Du social au libre, une palette de solutions pour les investisseurs
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Discrètement le ministère du Logement a mis en place des montages financiers intéressants pour les investisseurs privés. Ces derniers disposent désormais de quatre formules, plus ou moins contraignantes, qui leur permettent de bénéficier de financements avantageux ou d'incitations fiscales pour acheter un logement dès lors qu'ils s'engagent à le louer pendant au moins neuf ans.
Le dernier statut en date, le prêt locatif social (PLS), permet aussi bien à des organismes publics (SEM ou SA de HLM) qu'à des personnes physiques d'acheter des logements neufs grâce à un prêt avantageux et une TVA allégée à 5,5 %. Mieux encore, les acquéreurs peuvent cumuler les avantages fiscaux du dispositif Besson, à savoir la possibilité d'amortir leur bien sur neuf ans (déduction de 8 % de l'investissement sur les revenus fonciers pendant cinq ans puis 2,5 % pendant les quatre années suivantes). En échange de ces avantages, ils s'engagent à louer pendant quinze ans à des loyers plafonnés (lire tableau page 50) et à des locataires dont les ressources atteignent au maximum 130 % des revenus exigés pour avoir accès au logement social.
(…)Compte tenu du niveau des loyers autorisé et d'une rentabilité attendue évidemment moindre que sur le marché libre, ces logements ne seront certainement pas construits dans les centres des grandes villes. Mais, justement, cette dispersion permettra d'éviter l'effet dissuasif de l'arrivée d'un ensemble de logements sociaux, redoutés « électoralement » par nombre d'élus. Alors même qu'ils seront comptabilisés dans les fameux quotas de 20 % de la loi SRU.
Les investisseurs disposent également d'un nouveau PLI (prêt locatif intermédiaire) conventionné pour neuf ans, financé grâce à des taux compris entre 5,35 et 5,65 % (distribués par les mêmes banques) et éligible au dispositif Besson. Ils peuvent également acheter « en Besson » à des taux de marché. Dans ces deux cas, les contraintes de loyer et de revenus des locataires sont un peu moins strictes que pour le PLS. Enfin, ils peuvent acquérir un logement neuf ou ancien, sans aide, ni financière ni fiscale, et le louer à un prix qu'ils fixeront eux-mêmes.
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