Forte hausse en 2005
Alors que le débat sur le pouvoir d'achat est en passe de devenir le thème majeur de la rentrée, et qu'une étude récente de l'INSEE sur la consommation des ménages révèle qu'en 2005, la part des dépenses que les ménages ont consacrée au logement, à son chauffage et son éclairage a atteint un maximum historique de 24,7%(1), les chiffres de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) dans son rapport au gouvernement sur l’évolution des loyers en 2005 (2) confirment ce qui était pressenti : toutes situations confondues - baux en cours, renouvellements, relocations, nouvelles locations - la hausse a été de 3,9%, soit plus de deux points supérieure au coût de la vie (+1,8%), pratiquement au même rythme qu'en 2004 (+3,8% contre une hausse de coût de la vie de 1,6%).
Naturellement, la hausse est "tirée" par les loyers des nouvelles locations et relocations : celles-ci ont concerné en 2005 21% du parc à Paris, 22% en proche banlieue et 29% en province ; la hausse moyenne des loyers dans ce cas était de +7.9% à Paris (+8.6% en 2004), +5.1% dans sa proche banlieue (+7.1% en 2004) et de +6.6% en province (+ 6.3% en 2004).
En second lieu arrivent les renouvellements de baux : ils ont concerné 16% du parc locatif privé à Paris, 15% dans sa proche banlieue et en province, avec des augmentations moyennes de +4.6% à Paris (+3.7% en 2004), +4.2% en proche banlieue (+3.3% en 2004) et +4.1% en province (+3.0% en 2004).
Les loyers lors des renouvellements de baux ont été le plus souvent indexés sur l’indice du coût de la construction (ICC) : 76% des locations dont le bail a expiré à Paris, 82% en proche banlieue mais seulement 65% en province ; la pratique de maintien ou de baisse des loyers est en regain, (12% à Paris, contre 8% en 2004, 13% en proche banlieue et 21% en province. L’usage de l’application de hausses hors du cadre légal, bien qu’en repli, est un peu plus élevé qu’à Paris et dans sa proche banlieue (14% des locations dont le bail a expiré contre 6% à Paris et en proche banlieue).
En 2005, l’usage des dispositions permettant un réajustement des loyers "manifestement sous-évalués" (article 17c de la loi du 6 juillet 1989) reste faible. Il porte sur 5.2% des logements dont le bail a expiré à Paris (5.8% en 2004), 2.1% en proche banlieue (3.8% en 2004) et 1.0% en province. De surcroît, même à Paris et dans sa proche banlieue, cette pratique fléchit. En 2005, ces réajustements ont conduit à des hausses moyennes adoptées de +18 % respectivement à Paris, +12% dans sa proche banlieue et +5% en province, échelonnées sur trois ou six ans. Il semble qu’après plus d’une décennie d’application, ces dispositions aient permis de réduire progressivement le nombre de loyers sous-évalués et que de ce fait même, cette procédure soit moins utilisée...
Pour le reste, les loyers ont évolué du fait de leur indexation à l'ICC, ou plus exactement sur la moyenne sur 4 trimestres de cet indice, en vigueur jusqu'à fin 2005, et dont l'augmentation a été également forte : +4,46% en moyenne pour les indices utilisés au cours de l'année (2 trimestres de décalage) contre +3,22 en 2004 ! Notons que les mêmes valeurs du nouvel indice de révision des loyers (IRL) en vigueur depuis 2006 auraient donné une augmentation moyenne de 2,66%...
Or l'OLAP relève que la pratique de stabilité voire de baisse des loyers à l’occasion de l’échéance annuelle des baux ou lors de leur renouvellement, tendance qui, liée notamment à l’évolution de l’ICC avait atteint jusqu'à 15% du parc locatif privé à Paris et 30% en province, est en net recul : 7% à 8% à Paris et proche banlieue, et 16% en en province. Cette tendance contribue évidemment à la progression de la hausse globale...
Il en résultait fin 2005 un niveau général des loyers de 17 euros le m2 en moyenne à Paris, 13,20 euros en proche banlieue et 7,60 euros en province ; ainsi l'écart de loyer entre Paris, sa proche banlieue et la province se maintient et même s'aggrave : le niveau des loyers au m2 demeure deux fois plus élevé à Paris et sa proche banlieue qu'en province !
