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 Sujet  |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
 Posté - 15 déc. 2005 : 14:23:34
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Colette,
Vous indiquez :
Citation :
Mais revenons à l'idée première qui était : "Bazardez au plus vite, votre appartement demain ne vaudra plus rien". Là, il n'y a aucun argument sérieux, juste quelques citations, le nom d'un économiste ici ou là, rien d'autre pour étayer. Du copier-coller, rien de plus.
Je suis d'accord avec vous que la file initiée par Cedric1973 ("Dépéchez vous de vendre, les prix chutent !") ... est un pavé dans la mare. Personnellement j'aurai aimé qu'il donne des arguments à de tels propos - cela aurait été + intéressant ! A part les nombreuses insultes (aussi du côté des "haussiers" que les "baissiers"), cette file n'amène pas un vrai débat.
Pour ma part, mon message de PRUDENCE est destiné aux acheteurs(*) et non aux vendeurs.
Je pense que vous avez du lire mes topics :
- "Connaissez vous les cycles immobilier" : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=32875
- "arguments solides sur la baisse" : http://universimmo.com/forum/forum.asp?FORUM_ID=33
- "Serions nous dans un NON cycle immobilier ?" : http://universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=33094
(*) j'ai vu dans plusieurs reportages/presse, des exemples de couple primo accédant achetant en ce moment sur 20-25 ans des biens de petites superficies ... et qui disaient : "dans 7-10 ans" on revend pour acheter + grand". Dans "l'absolu", ce concept est logique : on cherche à investir et que cet investissement soit un tremplin pour acheter + grand. Mais la réalité est tout autre. Je m'explique :
Aujourd'hui le risque dans ces conditions (primo accédant/prix élevés/durée longue du crédit/superficie réduite) - je le répète - est lié :
- au risque de baisse (dont j'ai apporté une argumentation dans plusieurs topics)
- à la méconnaissance de l'amortissement d'un prêt
Sur mon tableau "coloré", même en imaginant un marché sans baisse, il est clair qu'un couple qui achète pour revendre dans 7 ans, cela ne sera pas le bon choix ! Dans un contexte de baisse, le tableau devient TRES noir car la revente ne pourra pas rembourser le capital restant dû à la banque.
En clair, un couple qui achète dans les conditions ci dessus, ne pourra PLUS vendre son bien !
J'invite à ceux qui ne sont pas d'accord avec mon argumentation à développer leurs idées/avis. Merci d'éviter les insultes et non argumentations. Je suis ouvert à la discussion uniquement dans ces conditions.
Cordialement.
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Edité par - asi77 le 24 déc. 2005 16:28:57 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 14:50:20
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Je suis d'accord mais je pense que la démonstration est plus frappante encore si vous montriez dans votre tableau le risque de ne pas être capable de rembourser le capital restant dû du prêt en cas de revente alors que le marché a fortement baissé.
C'est encore plus simple à comprendre (surtout pour un non-expert du tableur) que le calcul comparatif locataire-propriétaire. |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 15:36:22
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Bravo pour votre effort pédagogique, en espérant en effet que votre post ne soit pas "envahi" de NON messages sans intérêt....
Je ne comprends pas à quoi correspond le montant "cout d'achat (hors taxe foncière)".
Si ce sont les intérêts d'emprunt du bien actuel, sur 7 ans, ça me paraît excessif ?
Où peut-on trouver ce tableur ?
Benoît |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 15:50:36
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Excellente remarque Marion_A !
... il est effectivement intéressant de voir le capital restant dû du prêt en cas de revente (hors comparaison avec une location) ... qui traduit en fait l'incapacité aux acheteurs de revendre leurs biens ... et qui conduit les acheteurs à attendre des jours meilleurs : ce que j'appellerai "le piège de la sédentarisation".
J'en profiterai pour rajouter (prochainement) :
- les pénalités en cas de remboursement anticipé (3% du capital restant dû) (à négocier impérativement ... à 0 lors de la souscription du prêt)
- mettre le montant du loyer avec un ratio (montant du bien/loyer = 200 par ex.) ... à ajuster suivant le lieu !
Je mettrai à disposition ce fichier excel prochainement en tenant compte de vos remarques.
Pour info : coût achat (hors taxe foncière) = montant des mensualités (pendant les n années) + frais agence + frais notaire + travaux + caution. |
Edité par - asi77 le 15 déc. 2005 16:00:56 |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 16:23:40
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| Je ne comprends pas le calcul du coût d'achat puisque les frais semblent être financés par l'emprunt. En faisant la somme des mensualités + les frais, vous comptez deux fois les frais, non ? |
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Benoix
Pilier de forums
535 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 17:02:26
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Ou alors vous comptez deux fois le remboursement du capital sur 7 ans ?
Ou alors les indications du capital restant dû et celui remboursé ne sont là qu'à titre indicatif ?
Un peu neuneu
Benoît |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 18:06:06
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Erratum :
Le coût achat (hors taxe foncière) = montant des mensualités (pendant les n années) + pénalités de remboursement anticipé (si non négociée, elles valent 3% du capital restant dû).
