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ACTUS

Marché immobilier : Paris et l'Ile-de-France ne sont pas la France...


Le 10/10/2010
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UI - Actus - 10/10/2010 - Marché immobilier : Paris et l'Ile-de-France ne sont pas la France...
La fréquence de la publication de chiffres sur l'Ile-de-France, pratiquement mensuelle de la part des notaires, et leur précision, comparés à ce qui se fait pour le reste du territoire, entraîne les médias à donner une image du marché immobilier essentiellement axée sur ce qui se passe dans la région capitale. La réalité est beaucoup plus contrastée, et la France n'est pas en train de flamber, loin s'en faut ! De surcroît, malgré les travaux de la commission constituée au sein du CNIS (Conseil national de l’information statistique) sous la direction de Bernard Vorms, président de l’ANIL, sur l’information statistique sur le logement et la construction, on continue à mettre en regard des chiffres des notaires, certes intéressants, mais donnant une image du marché plus de 6 mois auparavant, avec des chiffres quasi instantanés fournis par des réseaux et fédérations d'agents immobiliers...
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Ile-de-France : des chiffres sur le marché du début d'année...



Le 30 septembre, les notaires franciliens présentaient les chiffres des marchés immobiliers d'Ile-de-France pour la période de mai à juillet 2010. Une fois de plus ces chiffres repris par les médias comme des chiffres instantanés sont fondés sur les signatures d'actes authentiques au cours de cette période et reflètent en réalité le marché au cours d'une période floue couvrant les 3 à 4 premiers mois de l'année. Ce défaut quasi congénital de la fabrication des chiffres des notaires doit en principe être remédié lorsque - vers la fin de l'année ? - les notaires publieront des chiffres à partir des avant-contrats (promesses de vente), qui interviennent au moment ou les transactions sont effectivement conclues.

Moyennant quoi, ces premiers mois de l'année ont été particulièrement actifs, avec 47.200 ventes, le nombre de ventes de logements anciens s'inscrivant en hausse de 38% par rapport à la même période de 2009. Cette progression s'échelonne de 24% en Seine-Saint-Denis à 47% dans les Hauts-de-Seine. Sur l'ensemble de l'Ile-de-France, la hausse du nombre de ventes est de 36% pour les appartements et de 41% pour les maisons.

Le niveau d'activité de 2007 (48.000 ventes sur la même période) est quasiment retrouvé. Des disparités locales demeurent. Dans les Hauts-de-Seine et dans l'Essonne, il s'est vendu 7% de biens immobiliers de plus qu'en 2007 sur les mêmes mois alors qu'à Paris et en Seine-Saint-Denis le nombre de ventes de mai à juillet 2010 s'avère encore inférieur de 8% par rapport à la période mai-juillet 2007.

La hausse des prix s'est accélérée Ile-de-France au cours des premiers mois de 2010, avec une poussée de 9,1% en rythme annuel (de juillet 2009 à juillet 2010 en dates de signature). Cette augmentation se modère quand on s'éloigne de la Capitale : +11,2% à Paris (contre +9,9% sur une période de fin 2009 à février-mars 2010), +10,0% en Petite Couronne (contre +8,8%) et +6,4% en Grande Couronne (contre +5,3%).

A son niveau actuel (206,6), l'indice des prix des notaires tous logements anciens confondus (indice des signatures d'actes authentiques de juillet) demeure inférieur sur la Région de 1,3% par rapport à son pic de septembre 2008 (209,4). Pour les maisons, l'indice de juillet s'inscrit encore en recul de 6% par rapport au point le plus haut de juillet 2008 (193,7). En revanche, pour les appartements en Ile-de-France, l'indice des prix atteint 222,5 et dépasse ainsi le précédent sommet de septembre 2008 (220,2). Plus précisément de nouveaux plafonds ont été inscrits dans Paris depuis juin mais aussi depuis juillet pour les 3 départements de la Petite Couronne.


Marché immobilier France entière : des chiffres pour le 3ème trimestre



Plus réactive par rapport au marché, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) a présenté le 5 octobre ses chiffres établis sur les transactions conclues au 3ème trimestre. Pour Paris, les prix de la période rapportés à ceux du 3ème trimestre 2009 sont en hausse de 9,7%, soit un rythme restant soutenu par rapport à celui noté par les notaires pour le début d'année (+11,2%). Sur les mêmes bases, Lyon est également en hausse de 7,4%. Hausse encore à Angers, Biarritz, Cannes, Montpellier et Strasbourg. Par contre, le reste de la France n'est pas du tout sur le même rythme : stagnation des prix à Marseille, Aix, Bordeaux, Nancy, Nantes, Nice, ou Toulouse. Et même baisse à Limoges, Bayonne, Troyes...

