Dans l'ancien, amorce de baisse déjà dans les ventes conclues au 1er trimestre...
Présentant les chiffres des transactions du 2ème trimestre (ventes conclues fin 2007 et au 1er trimestre 2008), les notaires d'Ile-de-France ne cachaient plus leur pessimisme : si le prix se maintiennent encore un peu à Paris intra muros avec même une variation trimestrielle positive en hausse (+2,4% contre +1,1% au 1er trimestre), les transactions marquent un net recul (-15,5%) par rapport à la même époque de 2007, et en fait le marche ne semble plus soutenu que par les ventes de studios et 2 pièces ; le montant de la transaction unitaire est en chute, ce que corrobore celle du chiffre d'affaires des offices notariaux, en baisse que de 5 à 6% dans les premiers mois de l'année puis en chute de 18 à 19% à l'approche et pendant l'été ! Il est vrai que l'activité des notaires a été aussi fortement impactée par la quasi-disparition des investisseurs dans l'immobilier tertiaire...
Du coup, les chiffres sur les moyennes de prix peuvent faire illusion car toute une partie du stock de logements en vente y échappe faute de ventes !
Même situation dans la petite couronne avec une chute des transactions de 10% pour les appartements et des prix qui se maintiennent d'un trimestre à l'autre avec même un petit +0,4% (et même +2,1% en Seine-Saint Denis mais -1,3% dans le Val-de-Marne), et une situation un peu meilleure pour les maisons (-6,5% pour les volumes de transactions et +1,7% pour les prix, avec même une poussée de +2,5% dans le Val-de-Marne)...
Enfin, retournement plus amorcé en grande couronne, ou les volumes de vente ne se sont pas effondrés (-12,1% pour les appartements et -11,8% pour les maisons, mais où les prix sont en reflux : -0,8% pour les appartements et -0,3% pour les maisons.
Et le même phénomène : la disparition des acquéreurs au dessus d'un montant de transaction plafond, variable suivant la localisation, mais qui exclut temporairement du marché tous les produits chers, dont le prix n'est pas acté dans les chiffres ! Les notaires relèvent aussi une meilleure résistance des primo-accédants par rapport aux acheteurs déjà propriétaires d'un bien, en général à vendre en même temps, et qui sont "coincés" par la difficulté de vendre ou d'obtenir un prêt-relais.
Sur le plan national, l'indice INSEE-notaires de France recule globalement de 0,7% sur un trimestre, moins pour les appartements (-0,5%) et plus pour les maisons (-0,9%) et la progression annuelle est désormais ramenée à +2,8% (elle était de +4,3% encore à la fin du 1er trimestre), dont +4,1% pour les appartements et +1,6% seulement pour les maisons.
La province tire donc les moyennes vers le bas (-1,3% sur un trimestre) avec une baisse plus prononcée pour la région Rhône-Alpes (-2,4%)
Accentuation aux deuxième et troisième trimestres
Les chiffres présentés pour le 3ème trimestre par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - représentant un petit 40% des agences immobilières) donnent une photo plus fraîche (ventes conclues pendant l'été) mais encore moins rose : si au mois le mois l'indice FNAIM a connu des hausses et des baisses, la tendance est maintenant nettement baissière : -3,2% sur le seul mois de septembre (dont -5,1% pour les appartements), -2,9% sur le trimestre par rapport au trimestre précédent, ce qui ramène la hausse sur 12 mois à +0,1%, alors qu'elle était encore à +5% un an auparavant !
Partout sévit l'attentisme, lié à l'effritement du pouvoir d'achat et à l'incertitude quant à l'avenir, au renchérissement du crédit et au durcissement des conditions exigées par les banques en matière d'apport personnel et de taux d'effort, ainsi qu'au sentiment que sur un marché baissier il n'ya pas d'urgence à conclure...
Du coup, les dirigeants de la fédération, soucieux jusque là de ne pas désespérer leurs adhérents et provoquer inconsidérément une spirale baissière, n'hésitent plus à prévoir un réajustement significatif en 2008 (-5%) et plus prononcé en 2009 (-10%) rejoignant les prévisions des instituts de prévision économique qu'ils contestaient encore au printemps ! Ils n'hésitent pas non plus à inviter publiquement les vendeurs au réalisme quant aux prix demandés, les agents immobiliers semblant quant à eux avoir dès cet été entrepris de renégocier en baisse tous leurs mandats !
