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ACTUS

Immobilier : baisse des prix confirmée sur fond de polémique sur les chiffres...


Le 14/9/2009
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UI - Actus - 14/9/2009 - Immobilier : baisse des prix confirmée sur fond de polémique sur les chiffres...
Avec le décalage qui caractérise la parution de leurs indices par rapport à la date où les transactions sur lesquelles ils sont établis ont été conclues, les notaires et l'INSEE confirment désormais une baisse des prix de l'ancien de forte ampleur, mettant un terme à la thèse d'une résistance des prix à l'effondrement du volume des transactions. Cette publication intervient alors que se diffuse le doute sur les chiffres plus avancés, de plus en plus nombreux, publiés à partir des promesses de ventes par les réseaux d'agents immobiliers, et la FNAIM, et même à partir des prix demandés dans les annonces immobilières par un nombre croissant de portails et sites Internet...
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Confirmation d'une baisse des prix de l'ancien de forte ampleur



Les notaires, comme une bonne partie des professionnels, ont tardé à l'admettre, mais désormais c'est chose faite : au 2ème trimestre 2009, l'indice INSEE-notaires a enregistré une baisse globale des prix sur un an de 9,3%, plus marquée pour les maisons (-10,2%) et un peu moins pour les appartements (-8,4%). Il s'agit des ventes signées dans les offices notariaux d'avril à juin 2009, donc de ventes conclues de novembre-décembre 2008 à février-mars 2009, périodes déjà couvertes par les chiffres des agents immobiliers publiés en janvier et avril.

Le fort "décrochage" révélé par les chiffres du 1er trimestre 2009 (-3,8% sur le trimestre par rapport au trimestre précédent selon les chiffres révisés - ventes de septembre à décembre 2008) est confirmé au 2ème, même si la chute est moins brutale (-2,7%, dans les deux cas à égalité pour les maisons et les appartements), ce qui contredit la thèse de la "résistance" des prix malgré l'effondrement du nombre des transactions...

En Ile-de-France, les prix des logements anciens ont diminué au 2ème trimestre 2009 de 3,5%. En un an, les prix ont baissé de 9,2%. La baisse est plus forte pour les maisons : -11,5%, contre -7,9% pour les appartements. Ce repli efface deux ans de hausse, sur Paris et même trois ans en banlieue.

A Paris la baisse du prix des appartements s'est accentuée (-4,2% sur un trimestre contre -2,6% au trimestre précédent, et -7,8% sur un an) ; la capitale ne fait donc plus exception, malgré la persistance d'une forte proportion d'acquéreurs étrangers qui continuent à la priser : ils représentent 8% des transactions réalisées à Paris et cette part est stable de­puis cinq ans. Elle était de 5,5% il y a dix ans. !

Même chose pour les Yvelines (-4,5% sur un trimestre contre -4,1% au trimestre précédent, et -10,2% sur un an) alors qu'elle ralentit dans les autres départements d'Ile-de-France, comme dans le Val-de-Marne, champion de la résistance (-1,7% sur un trimestre contre -4,6% au trimestre précédent, et -6,6% sur un an) et surtout l'Essonne, championne du freinage (-1,2% sur un trimestre contre -4,1% au trimestre précédent, mais -8,2% sur un an)...

Globalement la petite couronne s'en tire mieux que la grande : -2,7% sur un trimestre et -7,1% sur un an pour la première, et -3,3% sur un trimestre et -9,3% sur un an pour la seconde.

La baisse du prix des maisons s'atténue dans la quasi-totalité des départements d'Ile-de-France par rapport au premier trimestre.

En province, les prix diminuent au deuxième trimestre 2009 de 2,3% (après -3,7% au premier trimestre) : -2,0% pour les appartements et
-2,5% pour les maisons. En un an, le prix des logements anciens en province a diminué de 9,4% : -8,9% pour les appartements et -9,7% pour les maisons. Avec des variations régionales : par exemple -6,9% dans la région PACA, et -9,1% en Rhône-Alpes

La chute du nombre de transactions s'est poursuivi : en mars 2009, environ 600.000 transactions de logements seulement avaient été enregistrées sur un an, soit globalement une baisse d'un quart par rapport à l'an passé. Cependant, les notaires notent un redressement du nombre de ventes, même si elles continuent à porter prioritairement sur les petites unités, ce qui freine aussi la baisse des indices de prix, le m2 de ces dernières étant supérieur à celui des biens de plus grande taille : en effet, selon des spécialistes, les corrections apportées aux chiffres bruts ne prendraient en compte qu'imparfaitement ce phénomène...


