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ACTUS
L'immobilier en 2003 : l'année de l'atterrissage en douceur ?
Le
6/1/2003
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Après l'envolée des prix et des promesses (électorales), c'est sans aucun doute ce qui se profile pour 2003 ! Et, avec la conjoncture du moment - voir la Bourse - et les restrictions budgétaires à venir, éviter le krach et conserver le statu quo fiscal serait finalement un moindre mal...
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Les prix et la conjoncture immobilière
Les signes de ralentissement du volume des transactions - qui aura en 2002 atteint un record en dépassant largement les 600.000 ventes - commencent à apparaître alors que se confirme par ailleurs un net ralentissement de la hausse des prix.
Sans pour autant que ce ralentissement puisse - sauf crise économique ou accident grave - se transformer en krach, pour au moins deux raisons : l'existence d'une véritable pénurie de l'offre - la construction neuve piétine faute de terrains constructibles et l'ancien est pauvre en logements familiaux et en moyennes surfaces - et des taux d'intérêt historiquement bas ! D'autant plus qu'il n'y a pas cette fois, au contraire de ce qui s'était passé à la fin des années 80, de comportements véritablement spéculatifs : les achats répondent - les témoignages des professionnels semblent concorder - au besoin de se loger beaucoup plus qu'à un espoir de plus-value aujourd'hui presque totalement dissipé...
Par ailleurs, on voit peu ou pas de signes de ralentissement de la hausse des loyers, ou de fin de la pénurie des biens à louer, ce qui améliore les rendements locatifs et contribue aussi au maintien de prix d'achat élevés...
Le logement social
Les besoins dans ce domaine sont énormes et les hommes politiques de tous bords - y compris ceux aujourd'hui au pouvoir - ont raison de voir dans l'amélioration quantitative et qualitative de l'offre de logement social une composante essentielle de tout effort sérieux de lutte contre la précarité, le "décrochage" d'une partie de la population, notamment immigrée, la délinquance et l'insécurité ; du moins quand ils ne cèdent pas à la démagogie facile du "tout sécuritaire"...
Les remèdes sont connus - nous les avons longuement passés en revue dans un article récent - mais requièrent des investissements considérables !
Or financement et décisions vont être très fortement impactés par la mise en oeuvre du projet de décentralisation : si le rapprochement des instances de décision du citoyen concerné - c'est a priori le but affiché - ne se traduit pas par une simplification mais au contraire comme cela s'est fait jusqu'à présent par une complexification des procédures et la multiplication des intervenants, on va à n'en pas douter - alors qu'on a déjà atteint un niveau de complexité hallucinant et que les projets de réhabilitation ou de démolition-reconstruction mettent des années pour voir le jour - vers le blocage absolu ! D'autant qu'il ne faut pas se faire d'illusions : malgré les effets d'annonce et les déclarations fracassantes récentes du ministre en charge de la ville, l'Etat ne mettra probablement pas de moyens supérieurs à ceux qui sont consacrés actuellement ! Et d'ailleurs le frein des procédures de décision fait que les crédits alloués ont du mal a être entièrement utilisés chaque année !
Le financement des améliorations de l'habitat existant
Les témoignages sur la raréfaction des crédits de l'ANAH pour le tout venant des propriétaires (appelé en langage d'énarque le "secteur diffus") relayés depuis l'automne par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), puis l'annonce de la baisse de 11% des dotations à cet organisme dans le budget 2003 (ramenée à 4,52% en cours de discussion parlementaire), alors même que le champ d’application de ses subventions a été considérablement élargi, en particulier aux propriétaires occupants, font craindre un glissement de la vocation de cet organisme prioritairement vers le financement des opérations lourdes : OPAH (Opérations programmées d'amélioration de l'habitat), plans de sauvegarde, opérations de restructuration et de réhabilitation du logement social ou relevant de la politique de la ville, etc.
Un tel glissement tarirait une source importante de financement de la mise aux normes de salubrité et de sécurité des logements anciens, encore loin d'être achevée, et contredirait les objectifs annoncés - mais encore purement incantatoires - du gouvernement (lutte contre l'habitat indigne, sortie de la loi de 1948, etc.)
La fiscalité
- incitations fiscales à l'investissement locatif : petit assouplissement du régime du "micro-foncier" (réduction de la période d'option irrévocable pour le régime du réel à trois ans au lieu de cinq) et petites améliorations du régime "Besson" (application des dispositions spécifiques au neuf dans le cas d'une location à des ascendants ou descendants, et augmentation de 25 % à 40 % de la déduction forfaitaire des revenus fonciers pour ceux qui bénéficient des dispositions du régime applicables à l'ancien) seront probablement le seul menu de 2003 : ceux qui espéraient un retour à un régime de type "Périssol" devront au mieux se contenter d'un relèvement des plafonds de loyers et de ressources...
