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FICHES TECHNIQUES GENERALES


Pathologies des immeubles anciens

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Pathologies des immeubles anciens
(Dern. mise à jour le 1/1/2000)

Entrent dans cette catégorie les immeubles anciens par leur âge mais aussi par les techniques de construction, le tournant pouvant être situé dans les années 1920, date approximative d'apparition de ce qu'on peut appeler les techniques modernes de construction.

Or de tous temps et contrairement aux idées reçues, les immeubles étaient rarement conçus pour durer plus d'un siècle.

Une grande partie du parc immobilier a de ce fait largement dépassé la limite d'âge, mais ne peut subir le sort qu'on lui réservait traditionnellement, à savoir la démolition et la reconstruction, de plus en plus difficiles à envisager sur initiative privée et en dehors d'opérations d'urbanisme globales et concertées (ZAC), et ce pour deux raisons : le COS et le caractère bloquant du statut de la copropriété.

Les propriétaires et copropriétaires se trouveront par conséquent de plus en plus dans la situation de devoir faire survivre indéfiniment des grands malades, avec de surcroît des exigences et des obligations de salubrité, de sécurité et de confort que ces immeubles n'avaient jamais connu auparavant, et pour lesquelles ils n'étaient sûrement pas conçus !

Symptômes

Les plus fréquents sont :

- L'insalubrité : humidité permanente, moisissures, encrassement, prolifération de parasites, etc.

- Les déformations : tassements différentiels, ventres, gîte ; ces déformations sont dangereuses et mettent en péril la stabilité de l'immeuble car elles peuvent aller jusqu'à la rupture par exemple des scellements des poutres soutenant les planchers ou des fermes de la charpente de toiture ;

- L'affaiblissement de la structure : altération d'éléments porteurs ou de cohésion du bâtiment mettant également en péril sa stabilité.

Causes

Des causes multiples produisent des effets multiples ; parmi les principaux responsables, citons:

- L'inadaptation de l'immeuble aux nouveaux modes de vie : insuffisance des ouvertures et dispositifs permettant une bonne ventilation des logements, inadaptation de la construction aux passages de canalisations et de câbles (entraînant des cheminements compliqués et des pentes insuffisantes, responsables d'engorgements et de fuites quasi permanentes avec de surcroît des difficultés de repérage et d'accès), exiguïté es courettes et des puits de lumière, etc.

- Négligence dans la surveillance et l'entretien des réseaux, cette négligence n'étant pas seulement à déplorer chez les gestionnaires mais aussi chez les occupants et copropriétaires : en effet, nombre de fuites y compris sur les canalisations collectives, imbibant l'immeuble de haut en bas, ne peuvent être détectées qu'à l'intérieur des locaux ;

- Travaux faits par des entreprises non qualifiées, en dépit des normes, des règles de l'art et de la plus élémentaire prudence : canalisations fuyardes, installations sanitaires non étanches et non conformes (ventilation, sécurité électrique, etc.), enlèvement de cloisons et d'éléments de cheminées initialement non porteurs mais devenus porteurs " par habitude " (en réalité du fait des déformations de l'immeuble et de l'affaiblissement d'autres éléments porteurs), surcharges de planchers, etc. ;

- Tassements du sous-sol : affaissements naturels ou provoqués par des travaux sur les terrains mitoyens ou des fuites prolongées de canalisations enterrées ;

- Vieillissement des matériaux, cause souvent sous-estimée à une époque où il faut un responsable à tout…


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