Des chiffres surprenants
Il est vrai qu'alors qu'on ne cesse de toutes parts d'annoncer un "atterrissage en douceur", le dynamisme du marché ne cesse d'étonner : La FNAIM (1) qui présentait le 12 octobre dernier les chiffres de son Observatoire des marchés de l'ancien pour le 3ème trimestre 2004 estimait à 16,1% la hausse en rythme annuel sur l'ensemble de la France métropolitaine ! L'accélération se poursuit donc par rapport au chiffre de 15,4% pour le 2ème trimestre.
L'activité en nombre de transactions, qui s'était un peu tassée au 1er et au 2ème trimestre, a été bonne : +3,4%, mais surtout grâce aux maisons (+4,8%) alors que les transactions sur les appartements se maintiennent (+0,1%). Ce n'est qu'une demi surprise car le 3ème trimestre est traditionnellement le plus actif de l'année. En fait, depuis début 2003, le niveau d'activité du marché est stabilisé, mais à un niveau élevé, jamais atteint auparavant (plus de 600.000 transactions par an).
Bien entendu, tout cela cache des disparités : côté volume des transactions, l'Ile-de-France qui représente 21% du marché à elle seule recule fortement (-8,3%) surtout à cause des maisons (-11,1%), de même que les régions du Nord et de l'Est (-6,2%) et celles du Centre et Alpes (-2,8%), l'Ouest progresse peu (+2,8%) et ce sont les régions du sud qui tirent le marché : +7,9% pour le Sud-ouest et +10,4% pour le Sud-est...
Côté prix, les appartements ont augmenté en moyenne sur un an de 18,4%, avec un record pour les 2 pièces (+20, 7%) alors que les maisons affichent un taux plus sage de +13,1% ; la hausse est plus uniforme : +17% en Ile-de-France (mais les communes et arrondissements chers plafonnent - exemple : +6,1% pour Rueil Malmaison) alors que des communes comme Argenteuil s'envolent avec 27% de hausse !), les régions de l'Ouest, du Nord et Est et du Sud-est sont plutôt sages avec respectivement +13,9, +12,6 et +13,1%, et des taux plus forts pour celles du Centre et Alpes et du Sud-ouest avec +18,7% et +17,6% !
En fait, il se produit partout des rattrapages et les secteurs les moins chers sont ceux qui augmentent le plus : Brest qui est encore une des villes les moins chères avec 1.137 euros le m2 augmente de 19%, Lille à 1.965 euros augmente de 23,2% ; même chose pour Bordeaux à 1.902 euros qui augmente de 22,5% ; quelques villes un peu plus chères sont tirées par le dynamisme régional comme Marseille à 2.450 qui augmente de 21%, Lyon à 2.305 qui augmente de 23,9% et Annecy à 2.767 qui augmente de 16,5% ; inversement, des villes chères comme Versailles à 4.022 euros le m2 n'augmentent "que" de 10,7%, mais Paris intra muros à 5.035 augmente tout de même de 14,5%, tiré il est vrai par les arrondissements de l'est, et Suresnes déjà à 4.031 euros continue à augmenter de 21,4%...
Bref : l'accalmie attendue depuis plus d'un an n'est pas encore au rendez-vous, et du coup, la question est posée des similitudes ou des différences avec la précédente flambée de la fin des années 1980, dont on connaît l'issue : le krach des années 1990 à 1996 !
Le spectre de 1990-1991
Car les chiffres publiés ces dernières semaines provoquent une irrésistible impression de "déjà vu" : même montée ininterrompue des prix sur plusieurs années sous l'effet d'une demande frénétique, et même impression d'absence de raisons que cela cesse...
Cependant, selon les spécialistes, la comparaison doit s'arrêter là : les économistes de la Banque de France, répondant à l'inquiétude naissante dans les milieux financiers, voient deux différences fondamentales : la capacité d'achat des ménages, même si elle se dégrade régulièrement depuis 2000, reste bien meilleure que lors du dernier pic en 1991, notamment grâce à la baisse des taux d'intérêt et de l'allongement de la durée des prêts, et par ailleurs le niveau des loyers rémunère aujourd'hui plus correctement l'investissement et le risque locatif , alors qu'une prime de risque négative pouvait être observée en 1991 (2)...
