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DOSSIERS GENERAUX


Le ravalement 3 : Décision et financement

Le ravalement :
1 : Legislation
2 : Les formalités administratives
3 : Décision et financement
4 : les travaux
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Le ravalement 3 : Décision et financement
(Dern. mise à jour le 1/1/2000)

Le ravalement est probablement avec la réfection de toiture l'acte d'entretien du patrimoine immobilier le plus emblématique, le plus visible et le plus valorisant pour le(s) propriétaire(s), mais aussi en général le plus coûteux.

Il touche à l'aspect extérieur de l'immeuble ou ensemble immobilier, et par conséquent à l'harmonie urbaine.

On se reportera également à la fiche technique traitant de la tenue et l'étanchéité des façades.

Un bâtiment ou tous les bâtiments ?

L'harmonie d'un ensemble immobilier comportant plusieurs bâtiments est un élément essentiel de sa valeur. Par conséquent, même si pour des raisons de dégradation ou vieillissement différenciés des bâtiments, ou pour des raisons de financement, il convienne de réaliser les travaux sur plusieurs années, il y a grand avantage à ce que le projet de ravalement et la décision interviennent globalement pour tous les bâtiments et toutes les façades en une fois.

Par ailleurs, lorsqu'en copropriété, le Règlement de copropriété prévoit d'une part que le ravalement de chaque bâtiment est à la charge des copropriétaires de ce bâtiment, et que seuls participent à la décision de travaux les copropriétaires qui participent à la dépense (article 24 de la loi du 10 juillet 1965), cette approche évite le lancinant débat qui découle du fait que ceux qui payent le ravalement ne sont pas ceux qui en profitent au niveau de la vue…

Cette approche peut être imposée par le Règlement de copropriété.

L'étude préalable globale et le phasage dans le temps

Les meilleurs conseils que l'on puisse prodiguer dans ce domaine ont été formulée dans le Protocole du 17 décembre 1991 sur la mise en œuvre des opérations de ravalement à Paris, renouvelé et modifié le 25 janvier 1995 :

" Le ravalement ne doit pas se réduire à un simple rajeunissement d'aspect. Pour intervenir correctement et garantir la pérennité des travaux accomplis, il importe de bien connaître le bâtiment et de comprendre le caractère de sa façade et des éléments qui la constituent. (…)

" Le ravalement doit obligatoirement comporter une phase préparatoire, à laquelle doivent participer le gestionnaire de l'immeuble, les entrepreneurs et le maître d'œuvre.

" Si l'opération du ravalement ne peut être l'occasion d'une remise en cause d'une construction ou de son évolution, en revanche, il doit cependant inciter chacun à prendre conscience de l'intérêt à mettre en œuvre tout ce qui peut concourir à l'amélioration du bâtiment concerné.

" A ce stade, il est dans l'intérêt du maître d'ouvrage de faire établir, par un architecte et/ou un maître d'œuvre spécialisé, un diagnostic de l'état de l'immeuble. Ce dernier dispose, pour faciliter sa tâche, du dossier d'entretien de l'immeuble.

" Le diagnostic doit permettre d'établir un descriptif détaillé des interventions à effectuer et d'estimer leur coût, tant celles relatives au ravalement que celles qui doivent le précéder. Le maître d'œuvre doit, en effet avant tout, agir non seulement dans un souci d'esthétique mais également de bonne conservation du patrimoine.

" L'architecte et/ou le maître d'œuvre spécialisé attire, si besoin est, l'attention du gestionnaire et des (co)propriétaires sur la nécessité de réaliser les travaux préalables qui conditionnent la durabilité du ravalement.

" Si des difficultés financières interdisent au maître d'ouvrage l'exécution immédiate de ces travaux, il propose un échéancier en distinguant ceux qui sont immédiatement nécessaires de ceux qui peuvent être différés.

" Dans l'établissement de son diagnostic, l'architecte et/ou le maître d'œuvre prend en compte la qualité architecturale et l'authenticité des façades à remettre en état.

" Au cas où aucun architecte et/ou maître d'œuvre spécialisé n'a été retenu pour préparer et/ou suivre les travaux, les entreprises consultées doivent tenir compte du diagnostic éventuellement établi sur l'état de l'immeuble.

" Si ce document n'existe pas, il appartient au gestionnaire de demander aux entreprises consultées d'intégrer dans leur devis - sous forme de variantes - toutes suggestions, compléments ou solutions techniques, qui pourraient se révéler nécessaires. "

Il s'agit de replacer le ravalement dans le cadre d'un plan d'ensemble de conservation, entretien et si possible revalorisation de l'immeuble ou ensemble immobilier, et de l'exécuter en temps utile par rapport à d'autres travaux tels que ceux concernant la couverture ou les étanchéités, les chêneaux et descentes, les souches de cheminée, les acrotères, etc…

Dans certains types de construction ancienne (façades plâtre sur pans de bois notamment), il conviendra d'effectuer en temps utile les sondages nécessaires sur l'état de la structure porteuse des façades et la liaison avec les planchers, et prévoir tous les travaux de reprise et confortation nécessaires préalablement au ravalement.

