Marché de l'ancien à la vente : activité en baisse mais les prix résistent...
Allongement des délais de vente, augmentation des marges de négociation, diminution du nombre de ventes et des chiffres d'affaires des agents immobiliers : le ralentissement d'activité, ressenti et déclaré par les notaires dès la fin 2006, il est de plus en plus ouvertement reconnu par les agents immobiliers ! Si la FNAIM en fait un secret d'Etat, le réseau Century 21 (près de 1.000 agences en France) joue la transparence et affiche une baisse du nombre de transactions réalisées au niveau national par ses membres, à périmètre constant, de 5% en un semestre. Le délai moyen de vente prend quant à lui 4 jours de plus, et passe à 78 jours, ce qui commence à être long pour une moyenne...
Faits marquants : une baisse plus forte des ventes de résidences secondaires, sauf à Paris et en Ile-de-France où elles ont, notamment grâce aux étrangers, compensé le recul de l'achat pour résidence principale (compréhensible à plus de 6.000 le m2 à Paris et près de 3.650 dans le reste de la région), un recul très net des moins de 30 ans au profit des 30-40 ans, et une quasi disparition des cadres et professions libérales (moins de 4% des ventes, ce qui représente une baisse de 40% en un semestre !
Impossible de surcroît de mettre cette atonie sur le compte des échéances électorales : le type d'opérations habituellement les plus sensibles à l'attentisme précédant une possible alternance politique, à savoir les achats à titre d'investissement locatif, sont restés à peu près stables...
Par contre, les prix de l'ancien ne semblent pas s'en ressentir : le réseau Century 21 mesure une hausse de 2,32% en un semestre, ce qui met la hausse sur un an à près de 5,5%, chiffre confirmé par l'indice de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisation regroupant près de 10.000 agences, mais avec un système de collecte d'information de type statistique et non exhaustif, contrairement à des réseaux comme Century 21 qui connaissent les transactions à l'unité près...). Certes, ce ne sont plus les niveaux de hausse de 14 et 15% constatés en 2003 et 2004, ni même ceux connus encore en 2005 et 2006 - 10 et 8% -, mais ce n'est pas la baisse de 2 à 3% prédite par certains organismes de prévision !
Paris intra muros se paye même le luxe d'une augmentation supérieure à la moyenne (+2,88% sur 6 mois) avec des délais de vente inférieurs de 20 jours à la moyenne et une proportion d'acheteurs "cash" montée à 30%, soit 10 points de plus qu'il y a 6 mois (il est vrai que la moyenne nationale elle même a pris 5 points à 25% au lieu de 20% dans le même intervalle...) !
Notons que Lyon et sa région n'ont augmenté que de 1,72%, que Marseille et sa région stagnent (+0,81%) et que plusieurs baisses commencent à apparaître, au niveau de départements dans des régions globalement en hausse comme les Yvelines en Ile-de-France (-0,61%), ou de régions comme Rhône-Alpes (-1,41%), Champagne-Ardennes (-2,01%), la Bretagne (-2,04%), Languedoc-Roussillon (-2,19%) et surtout Poitou-Charentes (-5,29%)...
Une demande soumise à des vents contraires
Il est vrai qu'il y a de quoi commencer à refroidir les ardeurs de nombre d'acquéreurs : le niveau atteint par les prix met, même en allongeant la durée des prêts au maximum (la durée moyenne est passée de 16,3 à 21,4 ans entre 2002 et 2007 !), la solvabilité d'une bonne partie des candidats à l'épreuve, et l'augmentation de presque un point des taux d'intérêt depuis leur point le plus bas courant 2006 annule presque le surcroît de capacité d'achat procuré par l'augmentation du pouvoir d'achat (sur un rythme de +3,0% en 2007 après 2,3% en 2006, du fait de la baisse de l'inflation - 1,2% en 2007 après 1,7% en 2006 -, du recul des impôts versés par les ménages dès le premier trimestre 2007, et de l'augmentation des revenus d’activité qui restent orientés sur une croissance de 4% en 2007, contre 3,8% en 2006).
