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ACTUS

Pourquoi l'Allemagne ne connaît ni bulle immobilière ni crise du logement ?


Le 26/2/2011
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UI - Actus - 26/2/2011 - Pourquoi l'Allemagne ne connaît ni bulle immobilière ni crise du logement ?
S'il est de bon ton ces temps-ci de prendre l'Allemagne comme modèle, au prix parfois de quelques approximations, il est un domaine où la comparaison devrait désespérer nos politiques. En matière de logement, l’Allemagne fait en effet figure d’exception : elle n’a connu ni l’augmentation des prix, ni l'envol des loyers observés dans la majorité des pays développés au cours de la décennie qui a précédé la crise financière. Le tout avec un taux de propriétaires (moins de 40%) parmi les plus bas d'Europe, alors que la majorité politique en France rêve encore dans ce domaine des scores de la Grèce et de l'Espagne... Une étude de l'ANIL tente de répondre à la question : "comment font-ils ?"...
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Location : une organisation originale, très éloignée du modèle français



Avec le plus fort pourcentage de locataires de l'Union européenne (55%), loin, très loin des modèles prônés en France par les lobbies de l'accession à la propriété et de la libéralisation du marché locatif, les Allemands ont adopté des règles simples, et décentralisées. Si le cadre juridique est national, le logement reste en effet strictement de la compétence de chaque "land", la commune agissant par délégation du gouvernement régional.

Les règles du jeu actuelles ont été fixées en 1971 avec la première loi de protection des locataires : il s'agissait alors, indique l'étude, d'encadrer les augmentations de loyer pour mettre fin aux résiliations de baux motivées par des hausses insupportables pour les locataires. Il n'existe qu'un type de contrat de bail utilisé quel que soit le statut du propriétaire. Contrairement au système français qui fixe désormais dans pratiquement tous les domaines (logement, commercial, professionnel) des durées minimales, le bail est à durée indéterminée et il n'est pas possible d'y mettre fin pour vendre le logement. Une seule possibilité de donner congé est prévue, la reprise pour occupation personnelle, mais elle est contrôlée par le juge et reste de pratique assez rare ; elle est limitée dès lors que le propriétaire a plusieurs logements. A l'inverse, le locataire peut résilier son bail avec un préavis de trois mois. Le bail doit mentionner la surface du logement et le loyer au m2.

La liberté de fixation du loyer est la règle, mais le locataire peut se tourner vers le juge s'il estime que le loyer qu'il a accepté est supérieur de 20% aux loyers pratiqués pour des logements équivalents. Si cette action est entreprise ultérieurement, le locataire pourra récupérer les indus au maximum sur les trois dernières années. Egalement, dans le cas où la surface réelle se révèle inférieure de plus de 10% à celle mentionnée dans le bail, le locataire peut, sans avoir recours au juge, réduire son loyer de façon à ce que le loyer au m2 corresponde à la valeur contractuelle.

L'augmentation du loyer des baux en cours se fait essentiellement de gré à gré, les clauses d'indexation, bien que permises, sont peu utilisées : en l'absence, le propriétaire peut demander à son locataire une augmentation au plus tôt un an après la conclusion du bail et au plus tous les dix-huit mois avec un maximum de 20% tous les trois ans. Le locataire a trois mois pour négocier, accepter ou refuser cette augmentation. En cas de refus du locataire, le propriétaire n'a pas d'autre recours que de se tourner vers le juge.

Les auteurs de l'étude pensent que cette façon de procéder, à la fois pour les loyers de relocation et pour les augmentations en cours de bail, tend à réduire la forte différence observée en France dans les zones tendues, entre les loyers moyens et les loyers de relocation, mais ils reconnaissent ne pas disposer des chiffres pour le vérifier...


La notion de loyers comparables et les "miroirs des loyers" de Cologne



Lorsque le juge est saisi par le propriétaire confronté au refus de son locataire ou par ce dernier qui conteste le niveau du loyer qu'il a accepté mais qu'il juge excessif, la loi prévoit qu'il se détermine en fonction des loyers pratiqués pour des logements comparables. Pour ce faire, la loi a prévu trois moyens :

- comme en France, par le recours à un expert (coût entre 700 et 1.500 euros à la charge du demandeur) ;

- comme en France également des références de loyers réels de logements comparables (trois contre six en France) ;

- ou par les éléments fournis par un ""miroir des loyers", banque de données de référence.


