Les forces ayant jusqu'ici conditionné le marché immobilier
Les trente dernières années ont vu le marché immobilier français évoluer sous l'effet de deux phénomènes majeurs, à l'échelle mondiale. Le premier est de toute évidence la baisse des taux d'intérêt, presque continue sur toute la période. Sur un marché où l'essentiel de l'accession à la propriété s'effectue à crédit, elle a permis une augmentation du pouvoir d'achat immobilier des ménages compensant plus que largement la stagnation des revenus. Sur des marchés où l'apport de produits nouveaux peine à suivre la demande nouvelle liée à la démographie et une diminution du nombre de personnes par logement, les prix ont été naturellement tirés vers le haut. Mais pas partout, car le second phénomène a creusé les disparités entre les marchés immobiliers : la métropolisation croissante du territoire, sous l'effet notamment de la tertiarisation de l'économie. Autant l'industrie se développait en périphérie des grands centres, voire même en zone rurale, autant les services ont tendance à être plus efficients sur les grands marchés de l'emploi, qui à leur tour ont un effet d'attraction sur l'espace alentour, conduisant à la dévitalisation des plus petites villes.
C'est dans les grandes métropoles que l'immobilier a le plus joué son rôle de placement spéculatif, plus que de "valeur refuge", captant la valeur créée par la concentration et la pénurie de logements qu'elle a engendrées, et aussi - il ne faut jamais l'oublier - celle créée par les investissements publics : universités, centres hospitaliers, autoroutes, TGV, embellissement des centres-villes (Bordeaux est à cet égard emblématique !). Au détriment des villes moyennes qui n'ont pu créer suffisamment d'attrait économique et d'emploi : par trop grande proximité avec une métropole qui s'est développée à leur dépens, ou au contraire par isolement géographique, éloignement des axes de communication et des zones touristiques, absence d'université, etc. Là, les marchés immobiliers n'ont pas participé à la fête, et ne sont pas prêts de le faire, sauf investissements publics massifs et politiques d'aménagement du territoire nécessitant des moyens probablement hors d'atteinte...
Quels effets anticiper de la pandémie ?
Il y a les mirages et la réalité ! Dans les premiers il faut classer l'idée que, sous prétexte que les plus aisés d'entre eux ont pris la fuite lors du confinement du printemps 2020, les parisiens et les habitants des grandes métropoles vont massivement partir s'installer à la campagne ! La localisation des lieux de travail commande celle du logement, et penser que les français se sont mis par goût à s'entasser dans des appartements exigus et confinés manque cruellement de réalisme. Certes, le télétravail aura probablement fait un bond en avant, mais la proximité de l'entreprise restera longtemps la règle, et les entreprises qui pourront faire travailler des salariés 100% à distance auront toutes raisons de le faire beaucoup plus loin, à l'étranger...
Même chose pour l'idée que la crise des bureaux va conduire à les transformer en masse en logements. La transformation est en effet trop coûteuse pour modifier le paysage immobilier ! Le marché des bureaux va probablement prendre un "bouillon" en raison du ralentissement économique et d'une probable réduction à la marge des surfaces nécessaires, mais il s'adaptera et surmontera l'excès d'offre comme il l'a déjà fait dans le passé.
Ce qui est par contre probable, c'est une accélération de l'obsolescence de l'immobilier d'entreprise actuel - bureaux et commerces, les flux d'investissement, alimentés par l'inondation de liquidités créée par les banques centrales, continuant à produire de nouvelles surfaces de bureaux mieux adaptés aux besoins, et de logistique, y compris plus près des centres, boostée par l'explosion du e-commerce. Il faut donc s'attendre à la multiplication de "friches" d'immobilier d'entreprise, comme on a assisté à celle des friches industrielles. Pas plus que pour ces dernières il ne faudra s'attendre à une libération rapide de terrains, utilisables pour la construction de logements.
L'effet le plus certain sur l'immobilier est celui de la récession économique, de l'explosion inévitable du chômage, et de l'incertitude entretenue par un redémarrage nécessairement chaotique de l'activité. La crise économique ne touche pour le moment que les secteurs directement sinistrés - tourisme, hôtellerie, aéronautique, culture... -, mais elle risque de s'autoalimenter lorsque les difficultés de ces secteurs se sera diffusée aux autres... Elle se fait déjà sentir sur l'activité des promoteurs et des agents immobiliers, l'ajustement du marché s'effectuant d'abord par les volumes des commercialisations de logements neufs et surtout des transactions dans l'ancien, avant de se traduire sur les prix. Elle commence aussi à produire ses effets sur la capacité des locataires à payer leur loyer - professionnels comme résidentiels -, ce qui ne manquera pas de se répercuter sur les bailleurs, dont beaucoup en vivent ou ont des crédits à rembourser, et par transition sur le paiement des charges de copropriété. L'observatoire des impayés de loyers et charges mis en place par le gouvernement sera à cet égard particulièrement utile !
Les risques de fragilisation des banques, que les autorités monétaires européennes pointent du doigt, vont renforcer la prudence dans leur octroi des crédits immobiliers, le desserrement des critères par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) n'étant, de l'avis des connaisseurs du secteur, qu'un trompe-l'œil... Comme en 2008, le gel du marché de l'accession est en train d'atteindre celui du marché de la revente. Or pour beaucoup d'acquéreurs potentiels sans revente pas de rachat...
