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ACTUS

Immobilier et logement (1ère partie) : une crise profonde pourra-t-elle être évitée ?


Le 8/9/2008
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UI - Actus - 8/9/2008 - Immobilier et logement (1ère partie) : une crise profonde pourra-t-elle être évitée ?
Drôle de climat en ce début d'automne : alors que depuis fin 2007 tous les indicateurs du marché immobilier et de la construction virent un à un au rouge, professionnels et gouvernement veulent croire au trou d'air, provoqué par les effets induits de la crise américaine des "subprime". Dès que les banques auront retrouvé un peu des liquidités qui leur manquent actuellement sur les marchés financiers, le marché ne peut que repartir, disent-ils, parce que les fondamentaux sont bons : le secteur du crédit est sain, et la demande est forte, ne serait-ce que pour des raisons démographiques. Des économistes, notamment des milieux bancaires, croient eux à une crise plus longue et une reprise plus tardive ! A suivre...
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Une crise plus forte dans le neuf...

Ce n'est plus un ralentissement : c'est une véritable crise qui touche le secteur de la promotion immobilière de logements : selon les statistiques du ministère de l'écologie, qui a hérité des services de la statistique de la construction, un peu moins de 21.500 logements ont été vendus au deuxième trimestre 2008, soit 33,9% de moins qu'au deuxième trimestre 2007 ! Après avoir culminé au premier trimestre 2007, le volume des ventes poursuit donc sa baisse. Du troisième trimestre 2007 au deuxième trimestre 2008, le nombre de ventes s'élève à près de 106.000. Le recul est de 20,9 % par rapport aux quatre trimestres précédents. La chute touche également les appartements et les maisons. Elle dépasse même 50% dans cinq régions : Aquitaine, Lorraine, Midi-Pyrénées, Bourgogne, Limousin (1) !

Résultant d'opérations lancées avant le retournement, les mises en vente amorcent aussi leur décrue, mais moins vite : au cours du deuxième trimestre 2008, 27.600 logements ont encore été mis en vente, soit une baisse de 26,4%, inférieure cependant à celle des ventes ; les promoteurs essaient tant bien que mal d'adapter le rythme des mises en vente à celui des ventes, et même de stopper ou reconvertir des programmes, notamment en essayant de les vendre à des bailleurs sociaux : dans seize des vingt-une régions où les ventes sont en baisse, les mises en vente arrivent ainsi à être aussi en recul. Le niveau général des ventes restant néanmoins inférieur à celui des mises en ventes, l'encours de logements neufs proposés à la vente continue de progresser. Au 30 juin 2008, il est de 110.500 logements, chiffre qui n'avait jamais été atteint. En un an, le délai moyen d'écoulement passe de 7 mois et demi à 14 mois pour le collectif et de 8 mois et demi à 15 mois pour l'individuel.

Les prix du neuf étant tributaires de coûts de foncier et de construction incompressibles, ils continuent à augmenter malgré la conjoncture : entre le deuxième trimestre 2007 et le deuxième trimestre 2008, le prix moyen au mètre carré des logements en immeubles collectifs a augmenté de 3,7%. C'est un peu plus que dans l'individuel où le prix moyen du lot a progressé de 3,3%.

Les promoteurs cherchent à relativiser la crise en faisant remarquer que sur le nombre de logements neufs offerts à la vente, de 110.500 logements (dont 94 700 en collectif), seuls 3.250 logements sont terminés, soit 3,4% ; près de la moitié sont en cours de construction (42.807, soit 45,2%) et une moitié sont en projet (travaux non démarrés : 48.668 logements, soit 51,4 %).

Pour Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC), "cette régulation de l'offre montre les efforts des promoteurs pour s'adapter au marché mais laisse entier le problème de la satisfaction des besoins quantitatifs de logements" pour le pays.

La tendance persistante à la baisse, qui touchait jusqu'ici surtout la part des logements neufs achetés pour investissement locatif, atteint désormais la résidence principale ; elle conduit à prévoir un volume de ventes de 90.000 à 95.000 logements pour 2008, ce qui met évidemment à mal les objectifs gouvernementaux en matière de construction de logements.