L'étude a choisi d'examiner l'expérience de Cologne, la ville qui connaît la plus forte tension après Munich, et qui, la première, a mis en place un "miroir des loyers en 1973". Cologne ne compte en principe en 2010 que 37% de propriétaires occupants, contre 46% à Bonn dans le même "land", mais d'autres sources estiment que ce taux serait plus faible (jusqu'à 23%). Le parc locatif est détenu pour un tiers seulement par des sociétés importantes, privées, publiques ou coopératives, et aux deux tiers par de petits bailleurs, détenant peu de logements. Les loyers font rêver pour une ville "tendue : ils s'étageraient entre 5,60 et 9,70 euros/m2, avec une moyenne de 7,80 euros pour les nouvelles locations !

Le "miroir des loyers" de Cologne est l'oeuvre de l'association des propriétaires de la ville, fondée à la fin du XIXème siècle, et de celle des locataires, créée en 1900, avec l'appui de la ville et d'une association d'experts immobiliers. Il traite de l'ensemble des logements de la ville, à l'exception des maisons individuelles et des biens exceptionnels par la qualité ou par la taille. Il fournit des fourchettes de loyer en fonction d'un certain nombre de critères : qualité du quartier, la taille du logement, son niveau d'équipement, sa date de construction. Il est envisagé d'y intégrer, à l'avenir, les performances énergétiques. Les chiffres retenus résultent de dires d'experts, fondés sur un grand nombre de données et d'une négociation entre les partenaires du miroir, plus que sur un travail statistique sophistiqué, expliquent les auteurs. Chacun défend bien entendu ses intérêts, mais les uns comme les autres sont contenus par le marché, la rotation des locataires constituant la menace première pour les propriétaires.

Les données de ce "miroir" sont actualisées tous les deux ans et le résultat donne lieu à une présentation lors d'une conférence de presse conjointe des associations de locataires et de propriétaires.

L'exemple de Cologne est emblématique, mais d'autres villes excluent les loyers de relocation et ne prennent en compte que les loyers qui ont été modifiés dans les quatre dernières années. La plupart des villes disposent de miroirs fondés sur la concertation comme celui de
Cologne, mais d'autres ont choisi de créer des observatoires "qualifiés" fondés sur des statistiques élaborées selon les règles de l'art. Munster est passé à grand frais d'un observatoire du type de celui de Cologne qui existait depuis 15 ans, à un miroir "qualifié" qui pourtant confirmé les résultats du premier... Berlin également, où l'offre de logements est très abondante et les loyers particulièrement bas, a mis en place un miroir "qualifié". Les villes semblent, selon l'étude, adopter cette technique lorsque les loyers ne constituent pas un enjeu suffisant pour mobiliser la collaboration d'une association de locataires et d'une association de propriétaires...


Un marché en faveur des locataires



Vu au travers de l'exemple de Cologne, ce système fonctionne parce que les deux associations, de propriétaires et de locataires, ont chacune un quasi-monopole de fait dans leur secteur et un grand nombre de membres : 24.000 pour celle des propriétaires et 60.000 membres. Il est vrai qu'elles offre de nombreuses prestations de services, comme celle pour les locataires de détecter et redresser les erreurs en leur défaveur dans les décomptes de charges locatives.

Mais aussi en raison de l'absence de forte tension sur le marché : même si le marché de Cologne est qualifié de tendu par rapport à celui d'autres villes allemandes, la situation est, selon les auteurs, sans commune mesure avec ce que l'on peut observer à Paris ou dans certaines villes françaises. La crainte majeure des bailleurs, exprimée par tous les partenaires, c'est la résiliation du bail par un locataire qui aura trouvé un logement d'un meilleur rapport qualité-prix.

L'évolution des loyers est aussi bridée par les limites de solvabilité des locataires, entamée par la forte augmentation des charges locatives. C'est ce qui expliquerait la relative facilité avec laquelle les divers partenaires s'accordent sur les valeurs retenues par le miroir des loyers.


