L'achat et la vente en copropriété

(Dern. mise à jour le 10/4/2009) L'achat et la vente de lots de copropriété comportent des spécificités par rapport à l'achat et la vente d'autres biens immobiliers : d'une part parce qu'un lot de copropriété donne droit à la propriété exclusive de parties privatives mais aussi à la propriété d'une quote-part indivise des parties communes de l'immeuble ou ensemble immobilier, et d'autre part parce qu'un copropriétaire est membre du syndicat des copropriétaires, organe gestionnaire des services collectifs et des parties communes représenté par le syndic, et qu'il est en compte avec ce dernier concernant les charges de copropriété. De ce fait, l'achat et la vente de lots impliquent le syndicat des copropriétaires aux différents stades de leur réalisation entre les parties à la transaction.

Position du vendeur et de l'acquéreur vis à vis de la copropriété


Le copropriétaire a un triple statut : il est plein propriétaire de ses parties privatives, il est propriétaire indivis des parties communes, et il est en même temps membre du syndicat des copropriétaires et partie prenante à un contrat avec les autres copropriétaires auquel il souscrit en achetant ses lots : le règlement de copropriété ; c'est ce qui découle des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du
décret du 17 mars 1967...

Deux conséquences majeures découlent de ce triple statut :

- l'acquisition et le transfert de propriété s'effectuent en principe comme pour n'importe quel bien immobilier, mais la vente ne porte pas sur un bien immobilier (maison, terrain) mais sur des "lots" de copropriété comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ;

- les droits et les devoirs qui résultent de l'appartenance au syndicat et du règlement de copropriété étant la conséquence de la possession des lots et non d'un engagement personnel du copropriétaire, ils cessent au moins théoriquement lors du transfert de propriété, l'acquéreur venant aux droits et aux devoirs du vendeur vis à vis du syndicat des copropriétaires dès l'acquisition de la qualité de copropriétaire, conséquence de celle de la propriété des lots concernés.

Le syndicat n'a de ce fait, en première analyse, pour toute obligation vis à vis des copropriétaires en cas de vente que d'enregistrer le transfert de propriété, ses relations avec les propriétaires successifs d'un même lot s'effectuant dans la continuité.

La conséquence logique eut été que ce principe s'applique y compris pour le recouvrement des charges laissées impayées par le vendeur !

La loi a cependant introduit, dans l'intérêt des acquéreurs autant que dans celui des syndicats des copropriétaires, une disposition permettant au syndicat, par la main de son syndic, de prélever sur le prix de la vente toutes sommes dont le vendeur lui serait redevable au moment du transfert de propriété, en même temps qu'elle lui a créé l'obligation de lui rembourser toutes les avances qu'il aurait perçu de lui depuis qu'il est devenu copropriétaire.

La créance du syndicat sur le copropriétaire prend de ce fait un caractère "personnel", et, fait remarquable, la faculté d'opposition, résultant de l'article 20 de la loi et de l'article 5-1 du décret, et incluant les droits du syndicat au titre du privilège spécial créé par l'article 2374 du Code civil (priorité du syndicat par rapport à tous les créanciers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, et priorité sur les créanciers hypothécaires simples pour celles afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des quatre dernières années échues), a supprimé de facto toute solidarité entre acquéreur et vendeur pour le paiement des sommes dues au moment de la vente, quand bien même cette solidarité serait stipulée dans le règlement de copropriété (cela devient une clause réputée "non écrite"...). Il doit être noté que c'est le fait d'une jurisprudence aujourd'hui établie après avoir été longtemps hésitante et non des textes, qui sont en fait muets sur ce point !

En conséquence, le syndicat des copropriétaires a le devoir d'arrêter le compte des "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret), et de poursuivre le recouvrement par tous moyens à la seule encontre du vendeur, par le moyen du droit d'opposition (article 20 de la loi) ou toute autre voie si ce droit d'opposition n'a pas été utilisé ou si sa mise en oeuvre s'est avérée infructueuse.


Que se passe-t-il lors de l'avant-contrat de vente ?


Il doit être gardé à l'esprit que l'avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) intervient de deux à quatre mois avant le transfert (ou mutation) de propriété effectif.

