leurs conséquences.



La décision en copropriété par www.universimmo.com

Les modalités de décision sont différentes suivant que les travaux de pose d’une isolation thermique sont envisagés comme une composante de travaux de ravalement (cas notamment des enduits sur isolants), ou comme l’ajout d’un équipement nouveau à l’immeuble, tel qu’une vêture ou un bardage de panneaux isolants fixés sur rails ou profilés. Dans le premier cas, l’essentiel l’emportant sur l’accessoire, ils seront considérés comme partie intégrante de travaux d’entretien et la majorité requise en assemblée des copropriétaires sera celle de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, à savoir la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Dans le second cas, les travaux relèvent de la majorité requise pour les « travaux comportant transformation, addition ou amélioration », et que l’article 30 définit entre autres comme l’adjonction d’éléments d’équipement nouveaux à l’immeuble. L’article 26 requiert que ces travaux soient adoptés par l’assemblée des copropriétaires avec une règle de majorité contraignante, mais une disposition dérogatoire de la loi autorise l’assemblée des copropriétaires à les décider à la majorité de l’article 25*, à savoir la majorité des voix de tous les copropriétaires, dès lors qu’ils visent à réaliser des économies d’énergie ou réduire les émissions de gaz à effet de serre. *à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24** en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 ».


Label promotelec

Dans le cadre de ses missions, l’association Promotelec promeut la valorisation des solutions et usages énergétiquement performants et innovants faiblement émetteurs de CO2. L’isolation thermique par l’extérieur constitue une solution d’avenir pour améliorer les performances thermiques d’un bâtiment en neuf comme en rénovation. L’efficacité énergétique dans une démarche de rénovation est conditionnée par l’approche globale des travaux. Chaque projet doit être étudié au cas par cas pour trouver le point d’équilibre entre la performance énergétique, le confort, l’impact environnemental et le coût. C’est pourquoi, l’association Promotelec propose une démarche globale de qualité via le Label Promotelec Rénovation Energétique. Il repose sur un accompagnement par des experts en rénovation énergétique qui ont fait la preuve de leurs compétences techniques et capacités de conseils, à la fois dans la réalisation d’une rénovation exemplaire et dans le process de certification de la qualité du bâtiment rénové.
En savoir plus : www.promotelec.com



Pour une garantie de la performance : choisir un produit certifié

La certification ACERMI des isolants complète le marquage CE de ces produits qui est obligatoire depuis mars 2003. Toutes les caractéristiques déclarées sont certifiées : elles sont à minima la résistance thermique avec la conductivité thermique, le comportement à l’eau, le comportement mécanique (et, selon les cas, la réaction au feu).
La résistance thermique R d’un matériau isolant est d’autant plus élevée que son épaisseur est grande et que son coefficient de conductivité (lambda) est faible. La résistance thermique, exprimée en m2.K/W, s’obtient par le rapport de l’épaisseur (en mètres) sur la conductivité thermique du matériau considéré. Plus R est important, plus le produit est isolant.


Attention pour le bardage rapporté

Toute solution mettant en œuvre un bardage rapporté se doit d’être conforme aux règles de l’art. Qu’il s’agisse d’une solution sous Avis Technique ou faisant l’objet d’un constat traditionaliste, elle respectera les règles générales de conception et de mise en œuvre décrites dans les cahiers de prescriptions techniques (CPT) du CSTB : CPT n° 3316 modifié par les n° 3422 et 3585 pour les bardages à ossature bois et CPT n° 3194 modifié par le cahier 3 586 pour les bardages à ossature métallique (Centre technique et scientifique du Bâtiment - www.cstb.fr)


Bailleurs : partage avec les locataires des économies d’énergie et déductibilité des revenus fonciers par www.universimmo.com

La loi « MLLE » du 25 mars 2009 dite de « mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » a, dans le but de faciliter pour les propriétaires bailleurs le passage à l’acte dans la décision de réaliser ou de voter des travaux d’économies d’énergie, créé la possibilité lorsque des travaux d’économie d’énergie sont réalisés par eux dans les parties privatives d’un logement ou dans les parties communes de l’immeuble, de demander aux locataires une contribution pour le partage des économies de charge, à partir de la date d’achèvement des travaux, sous réserve que ces derniers leur bénéficient directement et qu’ils leur soient justifiés ; cette contribution ne peut toutefois être exigible qu’à la condition qu’un ensemble de travaux ait été réalisé ou que le logement atteigne un niveau minimal de performance énergétique. Son montant, fixe et non révisable, ne peut être supérieur à la moitié du montant de l’économie d’énergie estimée. Par ailleurs, les dépenses d’isolation thermique, non récupérables sur les locataires, sont déductibles pour les bailleurs de leurs revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration », sous réserve toutefois que les locaux loués dans l’immeuble soient affectés à l’habitation, et de ne pas avoir demandé à bénéficier du crédit d’impôt au titre du développement durable. S’ils demandent à en bénéficier, seule la fraction dépassant le plafond de prise en compte de 8 000 € est déductible.



