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ACTUS
Immobilier et logement : les chantiers à reprendre
Le
7/6/2005
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Un an après le dernier remaniement qui avait vu le logement passer de son traditionnel ancrage avec le ministère de l'équipement pour être, avec Marc-Philippe Daubresse, logé avec la ville dans le super ministère de la cohésion sociale, les trois départements ministériels intéressés par l'immobilier - logement, équipement et justice - changent de titulaire, au risque que les "chantiers" ouverts sous les ministres sortants ne soient repris que sous bénéfice d'inventaire ! En tous cas, l'occasion est bonne de les récapituler, et de réaliser à quel point, sous la multiplication des annonces et des changements de priorités, la liste s'est allongée...
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La loi "habitat pour tous"...
Annoncée sous Gilles de Robien en tant qu'outil d'une grande politique de développement de l'accession à la propriété mais reportée de trimestre en trimestre, elle est devenue pendant l'intermède de Marc-Philippe Daubresse un grand "fourre-tout" rassemblant toutes les mesures annoncées pêle-mêle au cours des derniers mois, et notamment :
- la création d'un nouvel indice pour remplacer l'indice du coût de la construction (ICC) en tant que référence pour l'augmentation des loyers : aux dernières nouvelles, il serait une synthèse de l'ICC, de l'indice des prix à la consommation (IPC) et l'indice des prix des travaux d'entretien-amélioration des logements (Ipea)...
- la protection des locataires dans le cadre des ventes "à la découpe" : il s'agirait d'insérer dans la loi le dispositif mis au point dans un accord collectif en mars dernier, qui n'a pu être étendu du fait de l'opposition de la majorité des associations de locataires...
- la création d'une prime à la construction de logements sociaux pour les maires volontaristes, et durcissement des sanctions pour les communes astreintes à l'obligation de construire 20% de logements sociaux et qui ne la respectent pas (préconisations du rapport "Pommelet" remis en avril dernier) ;
- l'unification du statut des offices publics d'habitations à loyer modéré (OPHLM) et des offices publics d'aménagement et de construction (OPAC)...
- un nouvel amortissement fiscal pour le logement locatif intermédiaire, et restriction de l'actuel amortissement "Robien" aux immeubles présentant une "haute performance énergétique"...
- l'aménagement de nouvelles possibilités de sortie de la loi de 1948 au moyen de "baux de sortie" de 8 ans pour tous les logements respectant des caractéristiques de la décence ou qui pourraient les respecter par la réalisation de travaux dans l’année de la proposition...
- la possibilité de déroger dans le cadre d'accord collectifs aux dispositions réglementaires fixant la liste des charges récupérables sur les locataires d'habitation ; il faut aussi rappeler qu'une refonte des décrets sur les "charges récupérables" est depuis plus de deux ans sur le métier, sur la base de recommandations judicieuses d'une commission "Pelletier" (la 1ère) qui a travaillé sur le sujet après que la Cour de cassation ait mis en lumière plusieurs incohérences de rédaction potentiellement préjudiciables à un grand nombre de bailleurs...
- la pérennisation de la disposition permettant l’adaptation des règlements de copropriété aux modifications législatives dans des conditions dérogatoires créées par la loi "SRU"...
- la création d’un diagnostic avant vente de l'installation électrique du logement ;
- la création d'un fonds de garantie des risques locatifs pour les propriétaires de logements conventionnés avec l’ANAH louant leurs locaux sous respect de conditions de loyers et de ressources ;
- aménagement des dispositions de la loi "SRU" concernant l'individualisation des contrats de fourniture d'eau dans les immeubles collectifs afin de les rendre plus facilement applicables (ce qui est loin d'être le cas pour le moment...).
Annoncée comme devant être présentée lors de plusieurs conseils des ministres successifs ce printemps, elle n'était visiblement pas encore achevée au changement de gouvernement !
La réforme des baux commerciaux
Lancée un peu inconsidérément par le précédent garde des sceaux sous la pression du "lobby" des bailleurs institutionnels, la "modernisation" de la législation régissant les baux commerciaux s'est heurtée à l'opposition farouche des associations de commerçants qui n'entendent pas à ce qu'on touche aux deux sujets tabous : le droit au renouvellement et la règle du plafonnement du loyer du bail renouvelé ! Une concertation discrète a certes été engagée sur les 40 propositions de la commission "Pelletier" (la 2ème) qui a travaillé sur le sujet, mais l'initiateur de la réforme a récemment semblé ne plus être réellement pressé de la voir aboutir...
La réforme des professions immobilières
Après la réforme par ordonnance de la loi "Hoguet" encadrant les professions d'agent immobilier et administrateur de biens, les professionnels attendent celle de son décret d'application et notamment la modernisation des conditions d'accès aux professions, l'assouplissement des conditions du renouvellement des cartes professionnelles et de sa fréquence (d'annuelle actuellement, elle deviendrait quinquennale), l'allègement des formalités en cas de changement de garant, la levée de quelques tracasseries inutiles etc.
La réforme du permis de construire
Présenté le mois dernier, le texte du projet est soumis à concertation avec le public pendant 2 mois sur Internet ! Tous les citoyens, mais aussi les professionnels et les associations, peuvent laisser leur avis sur le forum mis en ligne à cet effet. Réforme ambitieuse - le quart du Code de l'urbanisme serait à réécrire -, elle doit aussi intégrer les recommandations de la commission "Pelletier" (la 3ème) en vus d'améliorer la sécurité juridique des décisions d'urbanisme...
La réforme des hypothèques
Fondée sur un rapport de Michel Grimaldi – professeur de droit à l’université Paris II - consacré à "la réforme du droit des sûretés" elle pourrait notamment allonger à 50 ans la durée maximale de l’hypothèque, notamment dans l’objectif d’inciter les banques à allonger d'autant la durée des prêts immobiliers qu'elles consentent, et créer deux nouvelles formes d’hypothèques : l'hypothèque inversée, à destination des personnes âgées, permettant aux banques de faire des prêts viagers, et l'hypothèque rechargeable, permettant de remobiliser facilement un bien partiellement remboursé pour financer un nouvel achat ou des travaux...
La réforme des successions
Annoncée il y a plus d'un an par le premier ministre en personne, la deuxième réforme des successions a été présentée dans ses grandes lignes par le garde des sceaux le mois dernier, basée sur les résultats d'une enquête réalisée par questionnaire adressé à l’ensemble des notaires de France. Elle permettrait notamment une accélération et sécurisation du règlement des successions pour les héritiers, avec fixation de délais et assouplissement des conditions d'acceptation des héritages, ainsi qu’un assouplissement des règles de fonctionnement des indivisions post-successorales : l’unanimité ne serait plus requise pour les actes d’administration et de disposition mais seulement la majorité des deux tiers...
La simplification du droit...
Plusieurs ordonnances autorisées par une loi d'habilitation de décembre 2004 doivent en principe sortir des cartons dans les mois qui viennent, visant entre autres l'harmonisation des diagnostics destinés à l'information des acquéreurs et des locataires et leur regroupement en un document unique, l'adaptation et simplification du régime des changements d'affectation des locaux, le réaménagement du régime des aides personnelles au logement et l'amélioration de leur gestion, l'harmonisation de la définition des 9 types de surfaces bâties prises en compte pour l'application des diverses législations d'urbanisme et d'habitat, etc.
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