Les investisseurs en Scellier prépondérants
Nouvel outil de la Fédération de promoteurs, l'Observatoire de la FPI collecte les données de 16 observatoires régionaux et en extrait une synthèse nationale. En progression, il couvre à présent 66% du marché du logement neuf.
A partir des ventes constatées sur l’échantillon de l'observatoire, la FPI estime pour l’ensemble du territoire le niveau des ventes à 117.000 logements pour 2010. Elles ont été meilleures qu'en 2009, malgré la fin du plan de relance - 106.000 logements -, même si elles n'atteignent pas le records de 2007 (127.000).
Dans le détail cependant, les chiffres révèlent qu'elles ont été portées à bout de bras par le dispositif "Scellier" en faveur des investissements locatifs neufs : 63% des ventes l'ont été sous ce régime, du jamais vu ! La part des investisseurs dans les ventes monte même à 81% dans l'agglomération de Montpellier, à 80% dans celle de Lille, 71 à 76% dans celle de Nantes, Orléans, Lyon, Angers, Toulouse ou Bordeaux. Comparativement, elle n'est "que" de 57% sur l'Ile-de-France, et 52-53% dans les agglomérations d'Aix et Marseille...
L’accession à la propriété est demeurée faible, malgré un puissant dispositif d’aide (doublement du prêt à taux zéro et "Pass foncier". Et encore, l’arrivée à terme de ces dispositifs à fin 2010 semble avoir stimulé les ventes en fin d’année !
Mais là encore, l'analyse détaillée effraie : sur les 37% des ventes en accession, 42% d'entre elles ont été réalisées en TVA à 5,5% - dont en "Pass-Foncier" ou dans le périmètre d'une rénovation ANRU (11.327 ventes sur l'échantillon en 2010 contre 8.461 en 2009). L’accession à la propriété "normale" (en TVA à 19,6%) est, de fait, comme le constate froidement la FPI, "marginale" (15.473 ventes en
2010 contre 17.282 ventes en 2009, au plus fort de la crise). Or le "Pass-foncier" a été arrêté fin 2010 ! "La profession compte donc sur la capacité du dispositif PTZ+ [le nouveau prêt à taux zéro entré en application en 2011 (NDLR)] à développer l’accession à la propriété des catégories intermédiaires", note pudiquement la FPI...
Compte tenu du poids des investisseurs, studios et deux pièces se taillent la part du lion : 46% ; 70% si on y ajoute les trois pièces...
Ralentissement des mises en vente
Si les mises en vente sont vite reparties au 1er semestre 2010 après une chute importante en 2009 et même un effondrement au 1er semestre 2009, marquant un quasi-doublement de 1er semestre à 1er semestre, elles ont ensuite reculé au 2ème semestre 2010 (-32% par rapport au 1er), par manque de foncier dit la FPI ; en réalité probablement parce que la recherche de nouveaux projets avait stoppé net en 2008, et qu'il faut du temps pour faire redémarrer la machine !
Du coup l'offre commerciale (le nombre de biens proposés à la vente, essentiellement "sur plans" - "ventes en état futur d'achèvement ou VEFA") s'est effondrée : les mises en vente n’ont pas été suffisantes pour renouveler le stock, qui est tombé en fin d'année à 29.476 unités, dont environ 8% de logements livrés, et ne représente plus que 4,6 mois de ventes, contre 35.687 unités fin mars 2010 et 49.674 fin mars 2009 !
A noter que les promoteurs ont appris à ajuster le rythme de leurs chantiers de construction de manière remarquable, car la part des logements achevés dans les logements offerts à la vente n'est jamais sortie de la fourchette de 7 à 11%.
Dans cette situation, la FPI, par la voix de son président, Marc Pigeon, mesure son optimisme pour 2011 : il prévoit une légère baisse d'environ 6% des ventes de logements neufs par rapport à 2010, en raison de la diminution des réductions d'impôt "Scellier" pour les logements en offre, qui ne sont pas encore "BBC" (bâtiments basse consommation) et voient le taux de la réduction d'impôt diminuer, mais aussi de la hausse des taux d'intérêts, désormais confirmée.
Du coup, à moins que le "PTZ+" ne ramène sur le marché de nouvelles catégories de primo-accédants, qui avaient quasi-déserté l'offre "normale" (hors TVA à 5,5%) en 2010, ce n'est pas dans le neuf que se fera la "France de propriétaires" des slogans électoraux...
Des prix qui continuent à monter
Concernant les prix des logements neufs, ils affichent une progression de 6,5% en 2010, avec une forte hausse pour l'Ile-de-France (+9,8%). Ils atteignent une moyenne de 4.500 euros par m2 en Ile-de-France et 3.489 euros en province. Les prix moyens vont de 163.240 euros pour un studio à 541.081 pour un 5 pièces en Ile-de-France, et de 116.310 à 554.093 en province. L'inversion de hiérarchie des prix pour les grands appartements est liée à la production moindre de grandes surfaces en Ile-de-France...
Comme toujours, le marché présente de fortes disparités régionales. Parmi les plus fortes progressions, les prix des logements neufs ont augmenté de 10,2% à Angers à 3.089 euros par m2 (hors parking), de 9,7% à Clermont-Ferrand à 3.006 euros par m2 et de 7,7% à Toulouse à 3.210 euros par m2. En revanche, les prix ont reculé de 3,3% à Nice Côte d’Azur à 4.829 euros par m2 et de 1% à Aix-en-Provence à 3.703 euros par m2.
Et les perspectives de progression en 2011 sont du même genre, avec une hausse moyenne des prix d'environ 5%, selon la FPI, qui explique cette tendance par la pénurie du foncier et les exigences imposées par les normes "BBC", auxquelles tous les grands promoteurs ont décidé de se plier désormais par anticipation pour les programmes lancés en études depuis début 2010 (la "RT 2012").
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