Les grandes fédérations d'agents immobiliers et administrateurs de biens (FNAIM, CNAB, CSAB, SNPI, UNIT), les grands réseaux d'agences (Century 21, Era, Guy Hoquet, Laforêt, L'Adresse, ORPI), et les grands portails, membres de la FF2i (Fédération française de l'Internet immobilier), annoncesjaunes.fr, explorimmo,com, avendrealouer.fr, seloger.fr et logic-immo.com, ont signé ce 19 mai avec le ministre d'Etat Jean-Louis Borloo et la secrétaire d'Etat chargée de l'écologie Nathalie Kosciusco-Morizet une convention par laquelle ils s'engagent à insérer dans les annonces immobilières un affichage de l'étiquette énergie, résultant du diagnostic de performance énergétique (DPE) des biens proposés à la vente ou à la location.
Cette démarche a été imaginée par le comité opérationnel Rénovation des bâtiments existants, présidé par Philippe Pelletier, président de l’ANAH, dans le cadre du "Grenelle de l'environnement".
L'objectif est de sensibiliser le plus en amont possible les acquéreurs potentiels ou les candidats locataires à la consommation énergétique des logements auxquels ils s'intéressent, alors que son coût peut, avec la hausse des prix des hydrocarbures, varier pour des logements de même taille dans des proportions gigantesques : "de 250 euros par an à plus de 1.800 pour 100 m2" a répété à plusieurs reprises Jean-Louis Borloo !
Un diagnostic obligatoire à la vente...
Créé par une ordonnance du 8 juin 2005, le DPE est obligatoire pour tout bien vendu, quelque soit son type et son usage, à l'exception des bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute est inférieure à 50 mètres carrés, les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement, les bâtiments servant de lieux de culte, les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire, et depuis peu les bâtiments ou parties de bâtiments résidentiels qui sont destinés à être utilisés moins de quatre mois par an...
Il indique la quantité d'énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou de la partie de bâtiment concernée, et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique. Il est accompagné de recommandations destinées à améliorer cette performance.
En copropriété, le DPE est établi pour le ou les lots en vente, mais avec des informations nécessairement fournies par le syndic s'il y a lieu sur l'installation de chauffage, climatisation et/ou de production d’eau chaude collective.
L'état doit avoir moins de dix ans à la date à laquelle il est requis. Il est précisé que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le DPE, qui n'a qu'une valeur informative
...comme à la location
L’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui contrairement au reste de la loi s'applique aux locations de locaux d'habitation principale ou secondaire nus ou meublés et même aux locations saisonnières, créé par l’ordonnance du 8 juin 2005 mentionnée, prescrit la fourniture par le bailleur d’un dossier de diagnostic technique, à annexer "au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement" ; la question s’est posée de savoir ce qu’il faut entendre par renouvellement, sachant que la même loi (article 10) prévoit aussi qu’à son échéance, "si le bailleur ne donne pas congé dans les conditions de forme et de délai prévues à l'article 15, le contrat de location parvenu à son terme est soit reconduit tacitement, soit renouvelé", la notion de renouvellement étant dans la suite de l’article réservée à l’offre de renouvellement avec réajustement du loyer par référence au voisinage "selon les modalités prévues au c de l'article 17".
Un décret du 15 mai 2008 apporte des précisions utiles : par "renouvellement de location" il faut entendre "le premier renouvellement de location au sens du quatrième alinéa de l’article 10 de la même loi" ; il s’agit donc bien du renouvellement pour réajustement du loyer conformément à la procédure complexe de l’article 17c ; par ailleurs, "la production du diagnostic de performance énergétique mentionné par cette loi [n’] est exigible [que] pour les renouvellements de location survenant à une date postérieure à l’expiration du délai de validité du diagnostic de performance énergétique fourni lors de la location initiale" ; rappelons que ce délai est de 10 ans (article R271-5 du code de la construction et de l’habitation)...
Vaincre les réticences des propriétaires
L'étiquetage ainsi affiché, qui va de A (vert, consommation en énergie inférieure à 50 kwh par m² par an) pour un logement "économe", à G (rouge, plus de 450 kwh), devrait inciter les candidats acquéreurs ou locataires à faire de la performance énergétique un élément de leur décision, ce qu'aujourd'hui ils ne peuvent faire en temps utile faute d'information ! Bien entendu, il faudra pour cela que les propriétaires vendeurs ou bailleurs fassent réaliser le DPE avant la mise sur le marché de leurs biens, ce qui est rarement le cas à ce jour - en général ils mettent à profit la période de recherche d'acquéreur ou de preneur pour le faire établir - et qu'ils consentent à le fournir quelque soit le résultat, même mauvais, ce qui sera le cas fréquemment : notamment à Paris où, selon Jean Lavaupot, patron de la franchise ERA "80 % des biens se situent sur l’échelle entre E et G"...
