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ACTUS

Immobilier : les chantiers de Cécile Duflot pour 2013


Le 17/12/2012
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UI - Actus - 17/12/2012 - Immobilier : les chantiers de Cécile Duflot pour 2013
Encadrement des loyers dans les zones tendues, relance d'une construction en panne sèche et d'un marché immobilier en hibernation, réforme d'un statut de la copropriété inadapté au défi de la conservation des immeubles, réforme des professions immobilières réclamée autant par les professionnels que par les consommateurs, et enfin défi de la rénovation énergétique des quelque 20 millions de logements existants énergivores : l'urgence de l'action est à la mesure des retards accumulés, alors que le coût du logement pèse lourdement sur les ménages, aggrave la crise du pouvoir d'achat et s'avère un frein puissant au développement économique et à la compétitivité du pays.
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Le marché locatif



Le premier des grands chantiers de la ministre, en réalité ouvert dès son arrivée au poste, est celui de l'encadrement des loyers, promesse phare du candidat Hollande pendant la campagne présidentielle. Un dispositif provisoire a été mis en place pour la forme dès juillet avec le décret plafonnant à l'évolution de l’IRL (indice de révision des loyers) l'évolution du loyer entre deux locataires. Sans illusion quant à son efficacité, l'obstacle principal étant pour le nouveau locataire de connaître le loyer de son prédécesseur.

En fait l'essentiel reste à venir, avec la mise en place des "observatoires des loyers" à l'allemande (1). Ce sera l'objet principal de la "loi cadre sur le logement et l'urbanisme" qui sera élaborée tout au long du 1er semestre 2013. Après la réalisation d'une mission d'état des lieux des observatoires existants, le coup d'envoi a été donné avec l'installation le 14 décembre d'un comité scientifique et le lancement d'une phase d'expérimentation sur 17 sites pilotes. L'objectif est de permettre au locataire qui entre dans les lieux, soit lors d'une première location d'un appartement, soit lors d'une relocation, de contester le loyer qui lui a été fixé par le bail, de saisir la commission départementale de conciliation des baux d'habitation, et à défaut d'accord avec le propriétaire sur une baisse du loyer, de saisir le juge "à l'allemande" pour le faire fixer conformément aux loyers du voisinage. Les observatoires tels l’OLAP pour la région parisienne devront partout - du moins dans les zones tendues, mettre à disposition les références nécessaires. Le dispositif prévoirait aussi que le gouvernement puisse, temporairement et dans certains secteurs particulièrement tendus, prescrire par décret une fixation du loyer jusqu'à 20% en dessous du niveau moyen de ces loyers de voisinage pour des logements comparables, afin de peser sur leur niveaux et faire baisser les moyennes...

Accessoirement, le gouvernement devra aussi s'attaquer au problème de la GRL (garantie des risques locatifs). Ce devrait être l'instrument idéal de la sécurisation des rapports locatifs et il ne fonctionne pas : les assureurs le boudent - récemment le principal d'entre eux s'est retiré du dispositif laissant en plan plusieurs milliers de propriétaires - et L'APAGL, émanation d'Action Logement et gestionnaire notamment des sinistres est dépassée par la sinistralité. Il faut remettre à plat le système et trouver le moyen de le généraliser en le fusionnant avec la garantie de loyers impayés classique (GLI), que les assureurs ne veulent pas lâcher parce qu'elle ne couvre que les "bons risques". La clé du problème est l'élargissement de la mutualisation des risques de façon à maîtriser les primes, ce qui ne peut se faire qu'en rendant l'assurance obligatoire. Les précédents gouvernements ont reculé devant l'obstacle. Celui-ci osera-t-il ? A suivre...

Enfin, la "loi cadre sur le logement et l'urbanisme" comportera divers ajustements visant à renforcer la protection des locataires. Elle devra au moins reprendre les dispositions de feu la loi "Lefebvre" renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs, adoptée en 2011 par les députés et bloquée au Sénat pour cause d'alternance.