Par ailleurs, la hausse des prix est moins tirée par la spéculation - les achats en vue de la revente sont quasi inexistants - que par la hausse des prix du neuf et l'amélioration de la qualité et de l'équipement des logements (isolation, ascenseur, confort, etc.).
Inversement, la hausse actuelle du marché, notamment de l'ancien, a été nourrie par des facteurs qui contribuent à la rendre durable.
Des raisons de ne pas croire à une bulle
La demande est forte à tous les niveaux de prix, sous l'effet de facteurs sociologiques maintes fois mis en avant - divorces, décohabitation, mobilité professionnelle - et économiques - marasme de la bourse et souci d'assurer sa retraite -, et elle est encouragée par un climat de reprise économique qui n'existait pas lors du krach de 1991 ; il faut y ajouter l'engouement pour les résidences secondaires avec un afflux d'acquéreurs étrangers sensible dans certaines régions, et la demande des investisseurs en immobilier locatif, de retour en force sous l'effet d'une fiscalité exceptionnellement favorable : régime "Robien" pour le neuf, mais aussi le régime "Besson" amélioré pour l'ancien. Mais ces deux types de demande n'interviennent qu'à la marge : les résidences secondaires ne pèsent globalement pas pour plus de 6% du marché, et sur plus de 600.000 transactions, seuls 50.000 achats sont effectués en vue de la location ; le marché de l'ancien reste donc d'abord celui de l'habitation principale, au contraire de celui du neuf où le locatif, dopé par l'amortissement fiscal, absorbe plus d'1/3 de la production...
Or de toute évidence, cette demande parvient à suivre la hausse des prix ! Pour trois raisons principales :
- les taux d'intérêt, historiquement bas, ont néanmoins continué à baisser légèrement, et la durée moyenne des prêts ne cesse d'augmenter : l'essentiel des achats s'effectuant à crédit, les remboursements mensuels ont donc beaucoup moins augmenté que les prix...
- les acquéreurs qui vendent un bien pour en acheter un autre financent au moins une partie de la hausse des prix par la plus-value réalisée sur la vente !
- les primo-accédants qui ne peuvent plus suivre se déplacent vers des secteurs moins chers de la périphérie des grandes agglomérations, et il en reste assez pour le moment pour les satisfaire...
Des chiffres cités à l'occasion de la conférence de la FNAIM par Michel Mouillart, professeur à Paris X Nanterre, illustrent ce dernier phénomène de manière flagrante en région parisienne : alors que les primo-accédants représentent environ 40% des acquéreurs, ils ne sont plus que 30% à Paris, mais dépassent 45% en 1ère couronne ouest et 60% dans le "croissant est" de l'Ile-de-France !
Une situation néanmoins fragile
Bien entendu, ces facteurs ne peuvent jouer indéfiniment : Jean-Michel Guerin, Directeur Général du groupe PAP, invité de l'émission Capital sur M6 le 17 octobre, remarquait justement que tous les "élastiques" qui avaient permis à la demande de suivre étaient désormais tirés à leur maximum : celui des taux d'intérêt qui peuvent difficilement descendre sous 3%, celui de la durée des prêts qui ne pourra excéder 30 ans, celui du taux de financement qu ne pourra dépasser 100%.
Par ailleurs, le taux d'endettement des ménages atteint selon la Banque de France un niveau record, supérieur à ce qu'il était dans les années 80 !
Il faut y ajouter les limites du déplacement géographique qui risquent d'être atteintes du fait des temps de déplacement.
Or le taux d'effort des acquéreurs ne cesse d'augmenter : l'indice de solvabilité (3) de la FNAIM a perdu plus de 10% en un an et se rapproche de son niveau de 1995.
