Internet : point de départ de toute recherche
Sondage après sondage, une réalité s'impose : même quand ce n'est pas le seul support utilisé, une recherche de bien immobilier commence désormais presque toujours par une recherche sur Internet. Au 3ème trimestre 2007, 5,6 millions de français ont consulté une annonce immobilière sur internet ! En 4 ans leur nombre a plus que doublé, et le nombre moyen de visites par personne a augmenté de 45% (1).
"90% de nos contacts viennent d'Internet, alors qu'il y a cinq ans, le papier dominait encore largement le marché", indiquait Jean Lavaupot directeur France du réseau d'agences Era Immobilier dans une enquête de décembre 2007 réalisée par le Journal du Net sur l'Internet et l'immobilier (2). La même enquête rapportait un sondage réalisé par QualiQuanti pour A Vendre A Louer, aux termes duquel seuls 3% des personnes interrogées n'envisageaient pas d'avoir recours à Internet en matière d'immobilier.
Mais Internet ne semble pas pour autant prêt à tuer le papier. Ainsi, alors que selon le même sondage 70% des français se rendent sur les sites d'annonces pour rechercher un bien à vendre ou à louer, ils sont presque aussi nombreux à lire la presse gratuite spécialisée. La presse payante en revanche n'intéresse plus qu'une personne sur trois, et se trouve du coup probablement sur une pente descendante définitive...
Néanmoins, cette tendance s'inscrit bien dans celle d'une utilisation de l'Internet de manière de plus en plus systématique avant et en vue d'un achat : Une enquête du même Journal du net montre que 71% des internautes ont eu recours à cette utilisation en 2007 alors qu'ils n'étaient que 50% en 2006 (3).
Mêmes proportions appliquées à l'immobilier dans une enquête de Benchmark Group réalisée en mars 2007 auprès de 611 internautes : 62% des internautes interrogés indiquent utiliser Internet de façon prioritaire par rapport aux autres moyens, et 32% seulement en complément d'autres moyens.
Elle est évidemment portée par l'essor de l'Internet et en particulier de l'Internet haut débit : la population d'internautes atteint 32,5 millions de personnes en France en mars 2008, soit 61,4% de la population globale ; par ailleurs, 13 millions de foyers sont équipés de micro-ordinateur relié à Internet...
Elle ne peut que s'accentuer avec l'entrée de l'Internet sur les "mobiles" : une étude Ipsos menée au premier trimestre 2008 pour le compte de l'Association Française du Multimédia Mobile (AFMM) révèle que 38% des personnes de 15 à 50 ans qui se connectent à l'Internet mobile sont intéressées par un service pratique mobile lié à l'immobilier.
Or les "mobinautes", comme on appelle ces nouveaux utilisateurs d'Internet, sont une population en plein essor : 25% des 15-50 ans se sont connectés à l'Internet mobile au cours des 6 derniers mois. Plutôt hommes, âgés de moins de 35 ans, davantage "CSP+" (cadres, professions libérales etc.) et inactifs (étudiants), vivant plutôt dans les grandes villes, ils se connectent souvent à l'Internet mobile : 56% se connectent au moins 1 fois par semaine à l'Internet mobile, un quart au moins une une fois par jour, et 76% d'entre eux vont sur l'Internet mobile avec une idée précise de ce qu'ils recherchent. Ils attendent des services pratiques comme la consultation d'annonces immobilières, la réception de plans d'accès, un service d'alertes sur les biens à vendre ou bien entrer en contact avec une agence, notamment en envoyant un SMS pour être contacté...
Grands portails : le choc des titans
Dans cette recherche sur Internet, les grands portails d'annonces, dont la plupart étaient déjà là avant Internet sur papier et sur Minitel, se taillent la part du lion : les 10 sites les plus fréquentés du secteur - Seloger.com (leader avec 1,6 millions de visiteurs uniques), Pap.fr (1,2), Logic-immo.com (1,2), Avendrealouer.com (1,1), Explorimmo.com (0,6), Paruvendu.fr (0,5), Vivastreet.fr (0,5), Refleximmo.com (0,5), Fnaim.fr (0,5) et Entreparticuliers.com (0,5) - font 70% de l'audience globale des sites immobiliers (1) ; mais cette hégémonie est menacée : leur part était de 76% en 2006, et des nouveaux venus, comme Annoncesjaunes.fr montent en puissance et talonnent presque les derniers du "top 10" ! Sans compter les sites des réseaux d'agents immobiliers grands ou petits (Century 21, Guy Hocquet, Orpi, Laforêt, Era, etc.), dont les audiences augmentent avec la qualité de leurs contenus, ou des sites spécialisés, comme Visiteonline.fr, qui ne contient que des vidéos et animations 3D...
D'où la multiplication des fonctionnalités et des services sur les sites pour préserver la part d'audience et si possible la développer : guides immobiliers (malheureusement pas toujours actualisés), actualités, informations sur les quartiers, services d'estimation de biens à partir des annonces gérées ou plus élaborés comme l'Argusdulogement.com...
Par ailleurs, bien que l'Internet immobilier compte déjà des centaines de petits sites d'annonces, en général gratuits en attendant de pouvoir être payants, il s'en crée tous les jours des nouveaux, utilisant souvent les technologies les plus innovantes comme la géolocalisation, la recherche en fonction de critères plus diversifiés comme la prise en compte des transports en commun, l'inclusion d'informations sur le quartier et ses ressources (écoles, crèches, loisirs, etc.). Exemples : Immoplazza.fr, ou BmyKey.com.