- sort de la réduction temporaire à 5,5% de la TVA sur les travaux d'entretien et d'amélioration portant sur les locaux d’habitation achevés depuis plus de deux ans à la date de leur exécution : si les crédits d'impôt pour la résidence principale ont été reconduits pour 3 ans, la plus importante des incitations fiscales aux travaux, la TVA à taux réduit, qui devait aussi prendre fin au 31 décembre 2002 a n'a été prolongée que d'un an, et son prolongement au delà de 2003 dépend d'une décision communautaire qui est loin d'être gagnée d'avance ! Le gouvernement se trouvera donc devant une redoutable échéance, au risque de laisser plonger le secteur du bâtiment dans un marasme sans précédent alors que par ailleurs prend forme un ralentissement de la construction neuve !
- droits de mutation : vu ce qui précède, et les difficultés probables pour boucler le budget 2004, pas grand chose à attendre de ce côté, et le ministre du logement a bien pris soin dans ces annonces de s'en tenir à de purs voeux pieux...
La législation
Plusieurs chantiers sont en cours ou annoncés :
- protection de l'acquéreur : deux nouvelles obligations viennent d'être ajoutées ou prévues pour les vendeurs : un diagnostic de l'installation gaz (amendement introduit par les députés dans le projet de loi adopté par le parlement en décembre, relatif aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie), et un état des risques naturels (prévu dans le projet de loi du même nom) ; après la surface (loi "Carrez", l'amiante, le plomb dans les peintures, les termites, ça continue donc et malheureusement par petits bouts ! Vu tous les domaines où il faut protéger les acquéreurs, la liste risque de ne plus tenir sur une page ! Il est vrai qu'au ministère du logement on réfléchit à un "carnet de santé" de l'immeuble ou de la maison, qui intégrerait au passage le diagnostic sur les canalisations en plomb (il va falloir y penser !)... A quand un véritable contrôle technique complet et cohérent, seul moyen (voir notre article) de protéger efficacement l'acquéreur contre tous les risques auxquels il s'expose au lieu de se donner bonne conscience à bon compte, surtout celui des prestataires qui effectuent ces diagnostics avec plus ou moins de sérieux ?...
- sécurité des ascenseurs : tout est prêt (voir notre article) et la loi sera discutée en janvier au parlement, au grand dam des organisations de consommateurs qui y voient un cadeau inespéré fait aux ascensoristes - 4 milliards d'euros de travaux de mise en conformité - alors même que la dangerosité de certaines installations est de conception, et que par ailleurs leur prestation maintenance n'a cessé de se dégrader ! Nul doute que le sujet sera chaud dans quelques semaines...
- loi "SRU" et copropriétés : il reste deux chantiers importants à boucler, dans lesquels les deux administrations concernées - le logement et la chancellerie - se sont quelque peu enlisées ; il s'agit d'une part de la mise à jour du décret du 17 mars 1967 - elle devrait notamment simplifier considérablement les procédures en cas de vente de lots et clarifier les notions de fonds de roulement, avances pour travaux et provisions pour travaux futurs - et le décret définissant les nouvelles règles comptables à appliquer dans les copropriétés : avec un peu d'audace, il pourrait mener enfin vers une véritable transparence et sincérité comptable sans laquelle il est vain d'espérer toute réelle protection de l'acquéreur, du copropriétaire et des tiers ! Les deux décrets sont liés et devraient "sortir" conjointement au début du printemps, avec pour les nouvelles règles comptables un report du délai d'application, le délai actuel fixé au 1er janvier 2004 étant devenu intenable en raison du retard pris !
- fin de la loi de 1948 : ce sera le lot de consolation fait aux bailleurs faute de mieux ! Mais il ne faut pas en attendre des miracles (voir nos articles) ! De toutes façons, cela va commencer par une concertation, qui prendra bien jusqu'en 2004...
- l'adoption d'un nouvel indice pour la révision des loyers d'habitation en remplacement de l'indice du coût de la construction, accusé - déjà sous le précédent gouvernement - d'être par trop lié à la conjoncture du marché du bâtiment et en particulier celui de la construction neuve, et de provoquer des à-coups trop violents dans l'évolution des loyers des locataires en place, malgré le "lissage" introduit en 1989 ; une concertation est lancée dès ce début d'année...
- réforme de la réglementation des professions immobilières : des assouplissements à la réglementation en vigueur ont été annoncées en décembre (voir notre article) pour 2003 : possibilité de paiement des commissions par carte bancaire, suppression des registres papier et assouplissement des modalités de renouvellement les cartes professionnelles. Pour le reste il sera engagé encore une concertation...
On dira que ce n'est déjà pas si mal, même s'il reste encore beaucoup à faire (voir notre article de janvier 2002), et qu'à chaque jour suffit sa peine ! Il est vrai qu'il y a en ce moment quelques autres priorités...
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