A ce stade le syndicat des copropriétaires n'est pas encore concerné : même si la vente naît juridiquement à ce moment-là, et qu'elle devient parfaite immédiatement (cas de la promesse synallagmatique ou compromis de vente), ou lorsque l'acquéreur a exercé son option (cas de la promesse unilatérale), et s'il y a lieu dès lors que les conditions suspensives sont réputées réalisées, la signature chez le notaire d'un acte authentique n'étant alors que réitération de la volonté des parties et l'acte par lequel s'opère le transfert effectif de la propriété, la négociation des conditions de la vente est l'affaire exclusive du vendeur et de l'acquéreur, la communication de toutes les informations nécessaires à ce dernier pour former son consentement étant de la responsabilité exclusive du vendeur.

Or, c'est au moment de la négociation de l'avant contrat que doivent être débattus (avec consignation précise du résultat...) des problèmes tels que :

- la ventilation des charges de l'exercice en cours entre acquéreur et vendeur : la loi est muette sur ce point, et si la tradition veut que cette ventilation se fasse prorata temporis au nombre de jours par rapport à la date du transfert de propriété, les parties peuvent convenir d'autres modalités : ventiler par trimestres entiers, prendre en compte le fait qu'une des deux parties aura ou aura eu au cours de sa période de présence une saison de chauffe entière, ou tenir compte de dépenses exceptionnelles dans l'exercice comme par exemple un rappel de consommation d'eau...

- la prise en charge par le vendeur ou l'acquéreur du montant de travaux votés ou même simplement planifiés, non encore appelé aux copropriétaires ou bien appelé partiellement, et non exécutés ou en cours d'exécution : la loi est également muette sur ce point et laisse les parties convenir ce qu'elles veulent à ce sujet ; les notaires présentent souvent abusivement comme une règle légale ce qui n'est qu'un usage, certes répandu, à savoir la prise en charge par le vendeur de la totalité du coût des travaux votés avant la date de signature ! En réalité, tout dépend de la nature des travaux et ce qui va prévaloir dans la fixation du prix de vente : appliquer le principe que les notaires préconisent suppose d'être sûr que le bien a été vendu "valeur travaux réalisés", ce qui ne va pas forcément de soi ; si le prix se ressent d'un mauvais état de l'immeuble malgré le fait que des travaux de rénovation ont été votés, il est alors normal que l'acquéreur en supporte le coût.

Par ailleurs, les parties doivent prendre en compte dans leur négociation le fait que certaines "avances" appelées aux copropriétaires seront remboursées au vendeur pour sa quote-part, et que celle-ci sera appelée pour leur reconstitution à l'acquéreur, immédiatement après la réitération de la vente ; il s'agit notamment :

- de la quote-part du vendeur dans l'avance de trésorerie - appelée désormais officiellement la "réserve prévue au règlement de copropriété - mais toujours connue sous son appellation familière de fonds de roulement ;

- de la quote-part du vendeur dans d'éventuelles "avances" appelées pour travaux futurs, soit en application de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 (les "provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale"), soit en application de l'article 35 du décret du 17 mars 1967 ("avances correspondant à l'échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l'assemblée générale"), soit encore en application de l'article 45-1 du même décret ("fonds qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux").

Il est à noter que le second type d'avances peut cumuler un montant en quote-part non négligeable, dont il est préférable que l'acquéreur prenne connaissance avant de s'engager !


Que se passe-t-il entre l'avant-contrat et la signature de la vente chez le notaire ?


Le notaire chargé de rédiger l'acte de vente constitue son dossier à partir des éléments que lui communique le vendeur - son acte de propriété et le règlement de copropriété notamment, ainsi que les coordonnées du syndic. Il contacte le syndic par commodité pour connaître la liste des modificatifs éventuels, ainsi que diverses informations importantes concernant l'assurance de l'immeuble, ou les procédures judiciaires en cours. Le syndic est également tenu de communiquer les informations prévues par l'article 5 du décret du 17 mars 1967. Cette communication d'informations s'effectue par la voie d'un questionnaire type du notaire au syndic, mais les syndics structurés ont leur propre modèle, et l'article mentionné, modifié par le décret du 27 mai 2004 donne désormais une liste très précise des informations à communiquer dans "un état daté comportant trois parties" :

"1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

"a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

"b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

"c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

"d) Des sommes mentionnées à l'article 33 de la loi du 10 juillet 1965 [annuités restant dues lorsqu'en application de cet article le copropriétaire a demandé à payer sa quote-part de travaux d'amélioration en dix ans (NDLR)] ;

"e) Des avances exigibles.

"Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

"2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :

"a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;

"b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

"3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

"a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;

"b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

"c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

"Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie."

Les termes employés se réfèrent à des définitions données dans l'article 45-1 de ce même décret :

"Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part. L'approbation des comptes du syndicat par l'assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires.

"Au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat :

"- sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat ;

"- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.

"Les avances sont remboursables."


Le syndicat, par la main de son syndic a aussi à cette occasion la possibilité de délivrer un certificat, dit "de l'article 20" (de la loi du 10 juillet 1965), valable 1 mois, "attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat". Le syndic qui délivre un tel certificat a intérêt à être sûr de ses comptes car sa délivrance le prive de la possibilité d'exercer ensuite son droit d'opposition sur le versement au vendeur du prix de la vente (cf infra), et risque de lui compliquer toute action de recouvrement ultérieure. Les syndics avisés ne délivrent dans la pratique ces certificats qu'à des copropriétaires avec qui ils ont des relations particulières et de confiance, ou alors contre versement de provisions substantielles les mettant à l'abri d'une sous-estimation dont ils auraient ensuite à assumer la responsabilité... Ce versement est demandé bien entendu "sous réserve de l'apurement des comptes" (article 5 du décret du 17 mars 1967).

A défaut, le syndic communique au notaire, dans le cadre des informations qu'il est tenu de fournir conformément à l'article 5 du décret du 17 mars 1967, les sommes dont il demande le versement de la part du vendeur lors de la signature, afin de renoncer à son droit d'opposition (cf infra).

Il en profite pour demander ses honoraires particuliers pour les prestations qu'il doit délivrer à l'occasion de la vente tels que prévus à son contrat.

Au cas où la date de signature est repoussée, le syndic peut être invité à réitérer le questionnaire et ses demandes afin d'y porter les modifications rendues nécessaires. Ce n'est cependant pas une obligation, le notaire et les parties devant en principe être capables d'extrapoler les demandes du syndic à partir des informations qui ont été fournies, celles-ci étant formulées par référence à la date portée par l' "état daté"...


Que se passe-t-il lors de la signature chez le notaire ?


La signature de l'acte authentique concrétise avec le transfert de propriété l'accord définitif des parties sur toutes les conditions de la vente. Le notaire leur soumet entre autres choses le décompte des sommes dont le syndic demande le versement afin de ne pas exercer son droit d'opposition (cf infra).

Les parties peuvent ventiler entre elles les sommes demandées comme bon leur semble, honoraires du syndic compris, et donner au notaire les instructions de règlement qui en résultent ; le vendeur peut aussi refuser le décompte du syndic, sachant que ce faisant il s'expose à une opposition du syndic sur le prix de vente (cf infra), dont l'effet sera de bloquer le montant correspondant entre les mains du notaire. A défaut d'accord amiable, ni lui ni le syndic ne pourront en obtenir le déblocage autrement que par une décision judiciaire.


Après la signature


Le syndic doit recevoir la notification du transfert de propriété prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 ; cette notification seule confèrera à l'acquéreur sa qualité de copropriétaire, et le droit d'être convoqué aux assemblées générales du syndicat.

S'il n'a pas délivré le certificat de l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 mentionné ci-dessus, il doit recevoir également l'avis de mutation du notaire dépositaire des fonds de la vente dans les conditions prévues par cet article, accompagné du règlement autorisé par le vendeur ; s'il estime ne pas avoir perçu suffisamment par rapport à ses demandes (et même s'il s'aperçoit qu'il n'a pas demandé assez...), il peut faire opposition dans les conditions fixées également dans cet article.

L'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 stipule que cette opposition ne peut porter comme indiqué ci-dessus que sur les "créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" ; l'article 6-2 du décret fixe désormais avec précision ce qui peut être demandé au vendeur :

"A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :

"1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;

"2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;

"3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes."


La question s'est longtemps posée de savoir, dans le cas où l'acte de vente a mis à la charge du vendeur des travaux votés mais non encore appelés en totalité à la date du transfert de propriété, si le syndic est censé ou même fondé à faire opposition pour la part du budget des travaux non encore appelée, ou s'il doit laisser les parties faire leur affaire de l'exécution de leurs conventions, prises en dehors du syndicat, le syndic adressant les nouveaux appels à l'acquéreur et poursuivant le cas échéant le recouvrement à son encontre. Les textes dans leur rédaction résultant de la réforme de de la loi en 2000 et de son décret d'application en 2004 ne laissent plus aucun doute : la notion de sommes "liquides et exigibles" auxquelles doit se limiter l'opposition sont bien celles qui sont censées avoir été appelées aux copropriétaires aux dates d'exigibilité fixées par l'assemblée.