Marché de l'immobilier : pas de recette miracle



La pratique des miroirs de loyers et la transparence du marché qu'elle permet joue certainement un rôle positif dans l'équilibre des rapports entre locataires et propriétaires. Elle interdit de fait les loyers manifestement surévalués. Permettant une maîtrise des loyers dans un pays où les propriétaires occupants sont minoritaires, et où la législation oblige pratiquement à vendre les logements locatifs occupés, elle pèse inévitablement sur les prix du marché à la vente, pour des raisons évidente de rentabilité !

L'abondance de logements locatifs est permise par l'effort de construction d'un parc social de fait par les collectivités locales, qui maintient la pression sur les bailleurs. L'Allemagne économise ainsi une bonne partie des milliards que la France s'est laissée entraînée à dépenser (près de 18 au total chaque année), en aides à la personne, qui atterrissent directement dans la poche des propriétaires et ont alimenté la hausse des prix de vente, de l'ancien, du neuf, et des terrains ! Avec l'effet exactement inverse à celui recherché...

A cette aune, l'exemple allemand apparaît comme le révélateur de ce qu'il ne faut pas faire, et de l'erreur persistante dans laquelle se sont obstinés en France des générations successives de gouvernements de droite comme de gauche.

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Commentaire posté par CR , le 3/4/2011 à 15h06
L'article pointe avec précision la situation réelle du marché immobilier allemand. Le logement
est considéré dans ce pays comme étant tellement indispensable à l'épanouissement de la vie et
la sauvegarde du pouvoir d'achat des salariés que le législateur est prompt à intervenir dès que le moindre signe d'échauffement du marché immobilier se manifeste.

Ainsi, la défiscalisation des plus values opérées sur les ventes immobilières est-elle passée de 5 à dix ans lorsque, il y a 3ans, une tendance à l'emballement des prix s'était manifestée. Les loyers, ainsi que de l'accession à la propriété demeurent de ce fait très en deçà des niveaux pratiqués en France.

Ceci permet aux allemands, malgré la quasi stagnation des revenus de leur travail, de bien mieux supporter que nos concitoyens les autres hausses ravageuses qu'ils subissent et qui, en ce qui nous concerne, dégradent peu à peu notre pays à un niveau spéculatif digne des pires républiques bannières sud-américaines.


Commentaire posté par Al , le 23/3/2011 à 00h06
Bonjour, ce qui est incroyable, c'est d'entendre des prioritaires se plaindres alors qu'ils ont bénéficies des crédits d'impôts venant des multiples lois type robien, borloo, carrez et autres depuis 1997, ce qui a faussé le marché de l'offre et la demande. Pourquoi ? Quand 10 personnes physiques veulent acheter pour une habitation comme principale habitation et qu'en face il y a 8,9, 10 ou 11 logements offerts à la vente par un constructeur/promoteur, il y a équilibre, et les prix se stabilisent au niveau du coût de la vie. Or aujourd'hui, dans un immeuble de 30 logements, plus de la moitié sont achetés par des investisseurs, qui vont chercher un locataire et defiscaliser tout en se constuant un parc locatif afin de devenir rentier. Voilà le réel dilemme de la France. Pourquoi n'avoir pas aidé des gens comme moi. En 1997, j'étais étudiant, les logements étaient accessibles, je pouvais avec un salaire de débutant acheter un terrain et construire la maison et cela simplement avec mon salaire, deux smic pouvaient faire de même. Aujourd'hui, le gouvernement sort encore une loi de défiscalisation pour encore une fois continuer dans sa bêtise, et ils créent un nouveau ptz pour endetter encore plus celui qui voudraient acheter. Plutôt que de construire des HLM, il faudrait favoriser l'accès aux petits salaires par une défiscalisation directe auprès du vrai investisseur, le primo-accédant. Celui qui veut acheter pour habiter chez lui. Arrêtez donc tous de détourner le débat. Le vrai sujet, est, comment les gouvernements successifs ont appauvris les salaries et comment ils ont plantés le vrai marché de l'immobilier ? Et là je ne vous expose même pas l'aspect politique...
Commentaire posté par golfy , le 1/3/2011 à 15h40
Je suis bailleur en Allemagne, pays que je connais pas mal (tout comme le marché locatif parisien). Il est difficile de comparer les 2 pays puisque la structure de l'habitat est bcp plus decentralisée en A.
les loyers sont meilleurs marchés (a part qq micro-marchés tels que Munich, Stuttgart, Hamburg) qui sont des villes cheres, mais l'achat est aussi meilleur marché et ce que vous ne dites pas c'est que les déductions fiscales pour les bailleurs sont bcp plus importantes qu'en F.