Ralentissement des loyers de nouvelles locations et relocations
Lueur d'espoir pour les locataires : le remplacement de l'ICC par un nouvel indice composite, l'indice INSEE de révision des loyers (IRL) semble nettement ralentir l'évolution des baux en cours et des renouvellements sans réajustement, et par ailleurs les chiffres publiés en cette fin d'été sur l'évolution des loyers de nouvelles locations et relocations au 1er semestre 2006 marquent une nette décélération : ils sont le fait d'une part de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) et son Observatoire national du marché locatif (3), alimenté par 2.500 professionnels de l'immobilier adhérents à cette organisation, et d'autre part le tout nouvel observatoire "CLAMEUR", réalisé par l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) en partenariat avec l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), deux grands syndicats de professionnels de l'immobilier, plusieurs groupes de promotion immobilière et d'administration de biens, les Pact Arim, un grand site d'annonces, etc. (4). Le premier ne puise ses références que dans les biens loués ou gérés par des professionnels, alors que le second inclut les biens loués par les propriétaires en direct, ce qui représenterait entre 35 et 40% du parc locatif privé global.
Le rythme annuel moyen de hausse s'établit à +2,4% contre +5,1% pour ces mêmes loyers en 2005 (chiffres CLAMEUR), avec toutefois une résistance plus forte pour les appartements (+4,4% - chiffre FNAIM) par rapport aux maisons, en quasi stabilité (+0,4% - d°)...
Bien entendu, les hausses mentionnées sont loin d'être homogènes, suivant le type de bien, entre les régions et encore plus entre les villes (chiffres CLAMEUR) :
- suivant le type de biens, ce sont les loyers des petits logements qui progressent le moins rapidement : ainsi, depuis le début 2006, sur un an, les loyers des studios et 1 pièce ont progressé de 0.4% et les 2 pièces de 2.3% ; les loyers des logements de taille moyenne ont en revanche augmenté à peu près au même rythme que l'ensemble (+ 3.5% pour les 3 pièces et + 4.8% pour les 4 pièces), alors que les loyers des plus grands logements (les 5 pièces et plus) ont cru plus vite que tous les autres (+ 6.3%) ;
- entre régions, la hausse des loyers reste vive en Basse Normandie (+ 7.3%), dans le Nord Pas de Calais (+ 5.7%) et en Poitou-Charentes (+ 5.1%). Elle est soutenue en Aquitaine (+ 4.4%), en Auvergne (+ 4.0%), en Bourgogne (+ 4.0%), en Bretagne (+ 4.6%), dans le Centre (+ 4.3%), en Haute-Normandie (+ 3.9%), en Midi Pyrénées (+ 4.9%) et en PACA (+ 4.2%). Elle est dans la moyenne en Alsace (+ 1.8%), dans les Pays de la Loire (+ 2.6%) et en Champagne-Ardenne (+ 1.6%). Mais elle est faible en Ile de France (+ 1.3%), en Languedoc Roussillon (+ 1.3%), dans le Limousin (+ 0.9%) et en Lorraine (+ 1.0%). Et les loyers reculent depuis quelques mois (ou plus exactement le marché affiche des signes de faiblesse) en Franche-Comté (- 2.2%), en Picardie (- 1.9%) et, dans une moindre mesure, en Rhône-Alpes (- 0.8%) ;
- entre les villes, la diversité s'accroît encore : sur le nombre de villes analysées par l'observatoire, 121 voient leurs loyers baisser, dont 78 de plus de 1%, 42 voient les loyers augmenter de moins de 1%, 254 de 1 à 5,1% et 149 de plus de 1%, sans au demeurant qu'il y ait de corrélation entre le niveau de loyer atteint et le taux d'évolution ; pour certains marchés qui avaient fait preuve d’une vigueur insolente au cours des dernières années, le "retour au calme" est cependant spectaculaire, comme dans le cas du littoral méditerranéen, par exemple : à Marseille, avec +3.7% des loyers de marché sur un an depuis le début 2006 ; à Hyères, avec –0.5% ; à Nice, avec +1.0% ; à Aix en Provence, avec –0.7%... Mais cela se constate aussi sur la Côte Basque : à Anglet, avec +3.1% ; à Biarritz, avec +2.1% ; à Bayonne, avec +1.2% !
