Retour du logement dans la communication gouvernementale
Après la ministre de l'économie, Christine Lagarde, qu'on a peu l'habitude d'entendre sur le sujet, appelant à lancer le "grand chantier de l'immobilier en France", et avant la présentation le 1er février du rapport annuel sur le mal logement par la Fondation Abbé Pierre, Nathalie Kosciusko-Morizet, ministre de l'écologie et Benoist Apparu, son secrétaire d'Etat au logement, ont présenté le 31 janvier la "feuille de route" de l'action gouvernementale pour l'année qui s'ouvre. Quelques jours auparavant, Benoist Apparu avait présenté le 20 janvier les chiffres du logement social pour 2010. Dans toute cette communication, un souci : montrer que les responsables politiques ne se désintéressent pas des difficultés des français, et que l'Etat ne se désengage pas, bien au contraire.
Selon le ministère en charge du logement, l'effort public n'a jamais été aussi important : au total 37,4 milliards d'euros, dont les deux tiers à la charge de l’Etat, soit 1,96% du PIB (produit intérieur brut). Ce chiffre amalgame bien entendu tous les financements, à la pierre comme à la personne, à peu près à égalité, et ne fait que retrouver le niveau d'effort qui prévalait en 1986, même si en euros courant le montant a presque doublé. Il est vrai que ce taux d'effort avait chuté de 1992 à 1998 pour remonter nettement jusqu'en 2000 et rechuter à nouveau jusqu'en 2004. Il est en croissance continue depuis cette date, notamment grâce aux a target=_blank href= http://www.universimmo.com/brev/unibrev000.asp?Brev_Code=641>plans "Borloo".
Non sans résultats, par exemple pour la production de logement social : l'année 2010 permet au gouvernement d'afficher un record à l'échelle des dernières décennies qui avaient vu la production tomber en dessous de 50.000 logements par an. Le chiffre annoncé, de 131.500 logements sociaux en 2010 est celui des logements ayant reçu un accord de financement dans l'année et non des logements mis en service en 2010, nettement en retrait, de 71.000. Ceux-ci ont été financés en 2005-2006, au démarrage des "plans Borloo". Les mises en service devraient augmenter progressivement dans les années qui viennent, à 90-100.000, dans un premier temps, puis 120.000 (effet du plan de relance de 2009). Les logements financés en 2010 arriveront quant à eux en location que vers 2014-2015 !
La priorité aux zones tendues, autre objectif martelé depuis plusieurs mois, progresse : la part des logements financés en zone A (agglomération parisienne, Côte d'Azur - bande littorale Hyères-Menton - et genevois français) est passée progressivement de 25% en 2008 à 33% en 2010, et le gouvernement espère 35% en 2011 ; parallèlement, la part des agréments en zone C sont tombés de 25 à 16%... Evolution favorable aussi de la structure du parc financé : les "PLAI" (les HLM "très sociaux"), progressent en part et en nombre (près de 27.000 contre autour de 5.000 de 2000 à 2005).
Mais pour le reste, la production globale de logements est en berne : les mises en chantier de logements neufs ont tout juste dépassé en 2010 la barre des 300.000 (309.744 unités), en hausse d'un petit 3,3% par rapport à 2009, année noire de la crise, où la construction n'a survécu que grâce à la perfusion du plan de relance...
Les taux d'intérêt d'emprunt très favorables et le plan de relance, avec le doublement du prêt à taux zéro et le Pass-foncier n'auront pas suffi : on reste loin des 435.000 logements mis en chantier en 2007, et encore plus de l'objectif des 500.000 fixé pendant la campagne présidentielle et affiché jusque il y a peu encore par le gouvernement. Les permis de construire continuent à se redresser mais restent à un niveau bas avec 396.046 unités tous types compris. Or, 380 à 400.000 logements nouveaux par an sont considérés comme le minimum permettant d'éviter encore de creuser le déficit par rapport aux besoins.
"La question n'est plus de savoir si l'on construit 300, 400 ou 500.000 logements par an, mais de savoir où on les construit", essaie de convaincre Benoist Apparu, répétant que la pénurie n'est pas uniforme en France mais concentrée surtout sur l'Ile-de-France et la région PACA. Et justement, grâce au "Grand Paris", le gouvernement compte faire passer progressivement la production annuelle de logements en Ile-de-France de 38.000 à 70.000. Comment ? "Nous avons plein d'idées, vous verrez", a simplement avancé Benoist Apparu le 31 janvier...
Le chantier de la solidarité
La feuille de route du gouvernement ne comporte pas moins qu'une "refondation de l’hébergement et de l’accès au logement", avec une amélioration de la qualité et "l'humanisation" des places d’hébergement plutôt que leur nombre (110.000 places pérennes actuellement, soit +26% en 6 ans), le développement du nombre de places de "logement avec accompagnement" par l' "intermédiation locative" consistant à louer des logements dans le parc privé à des associations qui les sous-louent temporairement à des ménages en difficulté, la création de "pensions de famille" (maisons relais), un programme d' "accompagnement vers et dans le logement" (AVDL) pour 12.000 ménages en 2011, et la montée en puissance des "Services intégrés d’accueil et d’orientation" (SIAO).