Je propose comme montant du loyer avec un ratio de 200 (ratio = montant du bien / montant du loyer). Ceci reste modifiable, cela reste très dépendant du lieu. Sur Paris, ce ratio est nettement supérieur ... et donc la rentabilité de la location est encore + probante.
Je vous mets à disposition le fichier excel ce soir normalement ...
Vos commentaires seront les bienvenues !
PS : juste pour info, avec les correctifs apportés, le gain devient - dans mon exemple - en faveur à la location même sans baisse de l'immobilier !
Cordialement. |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 15 déc. 2005 : 18:13:06
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| Il faut aussi tenir compte de l'inflation en cas d'achat |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
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greedou
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 12:36:05
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Il pourrait être intéressant de comparer le capital disponible après revente à celui qui pourrait être constitué en plaçant l'argent non utilisé au remboursement ( economies par mois = Montant remboursement - montant loyer)
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 13:24:05
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En fait, côté location, l'argent disponible auprès n années serait plutôt :
Economies par mois (Montant mensualité - montant loyer) placés à x %
+
Capital (issu de la non utilisation de l'apport) placé à x %
En bref, rajouter une colonne (argent disponible / location).
C'est bien cela ?
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 13:45:39
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Asi77 - Je reviens sur ma precedente remarque.
si vous ne tenez pas compte de l'inflation qui diminue le cout reel du credit (ou le contraire en cas de deflation...) vos calculs sont fortement faussés. On sait tous que 6.55957 francs de 1980 ne valent pas 1 euros de 2005. |
Edité par - manu8880 le 16 déc. 2005 13:46:47 |
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quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:35:29
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Quelques remarques complémentaires :
Frais d'hypothèque et pénalités de remboursement anticipé peuvent assez souvent être réduits à zéro en raisons du nombre de structures, mutuelles ou autres, qui se portent caution évitant de souscrire une hypothèque et la négociation lors de la demande de prêt permet souvent de ramener à zéro les frais de remboursmenet anticipé comme vous l'avez d'ailleurs souligné.
Par ailleurs, compte-tenu de l'extension du PTZ à une population plus vaste et du report des annuités de remboursement de ce PTZ, il serait intéressant d'indiquer cette "option" éventuelle qui vient minorer les coût de remboursement (même s'il conviendra bien sûr de rembouser ce PTZ en cas de vente)
Christophe |
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 14:49:26
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| Une chose me rassure en ce qui concerne les primo-accédants que vous évoquez : de plus en plus de prêts prévoient la possibilité de transférer le prêt sur un autre bien, ce qui leur permettra éventuellement de vendre à bas prix... pour acheter plus grand à bas prix aussi. Ils auront perdu des sous mais seront moins "coincés". |
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alexf
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 15:32:41
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Excatement.
Je pense que dans le cadre d'une habitation principale, le probleme se pose moins.
De mon coté j'ai achete en VEFA il y a un peu plus d'un an et demi (et je vais bientot etre livré). C'est un trois pieces à paris (je ne pouvais pas prendre plus grand!), et dans mon emprunt, je peux transferer les lignes pour l'achat d'un autre bien ... donc ce n'est pas extremement grave si la baisse à lieu
Cordialement |
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Marion_A
Pilier de forums
586 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 16:09:05
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Citation :
Initialement entré par thoveyrat
Une chose me rassure en ce qui concerne les primo-accédants que vous évoquez : de plus en plus de prêts prévoient la possibilité de transférer le prêt sur un autre bien, ce qui leur permettra éventuellement de vendre à bas prix... pour acheter plus grand à bas prix aussi. Ils auront perdu des sous mais seront moins "coincés".
Ce mécanisme a ses limites : le prêt est reportable uniquement si la banque l'accepte.
Or imaginons que vous ayez emprunté 90 pour financer un bien qui coûtait 100 et mesurait 100 m². Si celui-ci ne vaut plus que 70, que votre capital restant dû est de 80 mais que vous voulez acheter un bien de 120 m², vous avez besoin pour le financer de 84 (au prix du m² après la baisse) + 10 de capital restant dû non remboursé par la vente, soit au total un besoin de financement de 94 : le seul report de votre prêt (dont l'encours est de 80) ne suffit pas. La banque sera peu encline à accepter le report et à financer les 14 manquants par un nouveau prêt, ou bien à vous faire un nouveau prêt total de 94 pour acheter un bien de 84. Il faut au minimum que vous ayez économisé 14 sur la période. |
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manu8880
Contributeur actif
34 réponses |
Posté - 16 déc. 2005 : 16:37:27
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Les avantages du mecanismes sont :
- Garder un pret avec un taux avantageux, au lieu d'en refaire un nouveau pour la totalité du nouveau bien.
- Eviter les penalités de remboursement anticipées.
Mais cela ne vous premunira pas d'une mauvaise affaire.
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Avis de prudence en cas d'achat
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