Le PTZ+ (version 2012)

(Dern. mise à jour le 5/7/2012) La loi de finances pour 2011 a institué à compter du 1er janvier 2011, un nouveau prêt à taux zéro renforcé dénommé "PTZ+", qui s’est substitué au crédit d’impôt au titre des intérêts d’emprunt, au prêt à taux zéro tel qu’il existait jusque là (PTZ) et au "Pass-foncier". La loi de finances pour 2012 l’a restreint en rétablissant des conditions de ressources et en supprimant sauf exceptions la possibilité d’en bénéficier pour l’achat de logements anciens. Elle a aussi modifié certaines caractéristiques financières du prêt : quotité du prêt, durée de remboursement.

Le prêt à taux zéro est une avance sur fonds, consentie par les banques sans intérêt ni frais de dossier, dont les modalités d'attribution sont réglementées.
Il est admis comme un élément de l'apport personnel.

Le « prêt à taux zéro renforcé » (PTZ+) est réservé, sous conditions de revenus aux personnes qui acquièrent leur première résidence principale en France (métropole et DOM), par la construction ou l'achat d'un logement neuf. Son montant dépend de la zone géographique du logement et de son niveau de performance énergétique.
L’acquisition d’un logement ayant déjà été occupé est également finançable par le PTZ+ sous réserve que l’opération concerne la vente d’un logement du parc social vendu à ses occupants et que le prix de vente du logement soit inférieur de 35 % au prix de l’évaluation faite par le service des domaines.


1. Conditions à remplir


Le PTZ+ est réservé aux personnes physiques qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des deux dernières années précédant l’émission de l’offre de prêt. Il est aussi accessible lorsque le bénéficiaire du prêt ou l’un des occupants du logement est titulaire d’une carte d’invalidité, bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation de l'enfant handicapé, ou victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale (catastrophes naturelles, tempêtes, ouragans, cyclones ou catastrophes technologiques) ou d’une procédure d’expropriation d’extrême urgence au titre des risque naturels majeurs prévisibles qui menacent gravement des vies humaines (mouvements de terrain, affaissements de terrains dus à une cavité souterraine ou à une marnière, avalanches, crues torrentielles ou à montée rapide, subversion marine) ou au titre des risques technologiques.

L’accès au PTZ+ est depuis le 1er janvier 2012 soumis à conditions de ressources, avec des plafonds fonction de deux critères :

- la localisation du logement dans une des quatre zones A, B1, B2 et C, définies par décret en fonction du déséquilibre entre l’offre et la demande de logements,
- le nombre de personnes destinées à occuper le logement.

La durée du prêt est fonction des ressources des personnes destinées à occuper le logement : plus les revenus sont élevés, plus la durée du prêt est courte.


2. Les opérations finançables


Le PTZ + peut être accordé pour financer les opérations suivantes :

- la construction d’un logement, accompagnée le cas échéant de l’acquisition de droits de construire ou de terrains destinés à la construction de ce logement ;
- l’acquisition d’un logement neuf ou ancien ;
- l’aménagement à usage de logement de locaux non destinés à l’habitation.

A compter du 1er janvier 2012, le financement d'un logement ancien n'est possible que pour les ventes à leurs occupants des logements appartenant à un organisme HLM ou à une société d’économie mixte. Dans ce dernier cas, le logement doit faire l’objet d’une convention APL. Le prix de vente du logement doit être inférieur de 35% du prix de l’évaluation faite par le service des domaines.

Ces opérations peuvent comprendre des travaux, à l’exception des travaux financés par l’Eco-prêt à taux zéro.

Dans la mesure où les dépendances font partie d’une opération immobilière elle-même financée par le PTZ+, les dépendances (garages, emplacements de stationnement, jardins…) peuvent être financées par le PTZ+.

le PTZ+ peut financer l’acquisition d’un logement en vue de sa première occupation après la réalisation de travaux concourant à la production ou à la livraison d’un immeuble neuf au sens fiscal.


3. Conditions d’occupation du logement


Le logement doit, pendant toute la durée de remboursement du prêt, constituer la résidence principale du bénéficiaire du prêt et des personnes qui ont été prises en compte pour la détermination des caractéristiques financières du prêt (montant et durée de remboursement du prêt). Le logement ne peut être ni affecté à la location saisonnière ou en meublé, ni utilisé comme résidence secondaire ou à titre d'accessoire de travail.

Il doit être occupé par l’emprunteur et les personnes destinées à occuper le logement au minimum huit mois par an, sauf cas de force majeure, raison de santé, cas de mise en location autorisée ou obligation professionnelle, caractérisée :

- soit par des déplacements réguliers ;
- soit par la nécessité absolue de services découlant de dispositions statutaires ou obligation figurant dans le contrat de travail contraignant l’emprunteur à résider dans un logement qui n’est pas le logement financé avec le prêt ;
- soit par l’éloignement entre le logement financé et le lieu d’activité.

A noter que les exceptions à la règle d’occupation du logement à titre de résidence principale ne sont admises que dans la limite d’une durée de trois ans.

La vente du logement avant le remboursement intégral du prêt oblige à rembourser le capital restant dû. La mutation doit être déclarée à l'établissement de crédit dès la signature de l'acte authentique qui la constate. Toutefois, l'emprunteur peut, avec l’accord de l'établissement de crédit, bénéficier du transfert du capital restant dû pour le financement d'une opération d'acquisition ou de construction d'une nouvelle résidence principale.

