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DOSSIERS GENERAUX


Comment sécuriser les locaux communs ?

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Comment sécuriser les locaux communs ?
(Dern. mise à jour le 6/2/2014)

Permettre l’accès et l’utilisation de leurs parkings aux seules personnes autorisées est l’un des grands soucis des copropriétés. Locaux poubelles et annexes posent également des problèmes. Plusieurs types de dispositifs répondent aux inquiétudes des occupants d’immeubles.

La sécurité d’un immeuble concerne de multiples aspects associés au bâtiment lui-même et aux équipements qu’il abrite. Et si l’on pense en priorité aux parkings, il s’agit aussi de ne pas oublier les locaux annexes, qui doivent aussi être sécurisés. Ainsi, comme le rappelle l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat), lorsque le stockage des ordures se fait dans un local intérieur au bâtiment, non seulement celui-ci doit être clos et ventilé comme l’impose l’article R111-3 du Code de la construction et de l’habitation, mais il doit aussi être fermé par une porte coupe-feu munie d’un ferme porte et équipé d’un éclairage électrique. Voyons ce qu’il en est du côté des parkings et des approches de nos immeubles.


(Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°28 Hiver - Décembre 2013)

Les contrôles d’accès physiques

Les approches d’immeubles peuvent être sécurisées par plusieurs types de barrières :
- Les barrières pivotantes courtes favorisent la circulation des piétons, handicapés, landaus, deux-roues et proposent deux types d’ouverture, une ouverture avec clé rendue prisonnière où l’utilisateur doit obligatoirement refermer la barrière pour récupérer sa clé ou une ouverture par loquet. Ces barrières pivotantes disposent d’une condamnation simplifiée à enclenchement mécanique tous les 90°. L’utilisateur n’a aucune obligation de refermer et verrouiller la barrière. Ces matériels sont équipés soit d’une clé de manoeuvre, soit d’une poignée condamnable par cadenas.
- Les barrières pivotantes grande largeur interdisent l’accès à un chemin, un terrain ou un parking. Elles proposent trois largeurs de passage et trois types d’ouverture. Outre les deux types d’ouverture précédents (avec clé rendue prisonnière ou par loquet), existe l’ouverture par volet avec laquelle l’utilisateur n’a aucune obligation de refermer et verrouiller la barrière.
- Les portiques : tout en interdisant généralement les gros véhicules, il est parfois nécessaire de prévoir une accessibilité régulière ou ponctuelle pour des interventions de toute nature.
Trois systèmes permettent d’ouvrir par pivotement ces portiques : soit avec clé rendue prisonnière, qui permet l’accès aux pompiers au moyen de leur clé tricoise, soit par déverrouillage sur pivot (l’utilisateur n’a aucune obligation de refermer et verrouiller le portique), soit par décondamnation centrale et déblocage des bras (ces portiques disposent d’un H central de jonction reliant les deux bras).
- Les gabarits : ils sont réservés à certains lieux, comme les parkings privés qui doivent impérativement être interdits aux gros véhicules, camping-cars, caravanes. Assemblés à l’installation, les gabarits sont rendus « indémontables ».
- Les bornes escamotables : semi-manuel, leur abaissement s’effectue par un déverrouillage avec une clé sur la tête de borne, suivi d’un appui avec le pied, jusqu’au blocage en position basse. Une nouvelle action de la clé libère l’énergie emmagasinée dans le vérin : la borne escamotable remonte et se verrouille en butée haute. L’utilisateur doit obligatoirement relever la borne escamotable pour récupérer sa clé. Certaines bornes escamotables peuvent faire l’objet d’un abaissement avec clé libre, avec lequel l’utilisateur n’a aucune obligation de relever et verrouiller la borne escamotable.
- Les contacteurs électriques à clé rendue prisonnière sont actionnés à l’aide d’une clé de manoeuvre, rendue prisonnière à la rotation. Ils commandent la descente d’une borne escamotable, d’une barrière levante, d’un portail motorisé, etc.
Pour récupérer sa clé, l’utilisateur doit tourner sa clé en sens inverse. Cette action alimentera par exemple à nouveau la motorisation du contrôle d’accès, pour remonter la borne escamotable.
Ces contacteurs peuvent se trouver en boîtier, à fixer sur un mur ou à intégrer dans une armoire de commande ou un poteau.
Assurer la sécurité dans les parkings fermés