Ce gel peut-il conduire à un effondrement des prix ? Ceux-ci ne reculent pas pour le moment, et continueront probablement à progresser sur les marchés actifs, mais ils ne reflètent que les transactions réalisées, effectuées par les acquéreurs les plus aisés. La transformation des clientèles est attestée sans ambiguïté dans les chiffres de l'Observatoire Crédit-Logement/CSA (1) du dernier trimestre. Le plus probable est cependant un ralentissement, voir un arrêt de la hausse, d'autant que celle-ci a perdu un de ses moteurs cités plus haut, la baisse des taux d'intérêt...
Une conséquence paradoxale peut dans ce cas être une raréfaction des investisseurs. Certes, la pierre reste pour une grande majorité d'épargnants le seul placement fiable, et une nécessité en vue de leur retraite. Mais l'anticipation de plus-value a été jusqu'ici le meilleur moteur du l'investissement immobilier, et sa disparition, peut au moins pour un certain temps alimenter l'attentisme. C'est particulièrement vrai pour l'investissement locatif, dont la hausse des prix d'achat a considérablement réduit la rentabilité, les loyers étant quant à eux plafonnés par le pouvoir d'achat des locataires.
Des forces contradictoires sur le marché de la location
Le quasi-arrêt du tourisme a eu raison, au moins pour un certain temps, de la location meublée de courte durée type Airbnb. Les propriétaires qui avaient misé en grand nombre sur cette activité à haute rentabilité se reportent plus volontiers sur la location à l'année ou aux étudiants. Mais toujours en meublé, ne serait-ce que pour des raisons fiscales, ce qui risque de peu profiter au marché de la location classique. Sur celui-ci, la pression sur le pouvoir d'achat des locataires a un effet de plafonnement des loyers, effet auquel ne va pas manquer de s'ajouter l'extension de l'encadrement des loyers, déjà effectif à Paris et à Lille, et attendu pour bientôt en Seine-Saint Denis, à Lyon, Bordeaux, Grenoble et Montpellier.
Mais l'éviction du marché de l'accession à la propriété de nombreux ménages, sous le double effet de l'incertitude sur l'avenir et du resserrement du robinet du crédit, est probablement en train d'amener sur ce marché une clientèle plus aisée, susceptible de raviver les tensions qui s'étaient quelque peu apaisées sur les loyers dans les zones tendues. Au détriment d'une très large part de la clientèle du marché locatif reléguée, faute de pouvoir satisfaire aux critères de stabilité professionnelle et de revenus exigés par les bailleurs privés, vers le logement social, lui-même saturé dans ces mêmes zones et en plein ralentissement de son rythme de construction.
L'Etat aux abonnés absents ?
Alors que le fonctionnement des marchés de l'immobilier résidentiel évincent une part croissante de la population de conditions de logement économiquement acceptables, l'Etat s'abstient de toute mesure régulatrice véritable, si l'on excepte le fait d'avoir reconduit l'encadrement des loyers en progression entre deux locataires dans les zones tendues, et celui par plafonnement "à titre expérimental" sous réserve que la métropole ou l'établissement public de coopération communale (EPCI) le demande. Si les élections municipales de 2020 ont permis à des majorités écologistes et de gauche de prendre quelques grandes métropoles et les faire entrer dans le dispositif, les collectivités tenues par la droite restent idéologiquement en dehors, comme celle d'Aix-Marseille qui a empêché la ville de Marseille de le solliciter.
Pour le reste, l'Etat poursuit depuis 2018 son désengagement financier, avec notamment la réduction de son budget d'aides au logement sur le dos des bailleurs sociaux, qui ont vu leur capacité d'autofinancement de leur effort de construction amputée d'autant, les acculant à mettre en vente leur patrimoine amorti. Ses hésitations concernant le régimes de défiscalisation Pinel et le prêt à taux zéro (PTZ) prorogés bon an mal an mais avec des conditions sans cesse changeantes révèlent une aporie persistante entre le souci de ne pas mettre en difficulté le bâtiment et la promotion immobilière, et le constat de l'inefficacité dénoncée dans de nombreux rapports de l'allocation de ressources importantes à un effort de construction privée, incapable de répondre aux besoins là où ils sont les plus criants.
Force est de constater que le lobby des professionnels de l'immobilier parvient à maintenir ancrée l'idée que la levée des tensions sur le marché locatif doit prioritairement venir d'un accroissement de l'offre privée, alors que dans les grandes métropoles où la demande est la plus forte, les critères exigés de ses locataires en exclut l'accès à une grande partie de celle-ci. Alors que la seule mesure véritablement efficace serait un soutien massif au secteur social, seul à pouvoir loger dans des conditions abordables une part croissante de la population, les gouvernements successifs s'y sont refusé systématiquement, que ce soit par idéologie ou pour contenir la dépense publique, l'actuel continuant dans la même lancée alors que se profile une crise sociale majeure, et que le logement risque d'en être un des principaux ingrédients...
(1) Observatoire Crédit Logement/CSA : les chiffres du financement des marchés immobiliers pour le 3ème trimestre 2020 : le diaporama de la présentation à la presse et Podcast de Michel Mouillart
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