Les vendeurs font de la résistance
Car c'est là aussi que le bât blesse : les sondages récents révèlent un écart croissant entre l'idée que les acquéreurs se font du marché immobilier et celle des vendeurs quant à la valeur de leur bien. Le baromètre du portail Seloger, qui n'affiche d'annonces que de professionnels, et se base non pas sur les prix des transactions conclues mais sur ceux demandés par les propriétaires, n'affiche une baisse que de 1,1% depuis le début de l'année, n'enregistrant que -0,4% en septembre, et met en évidence de nombreuses grandes villes où les prix demandés augmentant encore ; exemples : Bordeaux, avec +1,2% depuis juillet, ou Rennes, avec +1,6%. Il est vrai qu'il enregistre des baisses sensibles en Rhône-Alpes (Saint-Etienne : -1,6%, Chambéry : -1,4%, Lyon : -0,8%) et en région PACA (Toulon : -1,3%, Marseille : –0,5%)...
Et le neuf ?
De ce côté c'est la franche déprime ! Les ventes sont en chute libre : 90.000 ventes prévues par la FPC (Fédération des promoteurs constructeurs) pour 2008 au lieu de 127.400 en 2007, année record il est vrai, mais des voix comme celles du n°1 de la promotion, Nexity, prévoient encore pire dans la baisse, jusqu'à 75.000 ! Le taux de désistement des acquéreurs, qui était de 15 à 17% en 2007 est monté à 50%, correspondant aussi au taux des acquéreurs qui jettent l'éponge pour ne pas avoir obtenu leur crédit.
Et comme à l'accoutumée, les chiffres moyens cachent de grandes disparités : la baisse des ventes va de -4,9% (Nord-Pas-de-Calais) à -79% (Bourgogne) ; à l’intérieur même des régions le marché de la résidence secondaire et celui des villes petites et moyennes à volume de transactions limité souffrent plus que celui des grands centres, qui certes baisse, mais résiste mieux.
Si l'effet sur les prix est difficile à mesurer pour le moment, et il le restera jusqu'à la parution des chiffres des notaires sur les transactions réelles, car dans le neuf les promoteurs préfèrent faire des promotions ponctuelles ou offrir des cadeaux, bonus et autres gratuités, plutôt que toucher aux prix catalogue.
Par ailleurs, de nombreux programmes vont être retirés de leur offre et annulés ou reportés si le seuil de pré-vente n'est pas atteint permettant d'obtenir les financements et la garantie d'achèvement, les premiers acheteurs étant alors indemnisés. D'autres programmes seront vendus en bloc, après modification du projet et des prestations prévues, à des bailleurs sociaux, dans le cadre notamment des 30.000 logements qui doivent être vendus - selon des modalités de subventionnement qui ne sont pas encore connues - en application de la directive donnée par le président de la République, Nicolas Sarkozy, le 10 octobre dernier. Du moins sous réserve que les programmes conviennent par leur conception et leur localisation, et que la décote obtenue par les organismes candidats à l'acquisition soit suffisante, ou compensée par une baisse de la TVA. On parle d'un effort d'1,5 milliard mais, vu le flou des déclarations, on ne sait pas très bien si ce sera sur le budget de l'Etat ou pris dans d'autres poches, et si c'est l'Etat s'il ne s'agit pas de crédits déjà votés pour le logement social...
Résultat : le nombre de programmes effectivement lancés dans les mois à venir - 57.000 logements sur 110.500 actuellement en vente sont encore en projet - et celui de nouveaux programmes risquent de s'effondrer : le président de Nexity estime qu'il y aura une mise en chantier effective de 90.000 logements de moins en 2008 qu'en 2007 ! De quoi mettre sur la paille une bonne partie de la filière du bâtiment (120 à 180.000 emplois menacés selon les promoteurs), si du moins la situation du crédit immobilier ne s'améliore pas rapidement.
A cet égard, l'autre mesure annoncée consistant à relancer du prêt d'accession sociale (PAS), prêt assorti à l'égard des banques d'une garantie du FGAS (Fonds de garantie à l’accession sociale à la propriété) pourrait remettre l'huile qui manque dans les rouages : il s'agirait de relever très fortement les plafonds de ressources y donnant accès, permettant à 60 % des ménages français d'en bénéficier (contre 20 % aujourd'hui), ce qui devrait desserrer le robinet du crédit aux particuliers, les banques n'étant tenues d'apporter que 15% de fonds propres, contre le double pour les prêts ordinaires dans le cadre de leurs ratios prudentiels...
Car la demande est bel et bien là : ce qui fait chuter les ventes dans ces proportions jamais vues, ce n'est pas le manque de désir d'acheter, c'est le financement, ce que prouve le recul très modestes des réservations brutes (-10% seulement selon la FPC par rapport à 2007) et la montée brutale des désistements (de moins de 1 sur 5 à plus de 1 sur 2) !
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