Il est à noter que si le syndic adoptait la première solution, il se constituerait séquestre pour l'exécution de conventions résultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas désigné en qualité de séquestre conventionnel ; c'est infondé juridiquement et totalement atypique par rapport à ce qui se passe pour d'autres types d'actes ! Il risque par la suite en cas de litige de se retrouver en première ligne dans un conflit auquel il aurait dû rester étranger...

La question se pose également de savoir si le droit d'opposition s'exerce sur la totalité de la dette du vendeur ou seulement sur la quote-part afférente aux lots vendus : la jurisprudence semblerait s'orienter vers la seconde solution, mais la détermination de cette quote-part peut se heurter à de grandes difficultés lorsque le syndic tient un compte global pour l'ensemble des lots...


La délivrance du certificat de l'article 20 après la vente


Curieusement, de très nombreux notaires, dans le souci probable de s'assurer une sécurité supplémentaire, ont pour pratique de demander aux syndics, après leur avoir versé les sommes réclamées, de leur délivrer a posteriori et à titre de régularisation le certificat de l'article 20 ; c'est évidemment un non-sens juridique qui peut susciter quelques inquiétudes de la part de titulaires d'une charge publique, et les syndics qui n'ont pas délivré ce certificat avant la vente n'ont évidemment pas de raisons de le délivrer après...


L'apurement du compte du vendeur


Une fois ces modalités mises en oeuvre, dans tous les cas de figure, le vendeur se retrouve créancier du syndicat pour la récupération des "avances" qu'il lui a consenties : notamment la "réserve prévue par le règlement de copropriété", autrement dit le "fonds de roulement" ; ce remboursement, déduction faite des provisions devenues exigibles à la date de la signature et d'éventuels arriérés doit intervenir sans délai : la Commission relative à la copropriété peut donc affirmer dans sa Recommandation n°24 : relative à l'article 6-2 du décret du 17 mars 1967 que "l'application des règles précitées interdit au syndic de conserver des fonds postérieurement à la réception de la notification prévue à l'article 6", et "qu'en conséquence les comptes d'attente vendeur ne sont plus possibles". Autrement dit, le compte du vendeur peut et doit être soldé définitivement au lendemain de la notification de la vente !


Que devient le vendeur après la notification de la vente ?


La notification du transfert de propriété prévue par l'article 6 du décret du 17 mars 1967 fait perdre au vendeur sa qualité de copropriétaire. Il n'est plus membre du syndicat et ne doit plus participer aux charges collectives, hors celles demeurant dues à la date de la mutation. S'il est membre du conseil syndical, son mandat cesse de plein droit.

Il lui reste néanmoins quelques droits et notamment celui de contester les décisions d'une assemblée à laquelle il a été convoqué ou, si par erreur il ne l'a pas été, qui s'est tenue alors qu'il était encore copropriétaire ; étant destinataire de la convocation, c'est à lui que le procès verbal doit être notifié par lettre recommandée au cas où il n'aurait pas assisté à l'assemblée ou à celui où il se serait opposé à une décision. Si la Commission relative à la Copropriété a recommandé aux syndics de "notifier" en pareil cas le procès verbal à l'acquéreur, cette notification vient en addition à celle qui doit être faite au vendeur et n'ouvre pas à l'acquéreur un droit de contestation.

Le vendeur reste aussi responsable des infractions qu'il a pu commettre et notamment des empiètements ou constructions sur les parties communes. Mais le syndicat ne peut agir qu'à l'encontre du nouveau copropriétaire. L'acquéreur a par contre en pareil cas la faculté d'appeler en garantie son vendeur.

A noter que certaines mutations n'entraînent pas la perte par le vendeur de sa qualité de copropriétaire : par exemple en cas de vente du seul usufruit d'un droit d'usage ou de la nue propriété d'un ou plusieurs lots. Les deux parties restent après la vente membres du syndicat mais à des titres différents. Elles contribuent aux charges et participent aux assemblées en fonction de la nature de leurs droits respectifs et des clauses particulières de l'acte. Par contre, la vente en viager et la donation n'entrent dans ce cadre que si elles sont assorties d'une réserve d'usufruit ou de droit d'habitation.


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