Si ce n'est pas gagné d'avance, les professionnels feront - ont-ils promis - leur possible pour faire dans leurs logiciels de cette information une partie intégrante du descriptif du bien : la signature intervenait justement dans une agence du réseau ERA dont les affichettes en vitrine arboraient l'étiquette énergie ! Les portails Se loger et A vendre A louer ont également pu faire la démonstration qu'ils sont prêts à relayer l'information dès lors qu'elle est disponible dans l'annonce qui leur est transmise.
La première étape est incitative, et les agents immobiliers seront en première ligne pour convaincre leurs clients d'effectuer et communiquer le DPE dès la signature du mandat ! Les fédérations et réseaux sont invitées à "décerner annuellement des prix aux agences et sites internet spécialisés les plus en pointe dans l’application du Grenelle Environnement". A noter un bémol dans cet enthousiasme : l'absence remarquée des particuliers qui vendent ou louent eux-mêmes leurs biens, et des portails d'annonces de particulier à particulier, pourtant invités ! Or la vente et la location directe qui échappe aux professionnels représente bons an mal an un bon tiers du marché, selon des estimations il est vrai très approximatives...
Le neuf et le "très récent" avantagés
S'il est difficile d'espérer voir les propriétaires, vendeurs ou loueurs, mettre en avant avec aplomb une étiquette énergétique marquée "F" ou "G", au moins peut-on raisonnablement faire le pari que ceux qui peuvent exhiber une étiquette "D" ou meilleure ne s'en priveront pas si la possibilité leur est offerte, et qu'ainsi pourra petit à petit se diffuser l'idée qu'absence d'étiquette équivaut à consommation énergétique élevée... C'est en tous cas celui que fait le gouvernement, comptant que les propriétaires de logements énergivores, devenus moins attractifs sur le marché, feront plus volontiers les investissements nécessaires pour améliorer leur performance énergétique.
Reste que si le DPE peut être considéré comme relativement fiable pour les maisons individuelles, tel n'est pas le cas dans les immeubles et notamment ceux dotés d'un chauffage collectif, la réalisation du diagnostic restant à l'initiative de chaque vendeur ou bailleur, par rapport à un logement déterminé, et en prenant en compte les caractéristiques de l'immeuble et de l'installation de chauffage à partir de données que le copropriétaire doit demander à son syndic... Très critique, l'ARC (association des responsables de copropriété) demande depuis l'instauration du DPE pour les copropriétés avec chauffage collectif la mise en place d’un DPE "Immeuble" ; cette demande a été au moins partiellement reprise par le comité opérationnel "Rénovation des bâtiments existants" du Grenelle de l'environnement. "Cette mesure doit faciliter l’accès à la connaissance de la performance théorique globale de l’immeuble en levant les contraintes attachées aux seules données de la performance unitaire de chacun des logements", note le rapport d'étape du comité opérationnel, ajoutant que "dans la perspective d’un traitement technique global des immeubles collectifs pour lesquels une action collective pourrait s’avérer pertinente, elle pourra favoriser l’élaboration d’un bilan énergétique plus complet, puis d’un plan de prévision de travaux"...
Ce même comité demande, parmi ses propositions, que soit développée une méthodologie de calcul conventionnel de la performance énergétique pour les DPE des constructions antérieures à 1948 : "aussi incroyable que cela puisse paraître aucune méthode correcte n’a encore été élaborée pour ces bâtiments", note l'ARC, ajoutant qu' "il n’existe donc aucun logiciel permettant d’élaborer des DPE fiables..." !
Dans ce contexte, les biens issus de constructions neuves ou très récentes, soumises à des réglementations thermiques de plus en plus sévères - la "RT 2000" et surtout la "RT 2005", applicable aux bâtiments dont le permis de construire a été déposé après le 1er septembre 2006 -, ne pourront qu'être avantagés lorsqu'ils sont en concurrence avec des biens plus anciens, et ce d'autant plus que l'on aborde une période de marché immobilier ralenti, à la vente comme à la location !
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Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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