La FNAIM enregistre aussi, quoique dans une moindre mesure, mais sur la France entière un rebond de l'activité du marché, estimé à 18% sur un an à fin septembre. La fédération sent que le marché de l'achat-revente s'est débloqué : un sondage IFOP accompagnant la présentation des chiffres montre que 32 % des Français interrogés estiment aujourd'hui que la conjoncture est favorable à la vente d'un bien immobilier contre 10% en octobre 2009. La FNAIM prévoit que les ventes dans l'ancien en 2010 pourraient atteindre au niveau national les 700.000 transactions contre 600.000 l'année précédente. c'est encore loin des 800.000 dépassés dans les années fastes comme 2007...

Encore plus en avance par rapport à la formation des transactions, le site d'annonces immobilières SeLoger.com, qui se fonde sur les prix de mise en vente proposés à la négociation constate une forte progression des prix à Paris, alors que le reste du marché français est beaucoup plus calme. Pour la capitale la hausse des prix demandés est de 13,7% sur les douze derniers mois. par contre, au niveau national, les prix sont stables (+ 0,03 point au mois de septembre).

Information intéressante ressortant du sondage IFOP/FNAIM déjà mentionné : alors que la tendance à la hausse n'est pas générale à l'échelle de l'ensemble du territoire, loin s'en faut, elle est entrée largement dans les esprits ! Ainsi, la proportion des français qui pensent que les prix ont augmenté au cours des 6 derniers mois est passée entre mars et septembre 2010 de 21 à 51%, et celle de ceux qui pensent qu'ils vont augmenter dans les 6 prochains mois est passés dans le même temps de 28 à 50% !

Du coup, il n'est pas si étonnant que certains réseaux de professionnels, par la distribution géographique de leurs agences sur les marchés les plus actifs, aient connu une activité plus dynamique que d'autres au cours de l'été : tel semble notamment avoir été le cas du réseau Century 21, dont l'animateur en chef, Laurent Vimont, Président de Century 21 France, a même vu une "frénésie d'achats" au cours de cette période, comme il l'a confié au quotidien Les Echos, indiquant que les agences du réseau n’avaient pas connu de torpeur estivale : "après 10 % de hausse du nombre de promesses de vente signées en juillet par rapport au même mois l'an dernier, la progression a été de 25% en août et particulièrement dans la seconde moitié d'août", observe-t-il, ajoutant que le réseau a retrouvé le même volume de ventes qu'à l'été 2007, au moment du pic de l'immobilier ! Est-ce à dire que la crise est terminée ? Pas tout à fait, selon lui car le nombre de mandats de vente n’ayant pas progressé, les agences se retrouvent avec un stock très réduit de biens à vendre. "Pour nos 65 agences de Paris, le stock de mandats de vente disponibles par agence a été divisé par dix en un an, passant de 70 à 7 mandats de vente par agence, et le stock a été divisé par 5 en province", indique Laurent Vimont. D’où une poursuite de la hausse des prix qui peut à terme bloquer à nouveau le marché...


Un marché immobilier de l'ancien tendu jusqu'à la fin de l'année, incertitude au delà



Plusieurs facteurs vont avoir tendance à maintenir un marché tendu jusqu'à la fin d'année, et par conséquent un mouvement des prix majoritairement à la hausse dans plusieurs régions : la raréfaction de l'offre de neuf, avec la forte baisse des mises en chantier, qui ne sera compensée qu'avec retard par le regain récent des permis de construire ; la poursuite de la baisse des taux d'intérêt qui continue à diminuer le coût du crédit et par voie de conséquence la capacité d'emprunt ; le souhait de nombreux acquéreurs de concrétiser un achat d’ici la fin de l’année pour bénéficier du crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunts pendant 5 ans avant sa suppression en 2011, la pénurie chronique de l'offre dans les régions particulièrement "tendues" comme l'Ile-de-France, le Genevois et certaines zones de la région PACA alors que recommence à s'exprimer une demande étrangère et celle de classes aisées françaises qui n'ont pas souffert de la crise, etc.

Il est pour le moment difficile de prévoir au delà : l'effet de l'austérité sur l'activité économique et le pouvoir d'achat des ménages, le resserrement des avantages fiscaux qui avaient dopé le neuf, la situation du marché de l'emploi et les craintes qu'il fait peser sur la situation personnelle d'une grande partie des classes moyennes, une possible rechute économique internationale, ou bien une possible remontée - même légère des taux d'intérêt - sont autant de facteurs qui peuvent provoquer un nouveau retournement du marché immobilier.

Le fait que le marché de la revente, quasiment bloqué pendant la crise, ne reparte pas aussi vite qu'on aurait pu le penser est un révélateur du climat d'extrême prudence, alors que les crédits-relais sont à nouveau accordés par les banques et qu'ainsi que le faisait remarquer la FNAIM lors de la présentation de ses chiffres du 3ème trimestre, grâce au produit de la revente d’un logement acquis en 2000, les propriétaires actuels peuvent constituer un apport personnel de l’ordre de 75% pour financer une opération qui leur améliore le confort et la qualité de leur habitat...




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