Interrogés par l'IFOP pour la FNAIM (5), 50% des professionnels estiment que l'offre est supérieure à la demande dans leur périmètre géographique, et seuls 30% ressentent encore une pénurie (il est vrai que le parc géré par ces derniers est pauvre en logements intermédiaires ou sociaux, qui font globalement le plus défaut..) ! Les trois quarts d'entre eux imputent cette situation au niveau atteint par les loyers, et un sur deux à la pléthore de programmes neufs et à l'engouement de la clientèle pour l'accession à la propriété. Dans les régions où l'offre est encore ressentie comme déficitaire (Ile-de-France ou Méditerranée notamment), les tensions sont imputées à l'attractivité de la ville ou la région (cause citée par 54% des professionnels), mais aussi au retrait des biens de la location en vue de la vente (44%), à la baisse de la mobilité (39%), à l'insuffisance de la construction (38%) et aux difficultés de l'accession qui maintient la clientèle sur le marché de la location (36%)...
Du coup, 3 professionnels sur 4 pensent que les loyers vont avoir tendance à rester stables (44%) voire même à baisser (32%) dans les mois qui viennent, et une majorité que les délais de vacance entre deux locations va augmenter ; celle-ci est presque nulle dans 14% des cas, et de 1 à 4 semaines dans 49% des cas ; un petit tiers des relocations prennent de 1 à 3 mois et seules 5% dépassent ce délai.
Côté locataires, seul un sur trois fait le choix de rester en location : les autres souhaitent acheter, mais les trois quarts d'entre eux ne peuvent le faire en raison des prix trop élevés !
Un effet de "ciseaux" inquiétant
Et c'est effectivement du niveau atteint par les prix de vente que peut venir le retour d'une pénurie générale dans l'offre de logements locatifs, aujourd'hui masquée dans les segments de moyenne et haut de gamme par l'afflux de programmes vendus en défiscalisation "Robien" : non seulement il maintient sur le marché locatif les candidats malheureux à l'accession, mais il pourrait, si les prix continuent à augmenter même au rythme actuel revenu autour de 8%, conduire à un tarissement de l'investissement locatif, voire même à un désinvestissement plus ou moins massif ! La mise en vente des biens libérés par un départ du locataire est naturellement encouragée par la perspective d'une plus-value, moins lourdement taxée qu'auparavant, et les incitations fiscales renouvelées ne plus suffire à compenser la baisse de rentabilité de la location entraînée par l'écart entre l'évolution des prix de vente et des loyers !
Car paradoxalement ceux-ci sont à la traîne : bien qu'ayant augmenté nettement plus que l'inflation et surtout que la hausse du pouvoir d'achat des catégories socioprofessionnelles dans lesquelles les locataires se recrutent, ils l'ont fait bien moins que les prix de vente : toutes situations confondues (relocations et locataires en place) ils n'ont en effet augmenté "que" de 25% entre 1998 et 2005, là où les prix ont en moyenne plus que doublé !
Les effets de l'action gouvernementale
Le désinvestissement du marché locatif de l'habitation, fortement amorcé chez de nombreux bailleurs institutionnels, aurait été nettement plus accentué chez les propriétaires privés sans la conjonction de plusieurs facteurs qui ont maintenu et même alimenté l'investissement locatif :
- l'engouement des français pour le placement pierre, accentué par la désaffection à l'égard des placements boursiers après l'éclatement de la bulle de 2000, et de manière générale par la baisse des taux de rendement des autres types de placement ;
- le fait que l'investissement locatif puisse se faire à crédit, d'où un effet de levier qui, avec la baisse des taux d'intérêt, a fortement relevé le taux de rentabilité des seuls capitaux investis dans l'apport personnel ;
- les incitations fiscales multiples à l'investissement locatif, depuis le simple report des déficits fonciers sur le revenu global (à hauteur de 10.700 euros par an) qui permet rien moins que de défiscaliser la partie des investissements effectués dans l'ancien constitué par des travaux de rénovation ou d'amélioration, jusqu'aux régimes d'amortissement fiscal et notamment le régime "Robien", qui aura contribué à l'affectation à la location au moins 100 à 150.000 logements neufs construits à partir de 2004, date d'entrée en vigueur réelle du dispositif !