Mais il y a plus grave : un risque de défaillances en chaîne se profile chez les promoteurs, probablement plus exposés qu'ils ne le disent aux difficultés de trésorerie ! Deux d'entre eux sont déjà touchés : Brun Habitat en Alsace, en liquidation avec pertes et fracas pour les acquéreurs "sur plans" pris au piège, et Céléos en Bretagne, pour le moment seulement en difficulté ; mais d'autres promoteurs régionaux seraient menacés, dans un premier temps car une persistance de la crise peut aussi atteindre les gros, dans un contexte où les banques sont en pénurie de liquidité et où l'immobilier n'a plus la cote, ni chez ces dernières, ni à la Bourse, qui malmène les titres les plus prestigieux ! Tous risquent de "dégraisser" les effectifs et perdre des savoir-faire précieux qu'ils auront du mal à reconstituer lorsque l'activité pourra repartir...


...que dans l'ancien

Bien que les panneaux de vente des agences immobilières se multiplient et jaunissent sur les balcons, les professionnels ne veulent pas céder au catastrophisme, en tous cas dans les fédérations et les réseaux d'agents immobiliers. Et de fait, même si de l'avis général l'attentisme gagne du terrain, les chiffres de ventes disponibles en ce début d'automne montrent un meilleur maintien de l'activité de vente que dans le neuf : ainsi, le réseau Century 21 (près de 1.000 agences dans toute la France), le mieux organisé pour publier des chiffres "frais" d'activité (nombre de transactions), n'affiche "que" 12% de baisse des volumes sur les 12 derniers mois par rapport aux 12 mois de l'année précédente, avant la crise des "subprime"... "Les biens se vendent tant bien que mal", indique Didier André, directeur adjoint du réseau, "même avec moins d'acquéreurs potentiels", les bons produits partent aussi bien qu'avant... L'effet de la crise se fait naturellement sélectif au détriment de ceux moins bien situés ou en moins bon état. Seules quelques régions sont véritablement en panne, comme la Creuse qui a notamment vu disparaître les anglais...

Même son de cloche dans deux autres réseaux consultés fin août : L'Adresse (390 agences) et Solvimo (140 agences) : les délais de vente s'allongent, les acquéreurs discutent, mais les biens finissent par se vendre. "Nous avons moins d'acquéreurs intéressés mais nous signons autant", affirme Serge Redon , directeur du réseau L'adresse ; il relativise la chute du nombre de transactions : la moitié du réseau fait même mieux en termes d'activité qu'en 2007, indique-t-il ! L'Adresse comme Century 21 évaluent à 15 et 17% l'augmentation des "stocks" de mandats en cours.

Pas de souci majeur également pour les agences immobilières, même si leur chiffres d'affaires est lui aussi sur la voie du repli, comme semblait l'indiquer l'observatoire de conjoncture du SNPI (syndicat national des professionnels immobiliers), faisant état d'une baisse de 10% dès le premier trimestre 2008 : supportant peu de frais de structure et payant leurs commerciaux essentiellement à la commission, elles sont promptes à adapter leurs effectifs à l'activité ; Olivier Alonso, fondateur du réseau Solvimo voit même dans cette crise une opportunité pour les agents immobiliers organisés de gagner des parts de marché, notamment sur le "particulier à particulier" : les vendeurs, à la peine pour vendre en direct, pousseront peut-être plus facilement la porte des professionnels, les franchisés, bénéficiant d'un meilleur support et mieux formés étant plus à même d'en profiter que les indépendants, et notamment les plus récents d'entre eux, arrivés sur le marché dans les années fastes ! Autre atout des agences en réseau : la possibilité de proposer des services qui rassurent comme l'assurance "sécurité-revente", de nature à faciliter les "passages à l'acte"...

Pour sa part, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), qui regroupe un gros tiers des agents immobiliers français, ne voyait pas encore au début de l'été de diminution de ses cotisants, les fermetures d'agences étant toujours compensées par des ouvertures...

