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ACTUS

L'immobilier en 2002 : vers une stabilisation ?


Le 8/4/2002
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UI - Actus - 8/4/2002 - L'immobilier en 2002 : vers une stabilisation ?
Décidément le marché immobilier reste paradoxal ! Après ce qui prenait l'allure d'une flambée en 2000, puis un fléchissement début 2001, une reprise était observée au deuxième semestre et se confirme début 2002, contrairement à toute attente en période pré-électorale, où l'attentisme était jusque là habituellement de règle... Doit-on s'attendre à une poursuite durable de la hausse constatée des prix de vente comme des loyers ? Pas si sûr, car plusieurs paramètres économiques incitent à envisager une tendance à la stabilisation...
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L’immobilier a encore grimpé pendant l’année 2001: +6,5% en France, même si le rythme a été moins impressionnant qu’en 1999 (+9%) et qu’en 2000 (+10%). A paris, l'indice Notaires-INSEE donne une progression des prix des appartements anciens vendus libres de 9,2% contre 12,9% en 2000.

Et la vague atteint maintenant les proches banlieues que les acquéreurs redécouvrent, contraints par les prix prohibitifs atteints dans les centres historiques, et qui souvent se sont améliorées sur le plan de l'environnement comme de la desserte par les transports en commun, les autoroutes et les voies rapides. Ainsi la petite couronne parisienne comble l'écart avec la capitale avec 11,4% de hausse par exemple pour le Val de Marne...

Cependant, plusieurs facteurs laissent augurer une tendance à la stabilisation (attestée par l'allongement des durées de dénouement des négociations) :

- le climat général de ralentissement : qu'on le veuille ou non, les incertitudes sur l'emploi ou la révision des taux de croissance, pesant sur les intéressements et les rémunérations variables, sans parler des pertes subies par ceux qui avaient des placements boursiers, ne peuvent que favoriser les comportements de prudence et différer certains investissements ;

- la hausse des taux : elle se dessine assez nettement avec la remontée des taux longs ; or c'est sur ce marché que les banques vont chercher les fonds qu'ils prêtent à leurs clients à taux fixe, et les spécialistes s'accordent pour penser que cette situation risque de perdurer un certain temps... Une remontée des taux alourdit les remboursements et le coût global du crédit, a fortiori si les acquéreurs optent pour des durées plus longues !

- les loyers, qui déterminent le rendement des investissements locatifs, ne sont pas loin, après avoir très fortement augmenté ces derniers temps, d'atteindre un maximum par rapport à la solvabilité des preneurs, dont les revenus sont restés plutôt stables ; de surcroît, la hausse des plafonds Besson et l'intérêt fiscal de la formule sont susceptibles d'augmenter l'offre de logements locatifs et par là même favoriser une détente du marché de la location...

Mais stabilisation ne veut toutefois pas dire baisse, car il reste des facteurs inflationnistes :

- des tensions très fortes existent sur certains marchés locaux en raison de la pénurie ou de l'attractivité nouvelle de certaines villes ou régions : cette attractivité est suivant les cas due au développement économique, à des nouveaux moyens de transport (le TGV pour tout le sud-est), à l'évolution des goûts et des modes de vie, etc. Sont dans ce cas Aix en Provence, Nice, Grenoble, Strasbourg, Lyon, Rennes, Reims, Nantes, Lille et Dijon...

- l'offre de neuf se tarit là où les besoins sont les plus forts par la rareté du foncier ;

- le marché des maisons tire la hausse, du fait d'un engouement croissant, et l'arrivée sur ce marché par modification des modes de vie d'une clientèle aisée qui préférait jusque là les appartements de centre-ville !

Et bien entendu tout dépendra de la vigueur de la reprise attendue pour le second semestre, dans la foulée de celle qui se dessine outre atlantique : si elle est forte, la demande qui reste soutenue peut faire rebondir un marché dont l'offre reste comptée ! Avec dans ce cas en perspective des difficultés croissantes de logement pour toute une partie des accédants et des locataires dont les revenus restent néanmoins trop élevés pour bénéficier des prêts et aides sous conditions de ressources (prêt à taux zéro, prêts P.A.S., etc.), voire du logement social...
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