Crédit d’impôt et Eco-prêt à taux zéro par www.universimmo.com

Les propriétaires de leur résidence principale peuvent bénéficier d’un crédit d’impôt sur le revenu pour les dépenses en faveur du développement durable (article 200 quater du CGI), afférentes à un immeuble achevé depuis plus de deux ans, payées entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2015 (le délai initial a été prorogé plusieurs fois), pour l’acquisition et la pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques, dans la limite d’un plafond de dépenses par mètre carré. Un arrêté a fixé ce plafond à 150 € TTC/m2 de parois isolées par l’extérieur (CGI - annexe IV article 18 bis ), et précisé les caractéristiques techniques et les critères de performances minimales requis pour les matériaux utilisés : ils doivent posséder une résistance supérieure ou égale à 3,7 mètres carrés Kelvin par watt (m² K/W). Ce crédit d’impôt peut bénéficier aux copropriétaires occupants pour leur habitation principale, mais aussi pour les propriétaires bailleurs pour les logements qu’ils s’engagent à louer nus à usage d’habitation principale, pendant une durée minimale de cinq ans, à des personnes autres que leur conjoint ou un membre de leur foyer fiscal. Le taux du crédit d’impôt est de 18 % du montant des équipements, matériaux et appareils mentionnés.
En copropriété, il se calcule sur la quote-part de la dépense collective incombant à chaque copropriétaire. Depuis le 1er janvier 2012, les taux du crédit d’impôt sont majorés de dix points si, pour un même logement achevé depuis plus de deux ans et au titre d’une même année, le contribuable réalise de surcroît des dépenses relevant d’au moins une des catégories suivantes : dépenses d’acquisition de matériaux d’isolation thermique des parois vitrées, dépenses d’acquisition et de pose de matériaux d’isolation thermique des parois opaques en vue de l’isolation des toitures, dépenses au titre de l’acquisition de chaudières ou d’équipements de chauffage ou de production d’eau chaude fonctionnant au bois ou autres biomasses, dépenses au titre de l’acquisition d’équipements de production d’eau chaude sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable, ou dépenses d’acquisition de chaudières à condensation, de chaudières à microcogénération gaz, d’équipements de production d’énergie utilisant une source d’énergie renouvelable, de certaines pompes à chaleur, ou d’équipements de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil. La prise en compte de la dépense est plafonnée :
- pour les copropriétaires occupants pour un même logement au titre d’une période de cinq années consécutives comprises entre le 1er janvier 2005 et le 31 décembre 2015, à 8 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et à 16 000 € pour un couple soumis à imposition commune. Cette somme est majorée de 400 € par personne à charge ;
- pour les copropriétaires bailleurs, pour un même logement donné en location, et pour la période du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2015, à la somme de 8 000 €, sachant qu’au titre de la même année, le nombre de logements donnés en location et faisant l’objet de dépenses ouvrant droit au crédit d’impôt est limité à trois par foyer fiscal.
Par ailleurs, les copropriétaires des immeubles construits avant le 1er janvier 1990 peuvent, pour le financement de travaux sur les parties communes, votés par l’assemblée des copropriétaires, ainsi que pour des travaux envisagés dans leurs parties privatives, obtenir un « Eco-prêt à taux zéro » (ou « Eco- PTZ »), soit en optant pour un « bouquet » de deux travaux au moins choisis dans une liste de six catégories (l’isolation des murs donnant sur l’extérieur en fait partie), soit en justifiant une amélioration de la performance énergétique globale de leur logement (les calculs préalables et les prescriptions de travaux doivent dans ce cas être effectués par un bureau d’études thermiques). Si le bouquet se compose de deux travaux, le montant du prêt est de 20 000 € maximum ; pour trois travaux ou plus, ou dans le cas d’option pour la performance énergétique globale, le montant est de 30 000 € maximum. Ces sommes couvrent l’intégralité de travaux d’économie d’énergie, ainsi que les services ou travaux associés qui leur sont directement liés. La durée maximale de remboursement est depuis le 1er janvier 2012 de 15 ans.
À noter que l’Eco-PTZ peut à nouveau être cumulé avec le crédit d’impôt développement durable si le revenu fiscal du foyer demandeur n’excède pas 30 000 € au titre de l’avant-dernière année précédent cette offre. Il est possible aussi de bénéficier d’autres aides (de l’ANAH, des collectivités territoriales…) ou obtenir un prêt complémentaire développement durable.
À noter aussi qu’un Eco-prêt à taux zéro collectif pour les copropriétés sera lancé en 2012 (mise en place prévue à compter du 1er avril 2012 si les textes d’application sont adoptés à temps).

(Dossier réalisé par Michèle Fourret et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°21 printemps 2012)



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