Par ailleurs, le gouvernement s'engage à redoubler d'efforts pour rendre effectif le droit au Logement opposable (DALO) et dès 2011 de porter dans toutes les régions le nombre de ménages relogés au-delà du nombre de ménages reconnus prioritaires, pour combler le retard des premiers exercices.
Enfin, le chantier de la "GRL" (garantie des risques locatifs) est rouvert : ce dispositif assurantiel porté par le mouvement du 1% avec l'appui de l'Etat, vise à la fois à rassurer les propriétaires bailleurs, et notamment ceux qui hésitent, par crainte des impayés et des détériorations immobilières, à se lancer dans l'aventure de l'investissement locatif, et à ouvrir le parc locatif privé à des populations de locataires qui en sont normalement exclus, en raison du taux d'effort que les loyers et charges représentent par rapport à leurs ressources, ou de la précarité de ces dernières. Le fonctionnement du dispositif doit être revu et probablement simplifié de façon à ce que les 12 assureurs susceptibles de la délivrer s'y mettent, au lieu de 3 seulement aujourd'hui, principale explication de son échec partiel à ce jour...
Le chantier de l'urbanisme
La clé de la crise du logement restant tout de même le déblocage de la construction, le gouvernement s'est convaincu que construire plus dans les zones tendues implique de réformer et simplifier l'urbanisme. Parmi les chantiers ouverts, celui de l' "urbanisme de projet", destiné à "faciliter la vie" à tous ceux qui concourent à la réalisation de projets d’urbanisme, d’aménagement et de construction, qu’ils soient élus, professionnels ou particuliers, lever les freins à la construction, et lutter contre les logiques de rétention foncière ou les difficultés de mobilisation des fonciers, accélérer la mobilisation des fonciers publics et ferroviaires. Depuis juin 2009, 4 groupes de travail fonctionnent sur le sujet et l'objectif 2011 est, à l’issue d’un séminaire de synthèse, de traduire les propositions d’ordre législatif dans les ordonnances prévues par la loi "Grenelle II".
Changement de ton par rapport à 2009, quand Christine Bourtin, alors en charge du logement, tentait sous la poussée d'une partie de la majorité parlementaire d' "assouplir" l'article 55 de la loi "SRU", qui fait obligation aux communes de plus de 3.500 habitants (1.500 en Ile-de-France) d’atteindre l’objectif de 20% de logements locatifs sociaux : le gouvernement se dit à présent décidé à "conforter l’objectif de mixité sociale" à l'occasion du bilan triennal d'application par commune pour la période 2008-2010. "S'il faut augmenter les sanctions pour les communes qui ne mettent pas suffisamment de bonne volonté, on le fera", avait déclaré Benoist Apparu le 20 janvier.
Feu croisé de critiques sur la politique de l'accession à la propriété à tous prix
Le gouvernement est d'autant plus sur la défensive que les critiques contre l'inspiration de sa politique depuis 2007 - et même avant - se multiplient.
L'OCDE dénonce dans une étude publiée le 20 janvier une mauvaise gestion des marchés du logement parmi les pays membres et estime qu'elle a joué un rôle décisif dans le déclenchement de la récente crise financière mondiale, susceptible de surcroît de freiner la reprise. Elle constate qu'au cours des deux dernières décennies la facilité d'accès au crédit a amplifié l'instabilité des prix, qui s'est traduite par des poussées des prix réels du logement de 90% ou plus dans de nombreux pays au cours de la période étudiée.
Le rapport montre par ailleurs comment des politiques favorisant l'accès à la propriété du logement par rapport au recours au marché locatif ont réduit la mobilité résidentielle et professionnelle. C'est en particulier le cas pour les ménages qui ont contracté des crédits hypothécaires et dont la valeur du patrimoine est devenue négative du fait de la crise. La faiblesse de la mobilité risque de compromettre la reprise des créations d'emplois qui est en cours.
"Les politiques d'accession tous azimuts à la propriété n'ont pas de justification sociale et économique", clame l'économiste Pierre-Laurent Petit, président des Cahiers verts de l'économie, ancien directeur de la recherche économique et stratégique d'Exane-BNP Paribas. Les conditions de logement ne s'améliorent pas en fonction du nombre de propriétaires. L'Allemagne, la Suède ou la Suisse ont une proportion plus forte de locataires que la France. Leurs habitants vivent pourtant dans de très bonnes conditions", fait-il remarquer.
Par contre, dénonce-t-il, ces politiques sont aussi inefficaces car elles accentuent la hausse des prix. "Les acheteurs perdent donc au niveau des tarifs, ce qu'ils gagnent avec les incitations publiques. On aboutit à une détérioration des finances de l'Etat. Et on amplifie la bulle immobilière. Pis, ces mesures sont très inégalitaires. Elles pénalisent les jeunes primo-accédants au bénéfice des seniors qui vendent leur bien. Quant aux locataires, la part de leur budget consacrée au logement est passée de 19% en 1984 à 25% en 2005".