par ailleurs, il me semble (?) que le marché est plus fluide ce qui expliquerait aussi les pbl moindres; par ailleurs qq remarques observées: j'utilise des baux conformes à la législation mais la superficie du logement n'y figure pas ! :) ; les indexations sont libres et prèvues sur nos baux sur une durée de 5 ans. les sorties ne donnent pas lieu à une foire d'empoigne : les locaux sont repeints a l'entrée, et le sont à la sortie (par les locataires).
ce ne sont que quelques exemples.

je pense que chaque marché est particulier aux coutumes, et au pays mais il faut surtout que la F arrête de deresponsabiliser les locataires et permettent aux bailleurs de reprendre RAPIDEMENT et a moindre frais, leur appartement en cas de non respect des obligations.
ceci serait aussi valable de l'autre coté et obliger plus serieusement que maintenant les bailleurs indelicats, a faire les reparations necessaires !

a partir de là, pourront se developper des relations plus normales entre bailleurs et locataires.
Commentaire posté par caussade , le 28/2/2011 à 12h06
BAILLEUR REALISTE
Bonjour a tous
Voici mon témoignage :
Je suis propriétaire bailleur de 6 logements 3 F3
et 3 F4 a coté de Béziers ( Hérault) donc je sais de quoi je parle : emprunts a rembourser, impayés etc...
j 'ai des petits loyers car je loge des personnes modestes d 'une part et qu'il y a surtout des petits salaires car beaucoup de pme d'autre part dans mon secteur
Je n'est pas augmenté mes locataires depuis 3 ans
et je ne suis pas le seul alors arretez SVP de faire du PARISIANNISME car si les loyers augmentent a PARIS (marché spécifique) ils diminuent ou stagnent en province dans de nombreuses régions...
Par exemple je loue un F4 de 90 M2 dans villa avec jardin et garage 650 EUR CC depuis 4 ans
L immobilier est composé de marchés locaux qui n ont rien a voir entre eux ex ville métropole , ville touristique, capitale, village en zone rurale etc ..
De plus les délais de relocation s allongent, il faut un an pour retrouver un locataire solvable!!
Mon PROBLEME PRINCIPAL EST L EXPLOSION CHAQUE ANNEE DES TAXES FONCIERES dues au déficit chronique de l' Etat , un cout fixe car les taxes foncières ne sont pas plafonées en fonction des revenus contrairement a la taxe d 'habitation
Je suis fier de gérer moi même mes logements étant actuellement sans emploi et j effectue d'ailleurs moi même pas mal de travaux
tapisserie, carrelage, peintures,couper l'herbe jardin personne âgée etc ...
Je voulais intervenir pour rappeler que si d 'un coté le propriétaire a besoin d'un locataire, d'un autre coté il faut dire que le gouvernement (dont les finances publiques sont déficitaires de manière structurelle donc qui n a pas et n aura pas a l avenir les moyens financiers de construire des logements sociaux) et les locataires ont besoin de baileurs privés c est a dire d 'investisseurs pour financer la construction de logements, la rénovation etc..
Si on fait fuir ces investisseurs en diminuant la rentabilité de leur placement, il y aura encore moins de logements locatifs de disponibles sur le marché et plus de pénurie CQFD
Par ailleurs l'Allemagne dispose de moyens financiers que n a pas la France c est une simple constatation Gros excédent commercial a l exporation, faible taux de chomage etc..donc situation pas comparable car il n y a pas le cout des 35 heurs et les salaires ont été bloqués pour plus de compétitivité
c est leur choix mais ceci explique cela
Du reste dans votre exemple le bailleur, ie l'investisseur a trop d'entraves plus aucune liberté de revendre son bien une fois qu 'il est loué or il faut au contraire fluidifier le marché (comme le préconise Jacques ATTALI dans ses propositions) , apporter plus de souplesse si l on veut inciter les proprios a investir et favoriser la production de logements , vous avez une approche marxiste du logement qui consiste a considerer le parc privé comme un STOCK DE BIENS A S APPROPRIER (toujours plus de protection du locataire)et non pas COMME UN FLUX A DEVELOPPER (pour inciter a la production de logements, il faut protéger les droits du propriétaire investisseur c'est a dire le drit de propriété c'est a dire la possibilité de revendre son bien pour recupérer son capital de départ quand il le souhaite)