Le PTZ+ peut aussi financer l’achat d’un logement destiné à être occupé par l’emprunteur à compter de la date de son départ à la retraite, sous réserve que celui-ci intervienne dans un délai maximum de six ans ; en attendant, la mise en location est obligatoire. Dans ce cas, comme lorsque l'emprunteur est appelé à déménager pour des raisons professionnelles, familiales, de santé ou d’invalidité notamment, le logement doit être loué à un locataire dont les ressources, à la date de la signature du contrat de location, n’excèdent pas les plafonds applicables pour la location d'un logement locatif social.


4. Modalités du prêt (montant et conditions de remboursement)


La loi de finances pour 2011 a fixé sept critères qui, combinés, déterminent les modalités du prêt (montant et conditions de remboursement du prêt):

- le coût total de l’opération,
- le nombre d’occupants du logement,
- l’ensemble des ressources des occupants,
- la localisation géographique (zone A , B1, B2, C),
- le caractère neuf ou ancien du bien,
- le niveau de performance énergétique globale du logement,
- l’appartenance initiale du logement ancien au patrimoine immobilier d’un organisme HLM ou d’une SEM.

Le montant du prêt correspond au coût total de l’opération, plafonné à un montant, auquel est appliquée une quotité. Par ailleurs, le montant du PTZ+ ne peut excéder le montant du ou des autres prêts, d’une durée au moins égale à deux ans, concourant au financement de l’opération.

Le coût total de l’opération inclut :

- la charge foncière ou la charge immobilière y compris les honoraires de géomètre et les taxes y afférentes, à l'exclusion des frais d'acte notarié et des droits d'enregistrement pour les terrains à bâtir ou les immeubles anciens ;
- les coûts d’aménagement et de viabilisation du terrain et les honoraires afférents ;
- les honoraires de négociation à la charge de l'acquéreur ;
- le coût des travaux, y compris les honoraires liés à leur réalisation ;
- les frais relatifs à l'assurance de responsabilité ou à l'assurance dommages-ouvrage ;
- les taxes afférentes à la construction

La taille du ménage est prise en compte par le biais d'un coefficient familial dont les valeurs sont les suivantes :

- pour une personne : 1,0
- pour 2 personnes : 1,4
- pour 3 personnes : 1,7
- pour 4 personnes : 2,0
- pour 5 personnes : 2,3
- pour 6 personnes : 2,6
- pour 7 personnes : 2,9
- pour 8 personnes et plus : 3,2


Le plafond dans la limite duquel est retenu le coût d’opération est fonction de trois critères :

- la localisation du logement dans une des quatre zones définies pour le bénéfice des régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif, telles qu’elles résultent de l’arrêté du 29 avril 2009 (en fonction du niveau de déséquilibre entre l’offre et la demande de logements - zonage A, B1, B2 et C),
- le caractère neuf ou ancien du logement,
- le nombre de personnes destinées à occuper le logement.


La quotité (montant du prêt par rapport au coût total de l’opération éventuellement plafonné) est fixée en fonction de la localisation du logement, de son caractère neuf ou ancien et de son niveau de performance énergétique globale. Ainsi, mais pour la seule métropole, les logements qui ne sont pas énergétiquement performants se voient appliquer un malus.

Par ailleurs, pour les logements anciens, une majoration spécifique de 5% pour encourager l’acquisition de logements sociaux HLM est instituée.

Pour un logement neuf classé "BBC 2005", la quotité est fixée à :

- 38% en zone A
- 33% en zone B1
- 29% en zone B2
- 24% en zone C

Pour les autres logements neufs, la quotité est fixée à :

- 27% en zone A
- 22% en zone B1
- 17% en zone B2
- 15% en zone C

Pour les logements anciens elle est fixée à :

- 20% pour un logement classé en performance énergétique A à D
- 10% pour un logement classé en performance énergétique E ou F
- 5% pour un logement classé en performance énergétique G

Pour l'achat d'un logement social (seule possibilité à compter de 2012 de bénéficier d’un PTZ+ pour un logement non neuf), la quotité du prêt est fixée à 10% (du coût de l’opération plafonné à un montant, inchangé, applicable à l’ancien), sans distinction de zone ou de performance énergétique.

Pour les logements situés dans un département d’outre mer, le malus ne s'applique pas : le PTZ + est égal à 35% du coût de l’opération pour un logement neuf et 20% pour un logement ancien, dans la limite du plafond applicable en zone B1.


Les conditions de remboursement du PTZ+ (durée et, le cas échéant, fraction du prêt faisant l'objet d'un différé) sont déterminées à la date d'émission de l'offre du prêt. Elles sont fonction de la localisation du logement (zonage A, B1, B2 et C), du caractère neuf ou ancien du logement, des ressources de l'emprunteur (et de celles des personnes destinées à occuper le logement), du nombre de personnes destinées à occuper le logement. Elles tiennent également compte des modalités de remboursement des autres prêts immobiliers consentis pour la même opération.


5. Financements complémentaires


Le PTZ+ qui ne peut être accordé seul, est cumulable avec tout autre prêt , sous réserve des conditions éventuelles d’obtention liées à chaque prêt :

- PSLA ;
- PAS ;
- prêt conventionné ;
- prêt bancaire ;
- prêt d’épargne logement, prêt 1 %, prêt à caractère social....
- Eco prêt à taux zéro (dans ce cas, le coût d’opération retenu pour le calcul du montant du PTZ ne tient pas compte des montants de travaux financés par l’Eco prêt à taux zéro.

Par ailleurs, passé un délai de cinq ans après avoir obtenu son prêt, le bénéficiaire d'un PTZ+, peut demander une subvention ANAH sous réserve de ne pas refinancer des travaux initialement inclus dans l’assiette du prêt.


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