Mais le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt vient à point nommé stimuler une demande en voie d'essoufflement - il compensera ou atténuera la hausse des taux si celle-ci doit comme il est prévisible se poursuivre -, mais qui est mue par quelques solides ressorts, comme le montre le baromètre Espaces Immobiliers BNP Paribas-Meunier Habitat réalisé par BVA (1): 14% des français interrogés souhaitent acquérir un bien immobilier dans les deux ans même si une grande majorité d'entre eux jugent que les prix de l'immobilier sont élevés, voire "inaccessibles" ; à noter que 47% d'entre eux sont des primo-accédants, en majorité âgés de 25 à 34 ans.
Il est vrai que lors de la précédente édition de ce baromètre, présentée en novembre, 17% des sondés disaient avoir l'intention d'acheter un logement dans les deux ans. L'étude montre également une légère baisse des intentions d'achat en Ile-de-France, de 18% en octobre à 14% en mai. Le pourcentage de personnes interrogées désireuses de vendre un bien immobilier est en revanche resté stable, à 9%.
Même son de cloche avec la première enquête annuelle de l’Observatoire des Propriétaires, réalisée début juin par l’institut TNS Sofres pour le réseau coopératif d'agences immobilières "L'Adresse" (2). Remarquant au passage que l'objectif du gouvernement d'atteindre un taux de 70% de propriétaires était presque réalisé puisqu'ils sont 69% à posséder un bien immobilier, et que le chiffre de l'INSEE de 57% (en 2005) avancé habituellement pour justifier l'insuffisance de propriétaires ne tient compte que des propriétaires de leur résidence principale, l'enquête réalisée auprès d'un échantillon de ménages déjà propriétaires confirme même chez ces derniers une forte persistance des intentions d'achat - un tiers d'entre eux comptent réaliser une opération immobilière dans les 5 ans-, et les intentions d'achat (25%) dépassent largement les intentions de vente (17%) ; il faut y ajouter évidemment ceux qui ne sont pas encore propriétaires et qui souhaitent le devenir...
De manière générale, il faut rappeler que plusieurs facteurs démographiques et économiques tendent à alimenter une demande chroniquement excédentaire par rapport à l'offre : sur un plan général, d'abord un accroissement naturel de la population (+270.100 en 2006 hors solde migratoire positif), une hausse de la fécondité avec 2 enfants par femme, soit le plus important d’Europe, une baisse de la mortalité en moyenne de 1,5 % depuis 2002, une augmentation de l’espérance de vie pour les femmes et les hommes avec respectivement 84,1 ans à 77,2 ans en 2006, enfin des comportements de décohabitation de plus en plus prononcés, tous facteurs conduisant selon l'INSEE à nombre moyen de nouveaux ménages entre 2005 et 2030 de 236.000 à 261.000 par an, avec parallèlement une baisse du nombre moyen de personnes par ménage ; on passerait ainsi de 2,31 personnes par ménage en 2005 à 2,04 en 2030 !
De surcroît, des déséquilibres locaux sont creusés par les déplacements de population prévus d'ici 2050 : désaffection de certaines régions (Champagne-Ardennes, Nord - Pas-de-Calais, Lorraine, Picardie et Haute Normandie) avec en contrepartie une attractivité des arcs atlantiques et méditerranéen.
En combinant les besoins bruts et ceux créés par les déplacements, plus la tendance à l'augmentation des achats des étrangers, une étude réalisée par l’Université de Paris Dauphine pour le Crédit foncier a chiffré le besoin réel de nouveaux logements à 500.000 par an à l’horizon 2020, ce qui est encore loin d'être assuré (430.000 logements nouveaux en 2006, mais prévision en baisse pour 2007...
Marché de la location : l'assagissement
Reportée depuis plusieurs années en partie, notamment pour les tranches d'âge des moins de 30 ans et des 40-50 ans, sur le marché de la vente en raison de conditions d'emprunt jusqu'ici particulièrement favorables, la demande s'est par contre allégée sur le marché locatif et les chiffres de 2006 en encore plus ceux de 2007 s'en ressentent.