Les bailleurs risquent aussi de s'essouffler : les loyers des nouvelles locations ou des relocations semblent plafonner, ce qui ne va pas manquer de dégrader les taux de rendements...
Deux accidents pourraient rompre l'équilibre actuel du marché : une hausse brutale des taux d'intérêt, si les tensions inflationnistes réapparaissaient sous l'effet de l'envolée des prix du pétrole (les politiques monétaires semblent toutefois pour le moment plus préoccupées de soutenir la croissance menacée par cette même envolée...), et... une poursuite de l'emballement des prix qui mettrait trop d'acquéreurs hors marché !
On n'en est cependant pas là : la perspective la plus probable dans les prochains mois reste bien - en tous cas selon la FNAIM - un ralentissement du rythme des transactions, traditionnel dans les mois d'hiver, mais peut-être selon la FNAIM accentué par un attentisme qui serait créé par l'annonce de l'extension du "Prêt à taux zéro" (PTZ) à l'ancien (4), accompagné d'un ralentissement de la hausse des prix...
Doit-on pour autant s'abstenir d'acheter ?
La réponse dépend en fait de la motivation de l'achat : s'il s'agit d'un placement spéculatif (lire : sans autre visée véritable que la plus-value) ou simplement à court terme, la réponse est incontestablement affirmative : les risques de ralentissement de la hausse sont bien réels et compte tenu des frais d'achat et de revente, l'opération risque au mieux d'être "blanche" !
Par contre, tel n'est pas le cas s'il s'agit de se loger ou bien de constituer un patrimoine à long terme : les spécialistes, professeur Mouillart en tête, rappellent que jamais les prix de l'immobilier n'ont reculé de façon durable, en tous cas pas à l'échelle de la durée moyenne de détention qui est entre 25 et 30 ans ! En réalité, contrairement à l'idée qui veut que les arbres ne montent pas jusqu'au ciel, ils n'ont jamais cessé de grimper, et dans de nombreux secteurs nettement plus que ne le permet le pouvoir d'achat des habitants : les secteurs valorisés attirent alors une clientèle plus aisée, et ceux qui ne peuvent pas suivre vont vers les zones qui se dévalorisent - il y en a -, ou vont peupler les secteurs de construction nouvelle qui n'ont cessé depuis un demi-siècle de s'étendre...
Par contre un autre risque se profile concernant l'investissement locatif : une étude de la branche immobilière d'AXA citée par Le Monde (5) met en évidence une baisse de la mobilité des locataires amorcée depuis 2003, expliquant l'allongement des délais de location et même la réapparition de vacances entre deux locataires ! L'auteur de l'étude lance même une alerte aux investisseurs, avançant que "le marché de la location est en surrégime" à cause des avantages fiscaux et cite une liste de secteurs où l'achat en vue de louer devient risqué : parmi ceux-ci sont citées Amiens, Angers, Limoges et l'Ile-de-France sauf Montreuil et Saint Denis, ou en grande couronne des villes restées plus provinciales comme Chelles, Dourdan, Versailles, Rambouillet ou Sartrouville...
Bien évidemment, ce phénomène concerne les produits vers lesquels vont naturellement les investisseurs, notamment dans le neuf, dont l'excès d'offre par rapport à la demande solvable risque de coexister avec une pénurie de plus en plus criante de logements bon marché ou "intermédiaires", seuls accessibles à ceux qui ne peuvent réunir les conditions de ressources et les garanties de plus en plus draconiennes exigées par les bailleurs privés...
(1) Fédération nationale de l'immobilier - lire le dossier de presse et son annexe
(2) Etude "Y a-t-il un risque de bulle immobilière en France ?"
(3) indicateur synthétique prenant en compte le pouvoir d’achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien et l’évolution du prix des logements
(4) notre article
(5) Le Monde Argent du 18 octobre 2004 : "Les loyers en voie de glaciation"
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Des réponses à vos questions !!!
Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
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