La relance de la construction et du marché immobilier



Sur ce plan, le gouvernement aura fort à faire ! Sauf peut-être pour le logement social, les chiffres de la construction sont au rouge dans tous les segments : commercialisation et production des promoteurs en passe d'être réduite à près de moitié à ce qu'elle était avant la crise (66.000 logements prévus en 2012 contre près de 120.000 en 2007), construction de maisons individuelles en forte récession également, et investisseurs institutionnels pratiquement absents désormais du logement au profit de l'immobilier commercial, de logistique et de bureaux... A ce compte, l'objectif de 500.000 logements nouveaux par an semble hors d'atteinte, le rythme de 300 à 330.000 logements neufs par an étant le mieux qu'on puisse espérer pour 2012-2013...

Difficile dans ces conditions pour le logement social, à supposer qu'il soit réellement "boosté" par la loi de libération du foncier public et d'augmentation des quotas de logement social dans les zones tendues, de suppléer au déficit de construction dans les autres segments, provoqué essentiellement par la désertion des acquéreurs privés malgré des taux d'intérêt des crédits immobiliers historiquement bas ! En cause selon le consensus des analystes : l'incertitude économique et la morosité du climat psychologique actuel, les conditions restrictives de solvabilité et d'apport personnel imposées par les banques à l'octroi des crédits, le "recentrage" du prêt à taux zéro (le "PTZ+") qui restreint le nombre de bénéficiaires des classes moyennes, et accessoirement l'augmentation de l'imposition des plus-values pour ceux qui pourraient vendre un bien autre que la résidence principale pour financer leur projet...

L'effet "choc d'offre" attendu des nouvelles dispositions sur l'imposition de ces plus-values - abattement exceptionnel temporaire de 20% en 2013, alourdissement de l'imposition à compter de 2014 puis de 2015 - sera-t-il au rendez-vous ? Il est permis d'en douter : le nombre de biens pouvant être mis en vente est limité - le marché de l'ancien est essentiellement un marché de résidences principales - et encore faut-il que dans le contexte actuel les biens mis en vente trouvent acquéreur !

Seul espoir : que le dispositif "Duflot", si les plafonds de loyers et de ressources des locataires ne sont pas trop restrictifs, redonne un coup de fouet aux ventes de neuf des promoteurs : les dispositifs antérieurs ("Robien" et "Scellier") avaient permis de produire et d'écouler jusqu'à 65.000 unités par an avant la crise, mais au prix de constructions peu adaptées et en surnombre dans de nombreuses villes moyennes au marché locatif non tendu ! Même si ces sommets - probablement excessifs - ne sont pas atteints, il peut sauver une industrie et une filière aujourd'hui menacée...


La copropriété



La réforme de la loi du 10 juillet 1965 est le second chantier de la La "loi cadre sur le logement et l'urbanisme" : la ministre en charge du logement, Cécile Duflot, en ouverture du congrès de la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) le 10 décembre, l’a confirmé, estimant que "le droit de la copropriété est devenu aujourd'hui pour de nombreux sujets un frein plus qu'une protection". "Nous devons notamment l'adapter pour faire face à deux grands défis de la prochaine décennie : d’une part, la réalisation des travaux de performance énergétique, indispensable à la maîtrise des charges et à la lutte contre le réchauffement climatique; d’autre part, le repérage, la prévention et le traitement des copropriétés dégradées", a-t-elle notamment précisé, se référant aux travaux réalisés lors de l'élaboration du rapport de Dominique Braye, président de l'ANAH, auquel elle a rendu hommage.