Quant à l'effet sur les prix, il commence tout juste à se faire sentir, plutôt timidement : Century 21 l'évalue à 3% pour l'ensemble de l'année 2008 et entre 4% à 9% par rapport à cette année en 2009, alors que le nombre de transactions devrait être sensiblement le même, selon des déclarations de son président, Hervé Bléry à l'AFP début septembre. En fait, sur la période janvier-août 2008, les prix ont été stables par rapport à la même période de 2007 mais sur les trois derniers mois observés, ceux-ci ont fléchi de 1,88% par rapport à l'été 2007 et la tendance devrait s'accentuer d'ici la fin de l'année. Ces chiffres corroborent les prévisions de la FNAIM formulées en juillet, et vont dans le sens des anticipations des économistes qui tablent grosso modo sur une baisse de 15% à 20% sur les deux à trois années à venir.

Les vendeurs assouplissent leurs exigences ou sont incités à le faire, nous avait déjà déclaré Didier André fin août. Century 21 indique aussi que la marge de négociation laissée aux acquéreurs a tendance à augmenter. Cette tendance baissière, bien engagée cache bien entendu des disparités, Paris intra muros et certains marchés locaux faisant de la résistance, soit pour des raisons tenant à l'existence d'une forte clientèle internationale, soit pour des raisons plus locales : maintien d'une forte demande solvable, retard local dans l'évolution des prix, etc.


Crise du pouvoir d'achat ou seulement du financement ?

Si la flambée de l'immobilier a de toute évidence été permise par l'effet combiné de la chute historique des taux d'intérêt et de l'allongement tout aussi historique de la durée des crédits, le retournement auquel on assiste actuellement peut avoir tout aussi bien été causé par l'inversion de ces deux facteurs, à laquelle s'est ajoutée une crise de liquidités sans précédent, amenant les banques à refuser des crédits qu'elles auraient accordé sans discuter, même en appliquant à la lettre les critères prudentiels habituels ; ce dont il ne semble pas au demeurant qu'elles se soient jamais départies, vu le faible taux d'impayés dont elles peuvent se féliciter en comparaison avec leurs consoeurs étrangères...

L'assèchement des marchés financiers à court terme et surtout long terme, en raison de la crise de confiance causée par le choc des "subprime", l'augmentation du coût des ressources du fait de la politique de hausse des taux de la BCE, et la diminution pour les banques françaises des encours des plans et comptes épargne logement (PEL et CEL) causée par la désaffection pour ces produits suite à la réforme de 2006, obligent les banques à relever les taux des crédits proposés, à limiter la "transformation" de ressources à court terme en limitant les durées - la durée de 25 ans redevient de fait un plafond alors que les durées de 30 ans étaient devenues monnaie courante -, et à devenir plus sélectives, consacrant leurs enveloppes de crédits, encadrées du fait de la pénurie de ressources, aux meilleurs dossiers.

Enfin, les incertitudes sur l'évolution à venir des prix de vente de l'ancien incite les banques, collectivement échaudées par l'aventure des "subprime", à se méfier désormais des financements gagés sur la seule valeur estimée d'un bien, d'où le coup d'arrêt donné aux prêts relais ! Or il faut prendre en considération que pratiquement deux acquéreurs sur trois, dans le neuf ou dans l'ancien, ont en même temps un bien ancien à vendre par ailleurs !

Le jeu cumulé de ces phénomènes a évidemment pour effet de mettre hors marché des catégories entières d'acquéreurs potentiels : les primo-accédants parce que les remboursements dépassent désormais trop souvent le ratio fatidique des 30% des revenus, et les autres parce que "scotchés" par la vente d'un bien qu'ils n'arrivent pas à réaliser dans des conditions compatibles avec leur projet !

Les chiffres les plus récents communiqués par le réseau Century 21 illustrent les conséquences sur les classes moyennes et modestes : dans les transactions réalisées, les catégories socio-professionnelles de cadres moyens et d'employés et ouvriers ont régressé en deux ans respectivement de 29,4% à 25,5% et de 45,2 à 41,9, quand en même temps la catégorie des cadres supérieurs et professions libérales passait de 4,8 à 15,3% !

Est-ce à dire qu'il suffirait que le robinet du crédit à bon marché recommence à couler comme avant pour que la machine reparte comme si de rien n'était, la demande restant forte, comme l'atteste notamment le trafic des portails Internet des trois réseaux cités (avec toutefois pour Century 21 un transfert peut-être révélateur du trafic de consultation des biens à vendre vers ceux proposés à la location...) ?