Doutes croissants sur les autres chiffres et indices publiés



Il n'en reste pas moins qu'établis à partir des données de 60% au moins des transactions réalisées en France (82% en Ile-de-France) et passées par les offices notariaux, calculés sous la supervision scientifique des statisticiens de l'INSEE, les indices des notaires sont incontestablement ceux qui offrent le plus de garantie de fiabilité. Le problème est qu'ils sont un excellent... rétroviseur sur le marché immobilier d'il y a plus de 6 mois ! Fondés sur les transactions ayant donné lieu à la signature de l'acte authentique, qui intervient de 3 à 6 mois après la conclusion de la promesse de vente, ils sortent d'un processus de fabrication qui prend au minimum deux mois supplémentaires pour l'Ile-de-France et trois mois pour la province...

D'où l'intérêt porté par les médias à plusieurs sources d'information plus réactives sur les évolutions des marchés immobiliers, qui donnent des chiffres sur les promesses de vente conclues au cours du mois, du trimestre ou du semestre précédent suivant les cas, voire même sur les prix demandés par les vendeurs dans les annonces immobilières, juste quelques jours après la fin de la période concernée.

Côté agents immobiliers la source la plus fiable quant à la collecte des données et leur exactitude est incontestablement celle du réseau Century 21 : les agences sont obligées de remonter les informations sur les affaires conclues pour la facturation de la redevance de franchise. Le franchiseur dispose ainsi d'une information exhaustive et contrôlée à partir de laquelle il est en mesure de présenter deux fois par an des chiffres représentatifs des transactions des agences de son réseau, environ 900 points de vente, qui interviennent dans 7% à 8% des transactions du marché de l'ancien...

Disposant d'un réseau plus nombreux (près de 10.000 agences), la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ne peut prétendre à la même exhaustivité : en effet, la fourniture d'informations sur les ventes conclues de la part de ses adhérents est soumise au volontariat ; du coup, la question se pose de la quantité et de la représentativité des références collectées. Pendant longtemps, la FNAIM a bénéficié de la caution scientifique du professeur Mouillart, de l'université de Paris X Nanterre, spécialiste incontournable des statistiques de l'immobilier. Puis cette collaboration a cessé pour des raisons auxquelles la qualité des données à traiter n'est probablement pas étrangère : "avant mon départ de la fédération, à l'automne 2006, j'avais plusieurs fois tiré la sonnette d'alarme devant la chute, certains mois, du nombre de données recueillies", a encore récemment déclaré le professeur Michel Mouillart au quotidien Les Echos. Un deuxième pavé dans la mare a été jeté avant l'été 2009 par Henry Buzy-Cazaux, délégué général de la FNAIM à compter de la mi-2008 avant d'être remercié : il s'était en effet désolidarisé de son employeur après que la FNAIM ait publié en avril, en pleine crise de l'immobilier, un indice mensuel en progression de 3%... "J'ai été remercié pour des raisons de fond et, parmi celles-ci, la faiblesse de l'appareil statistique de la FNAIM", a réitéré l'ancien délégué général au même quotidien Les Echos, regrettant que "faute de références suffisantes, l'observatoire [de la FNAIM (NDLR)] manque de solidité et on lui fait dire n'importe quoi" ! La FNAIM avait déjà été soupçonnée avant son arrivée - sans preuves il est vrai - de vouloir, par des chiffres quelque peu sollicités cacher l'ampleur de la crise qui s'annonçait, et éviter qu'un "buzz" sur la baisse des prix ne casse le marché...