Ce rapport établit en effet un état des lieux très pessimiste du parc d'immeubles en copropriété, estimant que le droit actuel n'est pas adapté à une saine gestion patrimoniale, et que le fonctionnement actuel des copropriétés conduit tout droit à leur fragilisation par la dégradation de leur bâti et de leurs équipements. D'où des propositions particulièrement audacieuses eu égard à la culture actuelle des copropriétaires : obligation de soumettre les immeubles à un diagnostic technique global tous les 10 ans, établissement d’un plan pluriannuel de travaux, alimentation obligatoire par les copropriétaires, sur la base du plan pluriannuel, d’un fonds de travaux, et une information enfin sérieuse des acquéreurs en copropriété dès les annonces immobilières, particulièrement sur les charges courantes et le coût prévisionnel des gros travaux prévisibles (2).

Reste à savoir jusqu'où osera aller le projet de loi. La ministre avait certes affirmé il y a quelques semaines : "oui, la vision sur le long terme doit être valorisée. Oui, mieux vaut prévenir que guérir. La spirale destructrice de ces copropriétés dégradées doit être enrayée avant qu'on ne sache plus le faire une fois passé le point de non retour". Mais depuis une réponse ministérielle a semblé tourner le dos à cette approche et reprendre la position conservatrice du ministère de la justice. Répondant à une question du sénateur Jean-Pierre Sueur, le ministère de l'égalité des territoires et du logement indiquait en effet que "le gouvernement n'est pas favorable à l'obligation de constitution d'un fonds de travaux sans vote préalable de l'assemblée générale des copropriétaires. En effet, imposer la constitution de fonds de travaux sans décision de l'assemblée générale reviendrait à porter atteinte au droit des copropriétaires sur leur épargne et à leur liberté d'en disposer et de la placer comme bon leur semble". Autrement dit, les copropriétaires doivent conserver la liberté de laisser leur immeuble se dégrader et de perdre leur patrimoine !

La réponse reprend l’argumentation selon laquelle une telle mesure créerait aux copropriétaires, les plus modestes une "charge supplémentaire de nature à aggraver leur situation, en particulier dans la période de fragilité économique globale actuelle". Quid de la fragilité de ces mêmes copropriétaires lorsqu'il s'agit de sortir en un ou deux trimestres l'équivalent de plusieurs années de charges pour des travaux devenus indispensables ? Soit les travaux sont alors votés et de nombreux copropriétaires se voient obligés de vendre leur bien en catastrophe, pouvant alors se retrouver en grande difficulté, soit les travaux ne sont pas votés et c'est toute la copropriété qui est entraînée dans la descente aux enfers de la dégradation et de la perte de valeur ! C'est justement ce raisonnement que Dominique Braye a dénoncé avec vigueur dans son rapport...

Tout au plus serait-il prévu d’envisager de favoriser la décision - facultative - "d'instaurer un fonds de travaux permettant d'anticiper les travaux à venir grâce à un encadrement garantissant une utilisation de ce dernier conforme à son objet". "Il conviendrait notamment de limiter la durée du fonds et le montant des provisions afin de permettre une évaluation périodique et les ajustements nécessaires, de rendre impossible son utilisation à d'autres fins que des travaux, de rendre obligatoire le placement des sommes au profit du syndicat des copropriétaires, de prévoir que les sommes versées sur ce fonds sont des provisions acquises au lot et non des avances attachées aux copropriétaires", est-il précisé, confirmant que ces propositions ont vocation à être approfondies et expertisées dans le cadre de la préparation de la loi-cadre prévue pour le printemps prochain...