Dans les immeubles qui comprennent des parkings fermés, il s’agit de veiller aux accès au parking depuis les espaces communs, aux portes de garage automatiques, ainsi qu’aux équipements de sécurité et de salubrité. Le décret du 3 mai 2002 prévoit que les propriétaires bailleurs de certains immeubles sont tenus de prendre des mesures permettant d’éviter les risques pour la sécurité et la tranquillité. Ces obligations concernent en particulier l’éclairage de l’entrée et des parties communes ainsi que l’accès à l’immeuble. Les portes d’accès au sous-sol ne peuvent être munies de dispositifs de condamnation que si elles sont ouvrables sans clé depuis l’intérieur afin de faciliter l’évacuation en cas d’incendie. Les fermetures des portes d’accès peuvent être sécurisées par des ferme-portes automatiques et par des codes d’accès ou des interphones ou visiophones. Tous ces équipements doivent être régulièrement vérifiés par un professionnel. Les accès peuvent être renforcés par la mise en place de moyens de contrôle. Ces moyens déclenchent les gâches électriques de portes. Suivant les besoins, il est possible d’utiliser des cartes magnétiques, des codes, des interphones ou visiophones. Tous ces appareils sont reliés aux gâches par des réseaux électriques alimentés en courant de très faible intensité. Ils sont mis en place par les spécialistes qui en assurent la maintenance. Les portes automatiques de garage ayant causé de graves accidents, le décret 90-567 du 05 juillet 1990 impose que les portes existantes soient mises en conformité avec la norme NF P 25-362 devenue depuis le 1er mai 2005, la norme européenne NF EN 13241-1 qui définit notamment les dispositifs de sécurité à mettre en oeuvre. La loi prévoit des sanctions en cas de non-respect de cette obligation par les propriétaires et leur impose également de les faire entretenir. La sécurité de la porte devra être assurée par l’organisme chargé du contrat d’entretien et des vérifications périodiques. Par ailleurs, la loi impose des dispositifs de sécurité tels qu’une signalisation préalable des manoeuvres et une interruption du mouvement en cas de choc.
L’entretien des portes est réglementé par l’arrêté du 12 novembre 1990 qui fixe au moins deux visites périodiques par an. La porte doit être équipée d’un système de sécurité qui interrompt immédiatement tout mouvement d’ouverture ou de fermeture lorsque ce mouvement peut causer un dommage à une personne. Le volume de débattement de la porte doit être correctement éclairé et l’aire de débattement faire l’objet d’un marquage au sol. Tout mouvement de la porte doit être signalé, à l’extérieur comme à l’intérieur, par un feu orange clignotant et elle doit pouvoir être manoeuvrée de l’extérieur et de l’intérieur pour permettre de dégager une personne accidentée.
Avant l’installation d’une porte de garage, le propriétaire doit exiger du fournisseur un procès-verbal d’essai par un laboratoire indépendant accrédité apportant la preuve que la porte répond aux exigences des normes en vigueur. Elle doit aussi être installée conformément aux règles.
La sécurité incendie

En ce qui concerne les accès, le règlement de sécurité contre l’incendie impose une séparation coupe-feu entre les espaces communs de distribution des logements (halls d’entrée et escaliers) et les accès parking. Dans un garage collectif de plus de 100 m2, il est obligatoire d’avoir un extincteur pour quinze véhicules, ainsi qu’un bac de 100 litres de sable, un seau et un dispositif d’éclairage de secours. Les disjoncteurs doivent être manoeuvrés régulièrement pour éviter un grippage du mécanisme et un système de ventilation doit assurer l’évacuation des gaz d’échappement. L’arrêté du 31 janvier 1986 précise que les installations de détection incendie, de désenfumage, ainsi que les extincteurs doivent être vérifiés tous les ans par un organisme compétent.
L’article 95 de l’arrêté du 31 janvier 1986 impose différents moyens de détection, d’alarme et de lutte contre l’incendie dans les parcs de stationnement selon leur situation :
- Les parcs situés au-dessus du rez-de-chaussée doivent comporter un système de détection automatique d’incendie (SDA) raccordé à un poste de gardiennage à partir du cinquième niveau de référence (le rez-de-chaussée).
- Les parcs situés au-dessous du rez-de-chaussée doivent comporter un SDA ou un système d’extinction automatique (SEA) à partir du troisième niveau s’ils ont au plus cinq niveaux.
S’ils ont au moins six niveaux, un SDA à tous les niveaux et un SEA à partir du sixième niveau.
Outre les moyens en extincteurs et bacs à sable, les parcs comportant plus de trois niveaux au-dessous du sol doivent être équipés de colonnes sèches, disposées dans les cages d’escaliers ou dans les sas, comportant une prise de 65 mm et deux prises de 40 mm. À partir de quatre niveaux au-dessous du sol, une liaison téléphonique doit être établie pour appeler la loge. Il s’agira d’un nterphone entre le garage et la loge ou le poste de sécurité. Si le parc comporte plus de quatre niveaux au-dessous du sol, un système doit permettre de donner l’alarme aux usagers du parc. Enfin, un système d’extinction automatique est obligatoire à partir du 3e niveau pour les parkings ayant plus de trois niveaux et qui ne disposent pas de détection automatique.

(Dossier réalisé par Michèle Fourret et www.universimmo.com pour Copropriété et Travaux - n°28 Hiver - Décembre 2013)

Voir notre fiche pratique : La décision en copropriété - mise en place d’équipements de protection et de contrôle d’accès

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