De leur côté, les grands sites d'annonces immobilières - Se Loger, A vendre à louer, Particulier à particulier, Entreparticuliers.com, etc. - établissent et publient des indices de prix, mais à partir des prix demandés par les vendeurs : ces chiffres rendent compte du comportement des vendeurs par rapport aux prix de l'immobilier, mais pas de l'évolution réelle des prix du marché car entre le prix demandé et le prix de vente, il y a la marge de négociation, difficile à mesurer.

A noter enfin des sites comme Meilleursagents.com, qui publient - sur l'Ile-de-France uniquement - un indice combinant prix demandés et enquêtes auprès d'un réseau d'agents immobiliers partenaires...

Faut-il devant une telle diversité se mettre à douter de tout et jeter le bébé avec l'eau du bain ? Probablement pas : l'ensemble de ces instruments, même souvent dissonants, finissent par donner une image du marché à la façon d'un puzzle, et ont notamment permis d'anticiper et mesurer le retournement un peu mieux que lors de la crise de 1990. Faute de mieux... et faute de pouvoir utiliser (pour le moment ?) deux autres sources d'informations, l'une, celle des "DIA" (déclarations d'intention d'aliéner) adressées aux communes, à ce jour peu exploitée, et l'autre conservée par l'administration qui hésite à la partager, du moins tant qu'elle n'y est pas obligée, notamment sous la pression de l'Union européenne : celle des hypothèques, dans lesquelles puisent les "Domaines"...


Vers un "CLAMEUR" des prix ?



Déjà fondateur de l'Observatoire CLAMEUR pour les loyers (sigle pour "Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux"), le professeur Mouillart déjà cité a entrepris de fédérer diverses sources de chiffres en vue de la création d'une nouvelle base de données sur les prix des logements neufs et anciens. Un observatoire de plus mais qui, grâce à une collecte élargie à un grand nombre d'acteurs permettrait d'appréhender le marché à tous les stades de la réalisation des transactions, depuis l'annonce immobilière ou la prise de mandat, en passant par la signature du compromis ou de la promesse de vente jusqu'à la signature de l'acte authentique. Avec même le luxe, si le bien est revendu plus tard, d'avoir la possibilité de le retrouver et de saisir les modifications intervenus dans son prix !

Reste à organiser la collecte, et ménager les "ego" et les intérêts des différents acteurs qui aujourd'hui font de la publication de leurs chiffres un outil d'autopromotion...

Une pression inattendue pourrait venir du gouvernement qui ne s'était pas beaucoup occupé du problème jusqu'à présent. Interrogé par Les Echos sur le fait de savoir si, après avoir publiquement souhaité disposer de nouveaux indicateurs et statistiques sur le logement, il allait en créer, le nouveau secrétaire d'Etat au logement et à l'urbanisme a indiqué avoir demandé un rapport sur le sujet au Conseil National de l'information statistique. "Je constate que la multiplicité d'indicateurs et de statistiques les rend peu lisibles. Il y en a trop, leur contenu n'est pas très clair, et ils sont parfois connus avec 6 mois, voire un an de décalage. Y compris ceux élaborés par mes services, où les retours d'informations sur les autorisations de construire, par exemple, peuvent prendre jusqu'à 18 mois. Je souhaite mettre tous les acteurs de la filière d'accord sur certains indicateurs, comme le volume et le niveau de prix des transactions immobilières et ne plus voir, comme récemment, deux hebdomadaires publier la même semaine un supplément immobilier mentionnant des prix d'achat de logements qui, pour un même lieu, différaient de 1.000 euros le mètre carré", a-t-il notamment déclaré...

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Commentaire posté par Olivier PARIS , le 15/9/2009 à 11h30
Nous avons créé, en 2005, l'Observatoire de l'Immobilier Réunionnais qui, sur la base d'un partenariat avec les agences immobilières volontaires, permet d'analyser chaque semestre les prix réels de vente/de location selon une triple segmentation: type de bien/micro-localisation/prestations intrinsèques et environnementales. Objectif: aider le propriétaire, à l'aide de son agence partenaire, à fixer un prix en rapport avec le marché réel et non en fonction du marché apparent (petites annonces......voir www.obsimmo.com

Olivier PARIS
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