Pas si simple si l'on en croit des économistes comme ceux de l'institut Xerfi, du BIPE, ou de banques comme le Crédit Agricole ou HSBC, qui voient aussi dans le ralentissement actuel l'effet d'une désolvabilisation des acquéreurs du fait simplement du niveau atteint par les prix du marché : l'analyse des données sur des périodes longues indique une corrélation entre les prix de l'immobilier et les revenus, les écarts comme ceux constatés au cours des dix dernières années ne pouvant conduire qu'à des corrections plus ou moins brutales ; encore la correction apparemment engagée est-elle censée être amortie par la pénurie globale de logements sévissant actuellement en France pour des raisons simplement démographiques bien connues.

Il n'en reste pas moins que si cette hypothèse se confirme, la stagnation risque de survivre à la crise financière, et même peut-être à un reflux des taux d'intérêt, le temps que le pouvoir d'achat des acquéreurs se reconstitue et leur permette de contracter avec des taux d'effort plus normaux. Les observateurs avertis des marchés estiment en effet qu'une dynamique de hausse a tendance à s'auto-alimenter, et que le redémarrage prend du temps lorsque cette dynamique est cassée par un épisode baissier, qui a lui-même tendance à s'auto-alimenter...


Des réponses gouvernementales brouillées

Pour le moment le gouvernement semble avoir opté pour la première hypothèse, la ministre du logement, Christine Boutin répétant à qui veut l'entendre depuis le début de l'été que le ralentissement actuel n'est pas structurel mais uniquement dû à la crise du système bancaire. "C'est une crise financière internationale, pas de l'immobilier. La France n'est pas dans la situation de crise des années 90 marquée par des stocks de logements invendus et un effondrement des prix", déclarait-elle encore le 4 septembre à l'AFP, concédant que si la situation actuelle "dure trop longtemps, cela mettra en difficulté le secteur"...

Du coup, selon elle, les objectifs du gouvernement restent inchangés : construire, construire et encore construire, la solution à la crise du logement et la mise en oeuvre du droit au logement opposable devant être recherchés par le développement de l'accession à la propriété, et notamment de l'accession "sociale" qu'il faut encourager à tout prix, fût-ce comme le prévoit le "projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion" en incluant les opérations d'accession sociale dans le calcul des 20% de logements sociaux qu'impose l'article 55 de la loi "SRU" aux communes au dessus d'une certaine taille ! Mesure qui fait hurler les associations pour le logement des défavorisés...

Le problème est que cette accession sociale n'est pour le moment encouragée que par des mesures telles que le "Pass Foncier" (dispositif financier d'aide à l'accession sociale géré par le "1% logement", qui permet l'achat de sa résidence en deux temps, en différant l'acquisition du foncier après celle du bâti, le foncier étant "porté" pendant ce temps sur les fonds du 1%), et la TVA à taux réduit qui accompagne les opérations ainsi montées ; c'est notamment sur ce mode que la ministre du logement essaie de réaliser les maisons à 15 euros par jour, et compte aussi réaliser les appartements à 20 euros par jour ! L'ennui est que la mise en oeuvre de telles opérations est une vraie "usine à gaz", et qu'elles entraîneront pour les acquéreurs qui se laisseront tenter un endettement sur plus de 40 ans !

Cette politique, qui va à l'encontre des efforts en vue de favoriser la mobilité des salariés, reconnue par tous comme un moyen de desserrer les freins à la croissance, n'est qu'une illustration parmi d'autres du caractère contradictoire des messages émis par le gouvernement, quel que soit par ailleurs le bien fondé des mesures prises, chacune isolément ! La taxation des revenus fonciers pour financer le RSA (revenu de solidarité active) en est une autre, alors qu'on veut mobiliser le parc locatif privé pour satisfaire des besoins en logements que ne peut couvrir le logement social (les locataires dont le niveau de ressources pourrait faire bénéficier des HLM les plus sociaux - "PLAI" et "PLUS" - sont plus nombreux à être logés dans le parc de logements privés que dans le parc social !)...


A suivre : "Immobilier et logement (2ème partie) : remettre le paquet sur le locatif ?"

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