Pour 2006, le rapport de l’OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) pour l’Ile-de-France met en évidence une confirmation de la décrue des loyers déjà amorcée en 2005 : avec une hausse moyenne de 3,2% en 2006 en agglomération parisienne, ils enregistrent l’augmentation la plus faible depuis 2001 (1). Certes, ce chiffre couvre à la fois les loyers de marché et les loyers des locataires en place, et l’OLAP y voit comme cause principale l'effet de la substitution de l'indice de référence des loyers (IRL) à l'indice du coût de la construction (ICC), en janvier 2006. Sans cela, l’OLAP estime que la hausse aurait été de 4%. Mais les loyers des nouveaux locataires n'ont subi une hausse "que" de 5,6%, en baisse régulière par rapport au point haut constaté en 2002 (+10,3%). Dans la capitale, ce chiffre grimpe à +6,6% (+ 11,9% en 2002). Par contre, les hausses à l’expiration du bail et en cours de bail sont à peu près identiques : respectivement +2,5 et + 2,4%, ce qui confirme la fin des réajustements "article 17c" (2,8% des baux expirés seulement - il s'agit des réajustements que les propriétaires peuvent demander selon une procédure très précise par référence aux loyers pratiqués dans le voisinage en cas de sous-évaluation manifeste du loyer), 13,9% des baux arrivant à expiration donnant même lieu à reconduction du loyer sans augmentation ou même réduction du loyer...
Pour le reste de la France, le rapport annuel de la DGUHC (direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction) met lui aussi en évidence au niveau national un mouvement analogue de décrue des loyers : +3,1% de hausse de l’indice général des loyers et +4% des loyers de relocation ; la DGUHC note aussi un déclin de reconduction des loyers sans augmentation et un repli des augmentations pratiquées hors du cadre légal, et la faible part des réajustements article 17c.
Les chiffres du 1er semestre 2007 confirment cette tendance : Century 21 estime même le marché de la location baissier, notamment pour les petites surfaces, avec -15% pour les studios et -8% pour les deux pièces ; seuls les 3 pièces et plus permettent de maintenir le niveau général des loyers en stabilité sur les 6 premiers mois de l'année.
Exception dans le tableau : Paris, qui n'a que peu bénéficié des 65.000 logements neufs par an construits depuis 2004-2005 pour être loués en "Robien", continue de voir ses loyers de marché progresser sur un rythme supérieur à 11% par an ; par contre le reste de l'Ile-de-France et Marseille ont vu celui de leurs loyers moyens ramené respectivement à +3,2 et +2,3%, et Lyon a vu le sien s'inverser avec -3,6%...
L'investissement immobilier : plus rentable qu'on ne le dit !
Malgré cette relative modération, le rendement des biens locatifs ne se dégrade pas autant que pourrait le laisser prévoir l'écart d'évolution moyenne des prix et des loyers entre 1996 et 2006 : +135% pour les prix et +39% pour les loyers : calculé par la FNAIM au 2ème trimestre 2007, le comparatif des prix et des loyers moyens au m2 sur une cinquantaine de grandes villes donnait des taux de rendement locatif hors plus-value proches de 5% (Paris et Lyon étant légèrement en dessous à 4,5 et 4,6%), avec relativement peu d'écarts : le plus faible est à Cannes (3,8%), et les plus forts (entre 6 et 7%) étant Alençon, Besançon, Boulogne, Brest, Clermont-Ferrand, Créteil, Le Mans, Melun, Poitiers, Rodez, Saint Brieuc et Troyes, Nevers faisant quant à lui figure de champion avec 7,7% !
A preuve un signe qui ne trompe pas : les investisseurs institutionnels, qu'on disait de plus en plus rétifs à l'égard de l'habitation, reviennent en force après avoir pris leur bénéfice sur les investissements les plus anciens...
(1) baromètre a été réalisé entre le 18 avril et le 23 mai sur un échantillon de 1.422 personnes en région parisienne, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d'Azur par entretiens en face à face.
(2) enquête réalisée entre le 4 et le 15 juin 2007 auprès d’un échantillon de 792 propriétaires tiré du panel Métascope, représentatif des ménages français
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