L'entretien courant - employé ou entreprise ?

(Dern. mise à jour le 1/1/2000) Une idée reçue veut que l'on soit mieux servi et pour moins cher par des employés de l'immeuble ou de la copropriété que par une entreprise sous contrat ! De nombreux propriétaires comme de nombreuses copropriétés se laissent tenter par le recrutement direct non seulement pour le nettoyage mais aussi pour la petite maintenance en employant un ou plusieurs agents d'entretien. On trouvera ici quelques arguments pour tordre le cou à cette fausse bonne idée...

La gestion du personnel

En recrutant en direct des employés d'immeuble, on se met à charge le recrutement, la mise en place, la paye, la gestion des charges sociales, la gestion des absences et les remplacements, la gestion des congés maladie et d'accidents du travail, les départs et licenciements, les procédures prud'homales, etc.

Même pour un employé, cela représente un travail important et un risque considérable d'erreurs de tous types, dont certaines peuvent avoir, compte tenu de la complexité atteinte par le droit du travail et l'insécurité juridique crée par la jurisprudence des tribunaux, des conséquences financières graves (condamnations aux prud'hommes, redressements et litiges avec les organismes sociaux, etc.).

Une entreprise spécialisée digne de ce nom est forcément organisée plus efficacement qu'un propriétaire, un conseil syndical et même un gestionnaire professionnel (administrateur de biens ou syndic).

Le problème vient de ce que cette gestion ne coûte que lorsqu'on a recours à une entreprise, car celle-ci l'incorpore inévitablement dans son prix, alors que si l'on recrute en direct, elle n'a pas de coût apparent : soit elle est assurée par le propriétaire qui se gère lui-même ou le syndic bénévole, soit pour les immeubles gérés par un administrateur de biens ou un syndic elle est assurée par ce dernier sans être tarifée de façon identifiée.

Or le travail à accomplir est bien toujours là, et en fait d'une part il est souvent bâclé (même la prestation des gestionnaires professionnels est fréquemment décevante et empreinte d'erreurs parfois grossières qui peuvent coûter cher) et d'autre part il est effectué au détriment d'autres aspects de la gestion qui en pâtissent.

C'est pourquoi au demeurant nous préconisons d'exiger des gestionnaires professionnels que la gestion du personnel soit chiffrée à l'intérieur des honoraires globaux au moyen d'un forfait spécifique par salarié employé, ne serait-ce que pour voir ces honoraires globaux diminuer dans tous les cas où un salarié est remplacé durablement par une entreprise…

La formation

Le personnel que l'on recrute pour l'entretien courant des immeubles est en général très peu ou pas du tout formé, même lorsqu'il est expérimenté.

Les propriétaires et syndics bénévoles, mais aussi les gestionnaires professionnels, sauf dans le secteur HLM, ne sont pas organisés pour pouvoir assurer cette formation.

Or, tant le nettoyage que la maintenance courante exigent des connaissances minimum plus importantes qu'on ne le croit :

- pour le nettoyage : choix des produits, taux de dilution, techniques de nettoyage de matériaux fragiles ou chimiquement réactifs, utilisation de matériels sophistiqués
- pour la maintenance : notions sur les peintures et revêtements, d'électricité, de plomberie.

Pour plus de détails, on se reportera utilement aux rubriques du guide technique correspondantes. Une entreprise spécialisée digne de ce nom assure cette formation.

La supervision technique

Qu'on ne se raconte pas d'histoires : seule une entreprise est capable d'organiser une véritable supervision comme elle doit être pour du personnel ouvrier : chef d'équipe, contremaître, procédures de contrôle qualité, etc.

Il ne faut bien évidemment pas attendre un tel niveau de supervision du gestionnaire professionnel qui n'est pas payé pour cela (ou alors il faudrait qu'un gestionnaire ne s'occupe que d'une dizaine d'immeubles - on est donc loin du compte…).

Dans les immeubles avec gardien, cette tâche entre théoriquement dans ses attributions ; cependant, sauf dans le secteur HLM, aucun d'entre eux ne reçoit de formation pour cela, et malheureusement, la plupart des gardiens que l'on trouve dans les immeubles ou que l'on recrute sur le marché du travail n'ont pas le niveau et la qualification pour assurer une telle fonction.

En tout état de cause, ni les uns ni les autres de par leur statut ou leur position, ne peuvent avoir d'obligation de résultat, mais seulement une obligation de moyens.

Il ne reste alors que le propriétaire ou le conseil syndical…

La conséquence en est malheureusement que les employés peu ou mal supervisés finissent par en profiter ou perdent toute référence par rapport au monde du travail et se sentent persécutés à la moindre remarque.

En copropriété, une difficulté supplémentaire vient de ce que cette catégorie de personnel a du mal à identifier entre syndic et conseil syndical son véritable employeur, quand les copropriétaires ne s'en mêlent pas en se muant en autant de superviseurs occasionnels, de façon plus ou moins bienveillante…

Les garanties

Une entreprise est engagée contractuellement à un résultat :

- en nettoyage, ce résultat peut être défini par rapport aux procédures de contrôle qualité ;

- en petite maintenance, l'entreprise doit au minimum la réalité de ce qui est indiqué sur son devis ou sa facture…

Par ailleurs, dans le domaine de la maintenance jouent les garanties légales de parfait achèvement et biennale de bon fonctionnement ; ces garanties peuvent être mises en jeu même pour de petits travaux.

Egalement, pour toutes joue la garantie contractuelle de droit commun, qui garantit le client des conséquences de toute faute, ou tout manquement au devoir de conseil.

Enfin, toutes doivent couvrir leur client au titre de leur responsabilité civile les dommages causés aux existants et aux tiers, quelle qu'en soit la cause.

Lorsque le travail est réalisé par des employés de l'immeuble ou de la copropriété, il n'y a que la garantie des dommages aux tiers par la police d'assurance multirisques de l'immeuble, et la garantie des dommages aux existants, mais avec pour cette dernière la restriction que la cause soit accidentelle, ce qui en réduit la portée.

Il n'y a en particulier aucune couverture du risque de dommages dus à une maladresse, une technique inadéquate ou l'utilisation de produits inappropriés, sans mentionner l'employé qui, tout en étant payé, ne fait pas le travail…

La souplesse

Le recours à une entreprise confère à la gestion de l'immeuble une incomparable souplesse notamment dans deux domaines :

- le remplacement sans coût ni risque de personnel inadéquat ou ne donnant plus satisfaction : lorsqu'on emploie directement du personnel, le seul moyen est le licenciement, qui se traduit immanquablement par une procédure aux prud'hommes ou la nécessité de conclure une transaction et coûte entre six mois et deux ans de salaire (il y a toujours assez de locataires ou copropriétaires - on voit même des membres de conseil syndical - pour aller au tribunal attester que le travail était parfaitement exécuté et que l'employé est victime d'un ignominieuse vindicte…) ; avec une entreprise, tout est affaire de relations commerciales…

- l'adaptation des effectifs aux besoins.

Conclusion

On préfère en général un bon employé à une mauvaise entreprise, mais l'expérience prouve que de nombreux immeubles qui font ce choix se retrouvent avec de mauvais employés dont ils ne savent que faire…

Tout évidemment est dans le choix de l'entreprise, et l'acceptation de payer tout de suite le coût réel de la prestation, plutôt que le payer plus tard, souvent plus lourdement.

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