Les professions immobilières et la protection du consommateur



Et justement cette loi cadre sur le logement et l'urbanisme comportera bien aussi un volet réforme de la "loi Hoguet" : toujours en ouverture du congrès de la FNAIM le 10 décembre, Cécile Duflot l'a désignée comme le troisième grand chantier de la loi, précisant : "nous ne voulons plus des projets disparates et composites, du bricolage institutionnel et des procédures inabouties". Et d’ajouter : "ces dernières années l'abandon successif de plusieurs projets de loi ont conduit le secteur à l’inertie et à l’immobilisme. Nous ne ferons pas de même. Nous ne multiplierons pas les véhicules législatifs et nous ne participerons pas à la "jungle des lois" que vous dénoncez à juste titre", a-t-elle notamment répondu au discours inaugural du futur nouveau président de la FNAIM, Jean-François Buet. Elle se référait bien entendu aux deux avant-projets de loi qui ont été annoncés sous l’ancien gouvernement (3). La loi Hoguet est l’un des 3 chantiers que doit comporter cette "loi cadre" : elle doit "redonner un cadre solide à la profession" et "permettre aux professionnels d'investir dans la qualité de leurs offres sans faire face à une concurrence déloyale". Sont visés les réseaux de mandataires indépendants. En parfaite concordance avec le Livre blanc des professions immobilières réalisé en 2011 par la FNAIM et l’UNIS (4), la ministre estime qu’il "faudra renforcer les exigences de formation initiale et de formation continue" et adapter le cadre juridique pour tenir compte de "nouvelles pratiques et de nouveaux acteurs [qui] émergent et échappent aux réglementations actuelles". Il faut donc réguler ce nouveau secteur sans pour autant "dédouaner les réseaux historiques de l'évolution nécessaire des pratiques qu’implique par exemple la révolution des nouvelles technologies de l'information". "Il faut également donner des garanties supplémentaires au consommateur", et pour cela "éviter deux écueils contraires : "celui de la croyance illusoire en une simple autorégulation du secteur, mais aussi, inversement, celui d’un encadrement administratif trop rigide"... En tous cas, il est bien question de "créer des instances de régulation du secteur, de proposer des règles déontologiques et d’organiser une discipline pour que tout abus puisse être facilement sanctionné". Le projet d’un Conseil de l’entremise et de la gestion immobilière est jugé constituer une "piste intéressante" ; reste à débattre de sa composition et de ses modalités d'intervention...

Pour ce qui concerne spécialement la profession de syndic, la ministre annonce sa volonté "à la fois de limiter les conflits d’intérêts, favoriser la concurrence et améliorer la rigueur financière des acteurs du monde de la copropriété". Des "dossiers qui ne plaisent pas forcément à la profession" seront débattus, et en particulier celui du "débat entre compte séparé et compte unique", ainsi que ceux des "règles de rémunération des syndics", du "contrôle", de la "déontologie et la discipline de la profession". Seule promesse : en discuter avec l’ensemble des acteurs : "rassurez-vous, la loi ne sera pas élaborée à huis clos ; bien au contraire, votre parole sera écoutée", a-t-elle notamment lancé à la salle, reconnaissant que "le délai est restreint, le calendrier serré"...


La rénovation énergétique du parc immobilier existant



Ce sera probablement le chantier le plus délicat pour le gouvernement, que Cécile Duflot partage avec sa collègue de l'écologie et du développement durable, Delphine Batho, tant la distance est grande entre les objectifs - mettre aux meilleures normes énergétiques 1 million de logements par an neufs et anciens à terme, lit-on dans la feuille de route de la Conférence environnementale des 14 et 15 septembre derniers, ce qui représente au moins 500 à 600.000 logements anciens à rénover lourdement, pour un coût estimé de 30 à 40.000 euros par logement -, les besoins encore plus considérables puisque le parc à traiter ne comporte pas moins de 20 millions de logements, et les moyens mis en oeuvre, relevant de l'homéopathie : le crédit d'impôt développement durable (CIDD), l'Eco-prêt à taux zéro ("Eco-PTZ") aujourd'hui en panne faute de demandeurs et de banques volontaires pour le proposer, les fonds de l'ANAH pour la lutte contre la précarité énergétique et les copropriétés dégradées ou en difficulté ! Un effort budgétaire de moins d'un milliard d'euros par an, pour un montant de travaux de près de 20 milliards.

