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Ascenseurs - à mi-chemin des opérations de modernisation

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Ascenseurs - à mi-chemin des opérations de modernisation
(Dern. mise à jour le 18/9/2012)

À mi-chemin des étapes de mises aux normes des ascenseurs, il était intéressant de réaliser un point, le plus objectif possible, entre l’avancement des travaux, les écueils, les contraintes, les souhaits des ascensoristes… sans oublier ceux des copropriétaires, concernés au premier plan.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°22 été 2012)

Cela fait déjà quelques années que les ascenseurs sont au coeur de l’actualité. Les causes sont doubles et interdépendantes. D’une part, la loi SRU votée en 2003 impose une mise en conformité de l’ensemble des ascenseurs à une échéance de quinze ans, repoussée récemment à 18 ans. D’autre part, des évolutions techniques relativement importantes, amènent des gestionnaires d’immeubles à « profiter » de ces mises aux normes, pour renouveler en totalité l’installation.
Si ce schéma satisfait le monde de l’ascenseur dans sa diversité, il continue de faire grincer des dents les représentants de nombre de copropriétés, qui estiment que certains travaux rendus obligatoires, n’ont pas forcément lieu d’être.

Des visions parfois éloignées

Ce n’est pas l’avis de la Fédération des ascenseurs, qui estime le parc français vétuste et hétérogène. Pour étayer ce jugement, elle explique que le parc français, qui compte environ 500 000 ascenseurs, est vétuste car la moitié a plus de 25 ans. Cela reviendrait à conclure que tout ascenseur antérieur à 1987 est techniquement dépassé, ce que contredisent des ascensoristes spécialisés dans la maintenance, en soulignant que beaucoup d’ascenseurs installés à cette époque, sont conçus pour s’adapter aux exigences en cours et à venir. Le tout est d’assurer une maintenance correcte et régulière, ce qui n’est pas toujours le cas. Certains estiment d’ailleurs que cette maintenance déficiente est la première cause des pannes et accidents constatés, bien avant la vétusté des appareils. À ces considérations « mécaniques », la Fédération ajoute un argumentaire complémentaire, pour justifier l’application de ce projet de grande ampleur. Elle estime que ce parc, de fait relativement hétérogène, est parfois inadapté aux modes d’utilisation actuels. En effet, la personne qui utilise un ascenseur ne modifie pas sa vigilance selon le lieu : bureau, HLM, immeuble résidentiel, et peut donc se mettre en danger, l’état de l’appareil pouvant varier selon son degré de modernisation et la façon dont il est sollicité. Ce raisonnement vise à justifier une loi, plutôt mal perçue par les copropriétaires qui doivent financer ces travaux, mais qui « garantit, partout, le même niveau de sécurité pour tous les utilisateurs d’ascenseurs », dixit la Fédération des ascenseurs.

Des problèmes réels, mais ciblés.

Il ne s’agit pas pour autant d’éluder les problèmes, il y en a.
À l’origine, plusieurs accidents, parfois graves et spectaculaires, et liés d’abord à une mauvaise maintenance, ont déclenché des réflexions de fond, et permis de faire voter la loi de mise aux normes des ascenseurs, avec à la clé trois étapes : 2008, 2 013 et 2 018. Devant l’ampleur du projet, les ascensoristes n’ont pu disposer à temps de suffisamment de personnel qualifié, et l’échéance prévue au 1er juillet 2008 a été décalée au 31 décembre 2010.
L’étape de juillet 2013, de loin la plus importante en termes de travaux obligatoires, est pour l’heure maintenue. Enfin, la dernière échéance, prévue pour 2018, est déjà reportée à 2 021. À fin 2010, tous les ascenseurs, quel que soit leur âge, doivent être équipés de portes palières, d’une protection du verrouillage des portes palières battantes, d’un détecteur de présence, et d’un dispositif de clôture empêchant de se pencher par-dessus le grillage ceinturant la cage d’ascenseur. L’échéance du 1er juillet 2013 est la plus contraignante. À cette date, tous les ascenseurs doivent être équipés d’un dispositif apportant une précision d’arrêt inférieure à 2 cm, entre la cabine et le palier, pour limiter les accidents dus à des différences de niveau trop importantes entre la cabine et le palier. Cette contrainte est au centre d’une polémique plutôt vive. En effet, cette précision d’arrêt nécessite de remplacer le moteur de traction et de mettre en place un variateur de fréquence, ce qui se traduit par un coût pouvant atteindre 20 000 €. Là encore, le nombre d’accidents officiellement liés à ces défauts d’arrêt, est contesté par des gestionnaires de copropriétés et des associations de consommateurs, qui y voient d’abord une action de lobbying de la part des fabricants d’ascenseurs. À cette date, la pose d’une téléalarme entre la cabine et le service d’intervention devient également obligatoire, les portes palières doivent être équipées de vitrages renforcés, les ascenseurs hydrauliques doivent être équipés d’un limiteur de descente, l’éclairage des locaux techniques doit être amélioré, et toujours pour optimiser la sécurité des intervenants, les poulies doivent être équipées de dispositifs anti-happement et les armoires électriques protégées contre les risques d’électrocution. Enfin, l’échéance de 2018, récemment reportée à 2021, impose l’installation d’un variateur de vitesse pour les ascenseurs installés après le 31 décembre 1982 et qui n’en seraient pas encore équipés. Les ascenseurs électriques doivent également être tous équipés d’un limiteur de vitesse à la montée.