Enfin apparaissent des sites qui "aspirent" les annonces des autres sites, et notamment des plus gros : gloobot.com, Comintoo.com, Yakaz.fr, Donkiz.fr, sans compter l’italien Properazzi.com... De faible audience pour le moment, ils inquiètent les portails établis qui tentent de les contrer sur le plan judiciaire... Peu au point au début, ils se perfectionnent rapidement sur le plan technique : Gloobot.com vient par exemple d'intégrer une fonctionnalité de détection des doublons, la plaie des sites d'annonces...
La grande foire aux annonces
Car la duplication des annonces est probablement aujourd'hui ce qui empêche l'Internet d'être l'outil ultra-performant dont rêve le grand public pour l'immobilier ancien ! Ses causes sont structurelles : utilisation concurrente par les propriétaires vendeurs des agences immobilières et du "particulier à particulier", rareté des mandats exclusifs au profit des mandats multiples donnés à plusieurs professionnels - parfois plus d'une dizaine, superposition des sites de réseaux d'agences, qui reprennent gratuitement tous les biens en mandat chez leurs adhérents et des portails d'annonces chez qui ces mêmes agents placent leurs biens cette fois contre paiement, souvent en passant par des plates-formes de multi-diffusion qui les placent sur plusieurs portails simultanément...
Le résultat est ce qu'il est : alors que, partant d'un nombre de ventes annuelles dans l'ancien estimées à 800.000, et d'un délai moyen de vente de 3 à 4 mois, ont peut raisonnablement évaluer le nombre total de biens à vendre entre 200 et 300.000, le nombre d'annonces en ligne sur Internet est au mieux de 3 à 4 millions : 1,1 millions pour le seul Seloger, entre 600 et 800.000 pour Logic-immo, 400.000 pour Paruvendu et Annoncesjaunes, etc.
Du coup, l'Internet immobilier offre aujourd'hui ce paradoxe que l'internaute cherchant à se loger doit parcourir plusieurs dizaines de sites pour s'assurer de l'ensemble de l'offre sur un secteur, et que plus il consulte de sites, plus il a de chances de tomber chaque fois sur les mêmes biens...
La visualisation en progrès
Victimes de ce désordre, et notamment de la difficulté pour les agents immobiliers de sécuriser l'exclusivité de leurs mandats : la géolocalisation précise et la visualisation de l'environnement des biens, pourtant si efficaces pour éviter les pertes de temps et déplacements inutiles ! Alors que les moyens technologiques sont là et permettent d'en savoir presqu'autant sur un bien que si l'on l'avait visité, la géolocalisation reste le plus souvent limitée au quartier ou au code postal, et la visualisation - photos, "visite virtuelle" (en fait une photo panoramique redressée) et vidéos - évite soigneusement l'aspect extérieur de l'immeuble et ses abords ! De peur qu'un concurrent puisse identifier le bien et enlever l'affaire...
Echappent à ce "bridage" les sites des promoteurs-constructeurs, qui commencent à recourir à la visualisation 3D (visite du bien projeté comme dans un appartement ou une maison témoin, sous forme de film d'animation ou de promenade à travers une maquette virtuelle au gré de l'internaute, avec de surcroît possibilité de changer l'ameublement et la décoration !),et les sites tels qu'Immoneuf.com (groupe Pap) et Explorimmoneuf.com, qui exposent leurs programmes...
L'Internet pour s'informer et communiquer
Outil d'information, d'entraide, et de communication par excellence, l'Internet a fait irruption dans l'immobilier aussi rapidement que dans d'autres secteurs, des sites d'information et forums spécialisés sur l'immobilier grand public comme Universimmo.com ou, sur une thématique plus ciblée comme Mon-immeuble.com, apparus dès 2000, ayant même damé le pion aux revues et magazines installés auparavant sur cette thématique, comme Le Particulier, La Vie Financière (LVF) ou Intérêts Privés ; ceux-ci, comme le reste de la presse, ont longtemps craint de voir leur site entrer en concurrence avec leur support papier...
Bien qu'y venant progressivement, comme Le Particulier avec Leparticulier.fr, ou LVF avec La Vie Immobilière, ils ont laissé le champ libre aux premiers pour l'entraide communautaire, le débat, l'échange d'expériences, ceux-ci s'étant installés dans un ou deux forums devenus très actifs et très fréquentés, comme notamment celui d'Universimmo.com...
Citons aussi en nettement moins interactif mais plus militant, le site de l'Unarc - l'association de consommateurs spécialisée dans la copropriété - au contenu certes partial, mais riche et incontestablement utile.
Enfin de nouveaux sites s'essaient dans la communication et l'entraide de proximité, comme Voisinssolidaires.fr, créé par le fondateur de l'annuelle "fête des voisins", et Peuplade.fr ("le site qui vous relie à votre quartier et à ses habitants"), ou encore dans la communication dans l'immeuble entre résidants et avec le gestionnaire (bailleur ou syndic de copropriété) comme Ma-residence.fr. Ces sites, fondés sur le besoin de communiquer qui a explosé avec l'Internet, sont prometteurs mais encore trop récents pour savoir s'ils s'installeront durablement dans l'univers immobilier et s'ils apporteront réellement le surcroît de convivialité et de "lien social" dont ils aspirent à être le support privilégié...
(1) chiffres Médiamétrie présentés en avril 2008 au Forum annuel de la FF2i (Fédération française de l'Internet immobilier)
(2) Journal du Net, 14 décembre 2007 : "L'immobilier déménage sur le Web"
(3) Journal du Net, 6 juin 2008 : "Les Français et les services TIC"
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