Question a mes lecteurs Allez vous investir un capital dans un produit financier que vous ne pourrez pas revendre, (style Maddoff) ??
Bien sur que non!!
VOUS CONFONDEZ locataire et proprietaire, la situation du locataire est par définition précaire s'il désire la stabilité il doit accéder a la propriété mais cette "précarité" comporte aussi des avantages plus de souplesse dans la gestion de son budget logement contrairement au proprio qui rembourse des traites pendant 30 ans on peut donner un préavis et aller se loger dans un logement plus petit et mois couteux si on est locataire quand on veut, on ne peux pas avoie le beurre et l argent du beurre
Mais en réalité, il y a aussi des persones(locataires) qui ont de bons revenus et qui au lieu d etre propriétaire en banlieue préfèrent rester en centre ville locataire pour vivre dans les beaux quartiers, proche des théatres, magasins etc..(choix respectable en soi)
Le prix des actifs étant inabordable dans ces zones ; non pas en raison des bailleurs francais (bouc emissaires) mais des investisseurs etrangers (millionaires americains russes chinois bientot peut etre) ces locataires se plaignent et exigent toujours plus de lois pour contraindre et entraver l'activité des bailleurs
Commentaire posté par jean-michel , le 27/2/2011 à 15h51
L'Allemagne est beaucoup plus décentralisée que la France et les prix s'en ressentent car on est plus au niveau de la province. Pour le prix d'un studio à Paris, vous pouvez acheter un appartement de 60 à 80 m2 dans une grande ville allemande. Les loyers sont aussi très bas et ne poussent pas à l'achat.
De plus, pour acheter un logement en Allemagne, il faut au minimum 35% d'apport personnel ce qui limite l'endettement mais aussi la spéculation.
Commentaire posté par guyfre , le 27/2/2011 à 11h47
Je suis toujours effaré de lire que la réponse à l'inefficience des pouvoirs publics consiste en une demande accrue de contrôle, de régulation, bref en "plus d'Etat".
Alors même qu'un cerveau éclairé comprend facilement que c'est l'oppressante législation et les contraintes administratives multiples et liberticides qui sont la cause même du problème du logement (et de bien d'autres malheureusement).
Libérons le foncier, simplifions les normes d'urbanisme et laissons les propriétaires-bailleurs libres de construire et louer comme ils l'entendent. En rétablissant l'équilibre des les relations entre bailleurs et locataires, le problème du logement disparaîtra ainsi comme par enchantement ;-)
Commentaire posté par regis , le 27/2/2011 à 01h24
Mais oui, il ne faut surtout que le francais sache que d'autres solutions existent. Trop de professionnels vivent grassement d'un immobilier trop cher. La france des propriétaires est surtout une france d'endettées, qui a fait le pari de la hausse des salaires et de la stabilité des charges, poussés par le crédit facile et des publicités allèchantes. Aujourd'hui, de riches propriétaires viennent dans les mairies réclamer des aides sociales parce qu'ils n'y arrivent plus. Devrons-nous encore payer des impots pour financer la gabégie entretenue par les banques et ces honnetes commerçants.
Commentaire posté par Asso_Loc , le 26/2/2011 à 22h24
Et donc ? Allons nous nous en inspirer ?
Commentaire posté par SCI Diderot , le 26/2/2011 à 22h19
Dans votre article, on ressent une certaine critique pour tous ces riches propriétaires qui profitent de ces pauvres locataires. Mais pensez vous que la solution allemande peut être reproduite partout, il faut aussi tenir compte du marché de l'offre et de la demande et de vouloir toujours instaurer des régulations montre ses limites. Pourquoi ne pas faire un article sur ce sujet pour l'immobilier aux Etats Unis... Peut être que la France serait le jardin d'Eden à coté.
Commentaire posté par Denis Gormitz , le 26/2/2011 à 19h32
Votre "lecture" de ces informazions est dommagement biaisée. La situation allemande n'est pas si parfaite que vous dites.

DG
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