Pire: le sur-investissement dans l'immobilier détourne des ressources nécessaires à l'investissement productif, à l'innovation et à la croissance future. sans compter qu' "une société de propriétaires est beaucoup plus sur la défensive", comme il le fait remarquer. L'immobilier est peu liquide et difficilement divisible, ce qui est gênant quand "les cycles de vie des gens sont plus heurtés qu'auparavant en raison des changements d'emploi, des divorces", etc. Sans compter que le patrimoine des Français est trop peu diversifié : 60% est constitué par l'immobilier contre moins de 30% aux Etats-Unis.
"Tous propriétaires, c'est un objectif politique", conclut-il. "Il s'agit de calmer les peurs des Français sur le financement des retraites et de camoufler la quasi-stagnation des revenus réels. C'est une illusion patrimoniale politiquement payante. Elle s'appuie sur le mythe de la pierre comme actif refuge". "Demandez aux Américains et aux Irlandais si l'immobilier est stable", suggère-t-il. Pour les économistes, les actifs "refuges" n'existent pas. Pas plus l'immobilier que l'or ou les obligations d'Etat.
La Fondation Abbé Pierre ne dit pas autre chose dans son rapport annuel sur le Mal-logement 2011, présenté le 1er février : si l'objectif d'augmenter le nombre de propriétaires peut être considéré comme un progrès social, force est de constater que "malgré des conditions de crédit extrêmement favorables et les mesures de soutien à l’accession adoptées par le gouvernement ces dernières années (crédit d’impôt, prêt à taux zéro, allègement de TVA, Pass foncier), les résultats ne sont pas au rendez-vous puisque les ménages modestes et les classes moyennes ont eu de plus en plus de difficultés à devenir propriétaires. Ils représentaient 45% des acquéreurs de résidences principales en 2003, à peine plus de 30% cinq ans plus tard. D’autres données émanant du Credoc soulignent également le développement hétérogène de la propriété : les ménages les plus pauvres sont en effet de moins en moins souvent propriétaires de leur logement (37% des 20% des ménages les plus modestes sont aujourd’hui propriétaires de leur logement alors qu’ils étaient 47% en 1988), alors que les plus aisés le sont de plus en plus (65% des 20% des revenus les plus élevés étaient propriétaires de leur logement en 1988, ils sont 76 % aujourd’hui). Toutes les sources statistiques dressent ainsi un constat sans appel : la part des ménages modestes parmi les accédants récents n’a cessé de décroître au cours des quinze dernières années".
La Fondation Abbé Pierre ne condamne donc pas l’accession à la propriété mais son caractère profondément inégalitaire, et les conditions dans lesquelles on y accède, qui fragilisent les ménages les plus modestes. De même, poursuit le rapport, "ce n’est pas le soutien qu’apporte la politique du logement à l’accession à la propriété qui pose problème pour la Fondation Abbé Pierre, mais le fait que cet objectif soit devenu central et quasi unique dans la politique du logement. Au point de prêter à cette politique du tout-accession des vertus qu’elle n’a pas. Ni pour résoudre la crise du logement puisque les pays qui ont fait le choix de la propriété ne parviennent pas à répondre aux besoins de leur population (l’Espagne est l’exemple le plus connu et les critiques viennent de ses propres responsables politiques et économiques). Ni pour lutter contre la ségrégation urbaine puisque le développement de l’accession à la propriété peut accompagner les mécanismes ségrégatifs à l’oeuvre au niveau de territoires, qui dépassent très largement les limites des villes".
Le pavé annuel dans la mare de la Fondation Abbé Pierre
Une fois de plus donc, la Fondation Abbé Pierre tire la sonnette d'alarme. Dans la 16e édition de son rapport sur le mal logement (1), elle chiffre à 0,685 million le nombre de personnes privées de domicile personnel, à 2,78 millions celles vivant dans des conditions de logement très difficile (privation de confort, surpeuplement grave), et à 5,44 millions celles en situation de réelle fragilité à court terme, dont 1,25 millions de locataires en impayé, et 3,22 millions en situation de surpeuplement au sens large. Ainsi 8,2 millions de Français vivent en situation de difficulté plus ou moins grave liée au logement. La progression du chômage ces deux dernières années risque malheureusement de gonfler ces chiffres dans les deux ou trois années qui viennent au fur et à mesure que les demandeurs d'emploi longue durée d'aujourd'hui deviendront des chômeurs en fin de droit...
La fondation Abbé Pierre estime au moins à 900.000 logements le déficit actuel par rapport aux besoins de la population française.
(1) Fondation Abbé Pierre - 1er février 2011 - 16ème Rapport annuel : L'état du mal-logement en France
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
Des réponses à vos questions !!!
Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
Recevez gratuitement le sommaire de la LETTRE D'INFORMATION DU PROFESSIONNEL IMMOBILIER spécialement destinées aux professionnels de l'immobilier résidentiel.
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
UniversImmo.com
|