À mi-chemin, un bilan en demi-teinte

Les dernières statistiques connues, à fin 2011, indiquent un état d’avancement de 58 %, sur sept années effectives. Vus sous cette approche chiffrée, les travaux de mise aux normes, bien qu’en retard par rapport aux échéances prévues, avancent plutôt bien. À fin 2011, 92 % des travaux de la première tranche, théoriquement finalisée fin 2010, sont réalisés. Toujours à fin 2011, 52 % des travaux de la deuxième tranche, qui doit être finalisée en juillet 2013, sont réalisés.
Enfin, seulement 18 % des travaux de la troisième tranche sont effectifs, mais l’échéance prévue à 2 021 laisse encore du temps.
Traduits en nombre d’ascenseurs, il resterait 26 500 appareils à traiter sur la première tranche, 140 000 sur la seconde et près de 200 000 sur la troisième. Ces chiffres cachent néanmoins des disparités.
En effet, du fait du coût des différentes mises aux normes pour les ascenseurs les plus anciens, certains gestionnaires d’immeubles font le choix de remplacer l’installation dans sa totalité. Des mises aux normes peuvent atteindre 40 000 € pour un ascenseur relativement ancien, alors qu’il est possible d’installer un ascenseur neuf alimentant cinq à six niveaux, pour un coût compris entre 50 000 et 70 000 €.
Un remplacement en neuf couvre ainsi en une seule fois l’ensemble des trois échéances de mises aux normes. Surtout, le rythme qui s’était installé depuis deux à trois ans marque le pas. Depuis l’été 2011, la profession enregistre un ralentissement des commandes. Les ascensoristes y voient l’effet de la crise et l’attentisme habituel des périodes électorales. Les copropriétaires, au travers de l’ARC, l’association des responsables de copropriété, confirment ces deux points, mais ajoutent des points de vue plus « terre à terre ». Ils jugent que les copropriétaires « traînent des pieds », en partie en raison des prix et d’une absence de concurrence, mais aussi parce qu’ils estiment souvent ces travaux coûteux, pas prioritaires, voire inutiles. Certains disent aussi prendre du recul, face à des devis présentant de grandes variantes, tout en espérant que l’échéance de 2013, de loin la plus coûteuse, sera décalée de deux ans, comme l’a été celle de 2008. L’ARC a d’ailleurs fait une telle demande auprès du gouvernement, pour l’heure restée sans réponse.

À qui s’adresser ?

Le plus rationnel est de faire appel à un bureau d’études spécialisé. La FIEBCA (Fédération des indépendants experts et bureaux de contrôle des ascenseurs), regroupe une trentaine d’adhérents, généralement toutes des PME, qui sont garantes d’une indépendance vis-à-vis des constructeurs et des mainteneurs d’ascenseurs. Pour adhérer, les experts et bureaux de contrôle doivent entre autres disposer d’un parcours professionnel d’au minimum huit ans d’expérience technique en matière d’ascenseurs et d’équipement techniques d’immeubles. Ensuite, il n’y a pas que les grands groupes qui soient en mesure d’assurer ce type de travaux. Il existe dans chaque région un réseau important de PME, capables d’interventions de qualité, et pouvant pour la plupart assurer dans la durée la maintenance nécessaire. Enfin, au prix des travaux s’ajoute celui du contrat d’entretien, qui doit être examiné à la loupe. La loi (arrêté du 18 novembre 2004(voir notre dossier) Les ascenseurs 1 : technique et réglementation)), précise entre autres que l’ascenseur doit être inspecté toutes les six semaines, et que le mainteneur doit pouvoir intervenir 24 heures sur 24 heures, en cas de personnes bloquées dans l’ascenseur. ■

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°22 été 2012)


Le calendrier

La loi votée en 2003 prévoyait l’étalement des travaux de mise en conformité sur 15 ans, c’est-à dire jusqu’en 2018, avec deux paliers intermédiaires en 2008 et 2013.
Au printemps 2012, le délai global est allongé de 3 ans, la date butoir de juillet 2018 est passée à 2 021.
Le premier palier, initialement programmé pour juillet 2008, a également été décalé au 31 décembre 2010. Le palier de juillet 2013 est pour l’instant maintenu, il correspond à la deuxième tranche de travaux, de loin la plus importante.