Le problème est qu'aujourd'hui tous les leviers de l'action gouvernementale sont "au taquet" ! Les régimes d'incitation fiscale, trop coûteux pour le budget de l'Etat sont en voie de re-ciblage sur les segments du marché locatif les plus prioritaires, ceux des logements intermédiaires ou sociaux ; le régime "Robien recentré" reste attractif, mais le "Borloo populaire" risque de subir la même désaffection que les régimes "Besson" et "Lienemann", et le "Borloo dans l'ancien" de rebuter les bailleurs par le préalable du conventionnement, qui risque de ne pas être qu'une simple formalité (6)...
Les aides au logement (APL et allocations logement), qui ont longtemps permis pour les locataires des classes moyennes et modestes d'encaisser les hausses de loyer sont également victimes des restrictions budgétaires : augmentées de mauvaise grâce, elles ne suivent plus l'augmentation des loyers, d'où une cause supplémentaire de désolvabilisation des ménages, sensible notamment au niveau des petits appartements. Et il ne peut à vrai dire être question d'inverser la tendance : leur coût est devenu gigantesque - plus de 9 milliards d'euros prévus en 2006 pour les locataires, dont 5 financés par le budget de l'Etat, soit près de 80% du budget du logement ! - et leur efficacité controversée ; les aides à la personne, qui ont pris au fil des ans le pas sur les aides à la pierre sont considérées par de nombreux analystes comme inflationnistes : elles permettent en effet aux locataires de payer aux bailleurs des loyers plus élevés alors que les secondes permettraient, si l'Etat et les budgets sociaux y consacraient autant de moyens, de mettre à disposition des logements moins chers...
Faut-il craindre ou espérer un retournement du marché de la vente ?
Dans ces conditions, les facteurs ayant maintenu l'attractivité de l'investissement locatif risquent de ne plus suffire à compenser les désinvestissements pour cause de plus-value, qui entraînent des retraits de biens de la location s'ajoutant à ceux liés à des causes plus naturelles ou sociologiques : successions, divorces, décohabitations, etc. Ainsi, l'apparente détente du marché de la location, déjà très partielle, risque d'être de courte durée, le temps d'absorber les surplus de "Robien" lancés dans l'engouement pour la défiscalisation.
Seuls un rétablissement du parallèlisme entre l'évolution des prix et des loyers, voire une diminution de l'écart accumulé par une baisse, au moins des prix de l'ancien dans les secteurs qui ont enregistré les plus fortes hausses, permettrait de sécuriser une alimentation suffisante de l'offre permettant de faire face aux besoins, nettement sous-évalués au cours des années récentes.
La hausse des taux d'intérêt, si elle s'accentuait pourrait y pourvoir ; l'on sait que la hausse de l'immobilier dans plusieurs pays européens préoccupe la BCE, ce qui n'est pas forcément étranger à sa politique de relèvements successifs de ses taux directeurs, dont tout indique qu'elle est appelée à se poursuivre. Mais le gouvernement, qui craint les effets d'une baisse brutale de l'immobilier sur la croissance et qui croit soulager le marché locatif par des aides à l'accession à la propriété risque d'en contrecarrer les effets baissiers par des mesures telles que les prêts à taux zéro (PTZ), dont tout indique que, comme toutes les aides à la personne, ils contribuent in fine à la hausse des prix...
(1) Universimmo.com, 4 août 2006 : "Les Français consacrent une part croissante de leur budget à leur habitat"
(2) OLAP - Rapport sur l’évolution des loyers - Locaux à usage d’habitation dans le parc locatif privé. DGUHC, juin 2006
(3) FNAIM Conférence de presse du 29 août 2006 - Les loyers du secteur privé toujours à la hausse
(4) site de CLAMEUR
(5) Enquête réalisée auprès de 5000 professionnels adhérents FNAIM par mail et à travers les outils de communication internes, et enquête grand public par téléphone (échantillon national représentatif de 842 personnes constitué selon la méthode des quotas
(6) Universimmo.com, 26 août 2006 "Entrée en vigueur des régimes Robien recentré et Borloo populaire
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