La dernière analyse de conjoncture du réseau de 875 agences immobilières franchisées sous l'enseigne Laforêt Immobilier permet pour la première fois de mesurer de manière effective la baisse des prix : à la fin octobre 2008, le niveau moyen des prix des appartements était de -7,2% par rapport à janvier 2008, et celui des maisons a baissé de 6,1% sur la même période. Cette baisse s’est fortement accentuée depuis trois mois, et le niveau des offres enregistrées en fin de période laisse prévoir, selon la note, une baisse des prix moyens de 10% sur l’année 2008.
Les Acquéreurs ont intégré la baisse avant les vendeurs
Car parallèlement à la baisse des prix des transactions conclues, la baisse moyenne des prix des offres d'achat se situait à -20% fin octobre. Les candidats acquéreurs ont donc été les premiers à prendre en compte la nouvelle donne du marché. Et la tendance s'accélère : selon la note, "depuis le début du mois de septembre, les acheteurs intéressés par un bien font couramment des propositions inférieures de moins 15%, voire moins 20%, au prix affiché", ajoutant que "lorsque les vendeurs les acceptent, la signature du compromis se fait quasiment dans la foulée"...
"Seuls les vendeurs", indique la note, "n’ont pas encore pleinement intégré la nécessité de baisser d'emblée leurs prétentions initiales. Ils ne se résolvent à une baisse de prix qu'après plusieurs semaines, ce qui explique l'allongement actuel des délais de vente (de 89 jours en octobre 2008 contre 75 en octobre 2007)".
Vers une reprise des prêts immobiliers ?
Les banques, dont la frilosité avait selon les auteurs atteint son maximum durant l'été, seraient revenues, depuis le mois de novembre, à des pratiques commerciales plus conformes à ce qu'elles étaient avant la crise ; les dirigeants de Laforêt pensent que les banquiers sont contraints pour des raisons commerciales de faire coûte que coûte leur métier, poussés de surcroît par les pouvoirs publics, et aidés par la baisse des taux de la BCE (Banque centrale européenne).
Mais cette reprise a aussi un effet sur les prix : le réseau Laforêt relève que 80% des transactions concernent des biens proposés dans une fourchette comprise entre 120.000 et 250.000 euros, et que c’est cette tranche de prix qui se trouve aujourd'hui la plus affectée par la baisse ; or les candidats à l'acquisition dans cette tranche recourent presque systématiquement au crédit, alors qu'au-dessus de 350.000 euros, les acheteurs disposent en général d'un apport plus conséquent et font moins appel aux banques...
Baisse des ventes, augmentation des stocks
En termes de volume, le nombre de transactions réalisées par le réseau aurait baissé en moyenne de 25% au cours du premier semestre. La décélération s'est amplifiée depuis l'été, le nombre de ventes diminuant de 35% en octobre !
Les stocks moyens des agences Laforêt ont augmenté de 15%, entre le premier et le troisième trimestre 2008, passant de 104 à 122 biens à vendre par agence. Le site laforet.com propose aujourd'hui près de 90.000 biens contre 75.000 il y a un an.
Quelques nuances, mais une tendance quasi-générale
Sur un plan régional, si les marchés parisien et francilien sont beaucoup moins affectés que ceux des régions par le phénomène de baisse, ils sont néanmoins touchés désormais avec une baisse de -1 à -3 % depuis la rentrée. En région, en revanche, le phénomène de baisse prédomine. Sur les dix premiers mois de l'année, elle est de 3 à 8% en moyenne, et est plus ou moins marquée selon les types de biens et les villes. Ainsi à Toulouse, les prix qui avaient baissé dès 2007 se sont stabilisés au cours de cette année 2008. Bordeaux a été relativement épargné avec un prix moyen qui oscille entre 0 et – 3%, à l'exception des studios qui accusent une baisse de 10%, signe de la raréfaction des investisseurs et des primo-accédants. La région PACA a enregistré une baisse significative de 6,5%, mais après Paris, elle était la région où les prix avaient le plus augmenté ! La Normandie est également une des régions les plus touchées, avec une baisse moyenne de -12%, en raison du retrait des acquéreurs étrangers, notamment britanniques, de même que la Bretagne, qui enregistre une baisse moyenne de -6,7%. A Nantes, par exemple, le prix moyen des trois-pièces a perdu 13%.
Enfin, l’est de la France a mieux résisté en 2008, mais c'est aussi aussi la région où les prix avaient le moins flambé ces dernières années. La région Rhône-Alpes n'a pas échappé non plus à la baisse. Dans toutes les grandes villes, les prix ont perdu en moyenne 3,3 %, Lyon étant la plus touchée...
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