Dans la plupart des cas, il conviendra aussi d'étudier avec soin le type de traitement à effectuer sur les fenêtres et portes-fenêtres, et notamment les améliorations envisageables en cas de réfection, notamment sur le plan de l'étanchéité, de l'isolation (doubles vitrages), et de la ventilation des locaux intérieurs (élimination des condensations).

Dans une telle approche, le phasage des différents travaux et du ravalement lui-même (ordre de priorité du ravalement entre les différents bâtiments et les différentes façades : façade sur rue, sur cour, façade des courettes et des puits de lumière, etc.) sera déterminé moins sur des critères esthétiques et/ou de valorisation de l'immeuble à court terme, et plus sur des critères d'urgence par rapport à la dégradation du gros œuvre et de préservation et valorisation à long terme du patrimoine.

On se reportera aussi utilement au dossier prévoir, décider et financer les gros travaux.

Quelle est la marge de modification de l'aspect de l'immeuble et de son amélioration ?

On sera légitimement tenté de profiter d'un ravalement pour améliorer et mettre au goût du jour un immeuble de style ou de matériaux quelque peu dépassés…

La valorisation qui peut en résulter rend la plupart du temps l'investissement lié au surcoût d'un tel ravalement largement rentable, que ce soit en valeur locative ou en valeur de revente !

Il y a par contre des limites à ne pas dépasser termes de modifications pour trois raisons :

architecturale : l'architecte de construction ou ses ayants droit ont un droit de propriété artistique ; il(s) doit(vent) donner son(leur) accord à toute modification de leur œuvre,
réglementaire : la modification peut être refusée ou amendée par l'architecte des Bâtiments de France ou la commission des sites ; si elle est trop substantielle, elle peut nécessiter un permis de construire,
juridique (en copropriété) : un ravalement comportant de trop grandes modifications d'aspect de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier peut nécessiter une décision prise à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire à la double majorité en nombre de tous les copropriétaires et en voix des deux tiers de tous les tantièmes de copropriété, ou même à l'unanimité de tous les copropriétaires.

Parmi les améliorations classiques qui doivent être envisagées, il y a notamment :

- les changements de couleur pour supprimer certaines couleurs devenues de mauvais goût ou se salissant trop vite,

- le recouvrement des pâtes de verre par des revêtements plastiques épais, de bien meilleur aspect

- le remplacement des garde-corps de balcons avec barreaux métalliques par des garde-corps à panneaux de verre

- la mise en place d'éléments d'ornementation ou l'animation de certaines façades trop monotones par l'ajout de matériaux agrafés ou scellés, tels que pierre, bardages, etc…

- la mise en place de coffrages ou encastrement de câbles et canalisations (immeubles anciens notamment.

Que faire en cas de refus du propriétaire ou des copropriétaires d'un bâtiment ?

Cette question se pose lorsqu'en copropriété, le Règlement de copropriété prévoit d'une part que le ravalement de chaque bâtiment est à la charge des copropriétaires de ce bâtiment, et que seuls participent à la décision de travaux les copropriétaires qui participent à la dépense (article 24 de la loi du 10 juillet 1965).

Dans une majorité de cas, le Règlement de copropriété prévoit néanmoins une décision globale sur le ravalement de l'ensemble immobilier. Il convient dans ce cas de ne pas tomber dans le piège d'un vote par bâtiment mais d'un vote global à la majorité de tous les présents et représentés de la totalité des travaux, même échelonnés sur plusieurs années.

Dès lors qu'une telle décision est prise (il ne peut évidemment s'agir que d'une décision de principe, la décision de travaux proprement dite devant être prise par bâtiment), le syndicat des copropriétaires peut mettre en demeure le ou les copropriétaire(s) qui ne voteraient pas l'exécution des travaux, et les assigner devant le Tribunal pour les faire condamner à faire leur ravalement sous astreinte.

Eléments privatifs : financement privatif ou collectif ?

Dans une copropriété, le Règlement de copropriété classe en général dans les parties privatives les fenêtres, volets ou persiennes, garde-corps de balcons ou portes-fenêtres, portes de boxes etc.

Ceci vaut évidemment pour l'entretien courant. Un ravalement doit prendre en compte collectivement ces éléments.

La résolution d'assemblée décidant des travaux doit se prononcer explicitement sur la répartition du coût de la réfection de ces éléments privatifs. La solution mettant le syndicat des copropriétaires le plus sûrement à l'abri des contestations de décisions consiste à faire chiffrer à l'unité le traitement de chaque type d'élément privatif et à faire voter un tableau de ventilation par copropriétaire. Les devis de suppléments éventuels et la facture définitive devront bien entendu être établis sur les mêmes bases.

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