Si l'on peut compter sur une bonne mobilisation du logement social, il n'en va pas de même pour le logement privé : la maison individuelle - parc très majoritairement de propriétaires occupants - ne s'y met que lentement, et encore de la part des ménages les plus aisés. La lutte contre la précarité énergétique des plus modestes s'annonce de longue haleine : il faut aller débusquer les éventuels bénéficiaires des subventions chez eux, et beaucoup n'ont pas les moyens de financer leur participation ou de s'endetter, même à taux zéro.

Quant à la copropriété (8,5 millions de logements dont probablement deux tiers à traiter sur le plan de la performance énergétique), les incitations et financements actuels sont totalement inadaptés : l'essentiel reste axé sur les copropriétaires pris individuellement : l'Eco-PTZ collectif se fait attendre, les subventions actuelles restent marginales et ne visent au mieux que les audits et diagnostics, le marché des certificats d'économie d'énergie (CEE) est opaque, difficilement accessible aux copropriétés, et pour le moment sous la coupe des fournisseurs d'énergie. Quant aux contrats de performance énergétiques (CPE) proposés par les opérateurs, ils n'en sont qu'aux balbutiements et butent sur le temps de retour des investissements et la problématique de la garantie des économies attendues. Les expérimentations connues à ce jour en copropriété tiennent plus du marché de dupes que du gagnant-gagnant. Miser dans ces conditions sur le tiers financement des travaux dans les copropriétés, comme semble le faire le gouvernement, même au travers d'opérateurs publics comme la SEM Posit'if créée par la région Ile-de-France, tient plus du rêve que de la politique réaliste...

Si l'on regarde les choses en face, la rénovation énergétique du parc existant repose actuellement quasi-exclusivement sur l'initiative volontaire et le financement privé. Face au manque d'enthousiasme des propriétaires et des copropriétaires, elle n'a de chances de décoller que de deux manières : soit avec un financement public substantiel, se chiffrant en milliards par an, permettant d'abaisser sensiblement le temps de retour de l'investissement pour les propriétaires, soit par l'obligation règlementaire, à l'instar de ce qui est prévu pour le tertiaire (bureaux et locaux commerciaux). On a entendu dire récemment que le retour d'expérience de la mise en oeuvre de l'obligation règlementaire dans ce secteur pourrait permettre d'envisager sous certaines conditions son extension au logement...



(1) Universimmo.com - 8/9/2012 : "L'encadrement des loyers arrive-t-il à contretemps ?"

(2) Universimmo.com - 9/11/2010 : "Copropriétés : vers l'obligation d'une programmation et d'un provisionnement pluriannuel des gros travaux ?"

(3) Universimmo.com - 9/11/2010 : "D'un projet de loi sur les syndics, le gouvernement fait un projet d'encadrement de l'ensemble des professions immobilières !"

(4) Universimmo.com - 13/9/2011 : "La réforme des professions immobilières pourrait prendre en marche le train du projet de loi de protection des consommateurs"

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Commentaire posté par Jean-Pierre de Syndic Pro , le 23/12/2012 à 15h38
Que la reforme de la loi Hoguet constitue un des trois chantiers de Madame la Ministre du Logement Cécile DUFLOT semble prometeur, que le projet d'un Conseil de l'entremise et de la gestion immobilière soit jugée par cette dernière comme une piste interessante est une bonne nouvelle pour les professionnels de l'immobilier à la différence près qu'il semble indispensable de scinder l'organisation professionnelle de l'agent immobilier de celle du syndic de copropriété, car bien que ces derniers soient des professionnels de l'immobilier,la spécificité du métier de syndic nécessite que celui ci soit organisé, contrôlé à l'instar de ce qui se fait au Québec et en Belgique, avec la constitution d'un Conseil de l'Ordre des Syndics, organisation la plus adaptée pour permettre la valorisation du métier du syndic en même temps que la protection du consommateur, qu'est le copropriétaire.
jean-pierre de Syndic Pro
http://wwww.syndicpro.fr
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