La loi sur l’accessibilité

La loi « handicap » modifie les dispositions architecturales, les aménagements et équipements intérieurs et extérieurs des locaux d’habitation, qu’ils soient la propriété de personnes privées ou publiques. Ces locaux et installations doivent être accessibles à tous et notamment aux personnes handicapées. En outre, la loi étend cette obligation d’accessibilité aux immeubles d’habitation existants lorsqu’ils font l’objet de certains travaux.
L’installation d’un ascenseur est obligatoire dans les parties de bâtiments d’habitation collectifs comportant plus de trois étages accueillant des logements au-dessus ou au-dessous du rez-de-chaussée.
Si le bâtiment comporte plusieurs rez-de-chaussée, les étages sont comptés à partir du plus bas niveau d’accès pour les piétons. Lorsque l’installation d’un ascenseur est obligatoire, chaque niveau doit être desservi, qu’il soit situé en étage ou en sous-sol et qu’il comporte des locaux collectifs ou des parties privatives. En ce qui concerne les bâtiments neufs, sont concernés tous les permis de construire déposés au 1er janvier 2007. Pour les immeubles d’habitation existants, sont concernés tous les travaux entrepris depuis le 8 mars 2007, date de publication de l’arrêté du 26 février 2007.
Quant aux ERP existants, la mise en conformité doit s’effectuer avant 2 011 ou 2 015 suivant le type de bâtiment.



Des aides importantes

Les aides financières possibles sont multiples.
Des crédits d’impôt peuvent être alloués, sous certaines conditions, pour la première installation d’un ascenseur ou le remplacement complet d’un ascenseur, dans un immeuble collectif au bénéfice des propriétaires de leur résidence principale.
Des subventions peuvent aussi être obtenues auprès de l’Anah, l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat. Les propriétaires-bailleurs et les propriétaires occupants, sous conditions de ressources, ont la possibilité de solliciter l’attribution d’une subvention, qui peut varier de 20 à 70 % des dépenses selon le statut du propriétaire et la localisation de l’immeuble.



Modalités des prises de décisions en copropriété par www.universimmo.com

Les travaux de sécurisation des ascenseurs prescrits par la réglementation comportent l’adjonction de dispositifs et d’équipements nouveaux et ne peuvent par conséquent être qualifiés de travaux d’entretien : étant cependant rendus obligatoires « en vertu de dispositions législatives ou réglementaires », leur décision relève du e) de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et requiert donc la « majorité des voix de tous les copropriétaires » ; à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l’article 24 (« majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ») en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n’a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l’article 24 ».
Les contrôles techniques périodiques prescrits tous les 5 ans par la réglementation sont par contre assimilés à des travaux de maintenance (article 45 du décret du 17 mars 1967 modifié) et peuvent être décidés dans le cadre du vote du budget prévisionnel des exercices au cours desquels ils sont prévus d’être exécutés. Enfin, la renégociation de contrats de prestations ou la souscription de nouveaux contrats relèvent de la responsabilité du syndic « assisté et contrôlé » par le conseil syndical. Si la négociation d’un nouveau contrat a des conséquences sur le coût du poste d’entretien, il doit en être tenu compte dans le budget prévisionnel qui constitue pour le syndic une autorisation de dépenses pour l’ensemble des charges courantes du syndicat.


Bailleurs : des travaux et des charges déductibles par www.universimmo.com

Non récupérables sur les locataires mais assimilables fiscalement à des réparations, les travaux de sécurisation des ascenseurs sont pour les bailleurs déductibles des revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation et d’entretien »
(Rép. min n° 50894, JOAN 19 avril 2005).
Les contrôles techniques périodiques, également non récupérables, sont aussi déductibles au titre des « dépenses de réparation et d’entretien ».
Enfin, en application d’une disposition de la loi « ENL » (Engagement national pour le logement) du 13 juillet 2006, les nouveaux contrats d’entretien sont récupérables à 100 % s’ils se limitent strictement aux prestations minimales prévues par la nouvelle réglementation et codifiées à l’article L125-2-2 du code de la construction et de l’habitation et l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l’entretien des installations d’ascenseurs. Si par contre le contrat inclut des prestations supplémentaires non obligatoires, la récupérabilité ne peut être que partielle ; mieux vaut alors d’appliquer le taux de 73 % de récupérabilité en usage sous l’ancienne réglementation de normalisation des contrats d’entretien, en application d’un arrêté interministériel du 11 mars 1977 ; rappelons que cette réglementation avait défini pour les ascensoristes deux formules de contrat susceptibles d’être proposés à leurs clients, à savoir le contrat « normal » et le contrat « complet », et qu’un arrêté de la même année (n° 77-137/P du 25 novembre 1977, BOSP, 29 nov. 1977, p. 237) avait fixé à 73 % la part récupérable des factures d’entretien dans le cadre d’un contrat « complet », celles d’un contrat « normal » étant récupérables à 100 %.

(Dossier réalisé par Gérard Guérit et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°22 été 2012)

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