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ACTUS

Immobilier : bulle ou pas bulle ?


Le 2/10/2003
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UI - Actus - 2/10/2003 - Immobilier : bulle ou pas bulle ?
Le Salon de l'immobilier de Paris s'est ouvert dans une ambiance encore intacte : tension toujours à la hausse sur les prix, chiffres de vente record dans le neuf, mises en chantier et nouvelles autorisations en progression, bref l'immobilier ignore la crise qui sévit dans les autres secteurs de la consommation autant que la baisse du moral des ménages ! Pourtant des voix s'élèvent pour prédire la fin de la fête, voire même un retournement comme celui de 1990-1991, sur fond aussi de conflit irakien...
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Moins alarmistes qu'au Royaume uni, aux Etats unis ou en Espagne où sévit une véritable spéculation, les Cassandre n'excluent pas que l'éclatement de la bulle qu'ils annoncent pour ces pays touche aussi la France, avec non seulement un coup d'arrêt à la hausse des prix constatée sans interruption depuis plusieurs années, mais une véritable baisse comme cela s'était produit à l'époque de la dernière crise du Golfe (sans d'ailleurs de rapport avec la guerre puisque le retournement du marché s'était amorcé avant l'invasion de l'Irak en août 1990)...

Des signes avant-coureurs

Il est vrai que, sans que cela se soit encore traduit dans les chiffres - les derniers publiés révélaient une résistance de la hausse au delà des attentes (voir notre article de juillet) - plusieurs facteurs apparaissent devant normalement calmer le marché :

- la forte baisse de la confiance dans l'avenir, créée par la remontée du chômage et les difficultés économiques de nombreux secteurs d'activité ;

- la dégradation de la solvabilité des ménages eu égard au niveau des prix atteints : un indicateur tenu par la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), synthétisant le pouvoir d'achat, l'évolution des prix, les conditions de remboursement des emprunts, et les incitations fiscales à l'accession ou à l'investissement, n'a cessé de baisser depuis la mi-2002 ;

- l'amorce d'une remontée des taux d'intérêt : depuis le mois d'août, ils ont pris 1/3 de point (de 0,30 à 0,40 suivant les établissements), ce qui accentue pour les acquéreurs l'effet de la hausse des prix, d'autant plus que l'allongement de la durée des crédits a également atteint ses limites et ne peut plus continuer à la gommer comme cela a été le cas ces derniers temps...


Stabilisation ou baisse ?

Si tout le monde s'accorde pour prédire au moins une stabilisation du niveau des prix et un ralentissement de la demande - moteur principal du marché depuis des années -, certains vont jusqu'à annoncer une baisse nette des prix : "dès la fin de cette année, nous nous attendons à un ralentissement de l'activité, qui s'accompagnera ultérieurement d'une baisse des prix des logements", prévoit Michel Mouillart, professeur d'économie à Nanterre, dont les propos sont rapportés par Les Echos.

Pour d'autres, comme Joseph Comby, directeur de l'Association d'études foncières cité par Le Monde, la baisse est inévitable, mais le contexte d'absence de véritable mentalité spéculative chez les acquéreurs, qui savent aujourd'hui qu'un marché peut toujours se retourner, la retardera : "il y aura d'abord une diminution du nombre de ventes. Les prix suivront douze à dix-huit mois plus tard" prédit-il...

Reste que d'autres facteurs peuvent freiner le retournement, voire le changer en simple accalmie, en maintenant une demande forte :

- le fait que la France reste un pays à l'immobilier plutôt bon marché, ainsi que le montre une étude récente réalisée par le réseau d'agences immobilières Era dans 14 pays européens (voir notre brève) ;

- la démographie entraînant un forte augmentation du nombre de ménages par le quadruple effet du vieillissement de la population (notre brève), d'une certaine tendance à la décohabitation des jeunes d'avec leurs parents (ce facteur se retrouve fortement en Espagne), de l'effet des divorces et des séparations, et même de la natalité, plutôt forte par comparaison avec d'autres pays occidentaux...


Quoi qu'il en soit, une chose est sûre : les candidats acquéreurs sont prévenus et ne peuvent en surpayant leur achat espérer se "refaire" rapidement par des espoirs de plus-values à court terme !

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