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ACTUS
Projet de loi Logement et urbanisme en préparation : vers un big bang de l'immobilier ? (1ère partie)
Le
1/3/2013
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Après avoir reçu le 31 janvier les dirigeants des grands groupes de l’immobilier, dans le cadre des concertations ouvertes en vue de la "grande loi-cadre Logement et urbanisme", la ministre du logement, Cécile Duflot, a réuni dans un marathon de deux jours, les 19 et 20 février, tous les acteurs de l'immobilier - notamment les fédérations de professionnels et les associations de copropriétaires, de propriétaires et de locataires -, afin de tester les orientations législatives envisagées concernant les conditions d'exercice des professions immobilières, les rapports bailleurs locataires, et le fonctionnement des copropriétés, en ce qui concerne la prestation et les honoraires des syndics, ainsi que la prévention des difficultés des copropriétés et leur traitement lorsqu'elles surviennent. Et le moins que l'on puisse dire est qu'elles "décoiffent" ! Depuis les réactions fusent : celles des propriétaires immobiliers qui refusent en bloc toute aggravation de la protection des locataires et celles, plus constructives des professionnels qui ont présenté sur plusieurs aspects des contre-propositions...
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Des professions immobilières volontaires pour une grande réforme
Estimant avoir été écoutés au cours des deux journées marathon de concertation préalable organisées par le ministère du logement les 19 et 20 février sur le contenu du projet de loi "Duflot" logement et urbanisme, avec toutes les parties prenantes - syndicats professionnels et associations de copropriétaires et de locataires notamment -, Jean-François Buet et Etienne Ginot, respectivement présidents de la FNAIM et de l’UNIS, deux des trois principales fédérations de professionnels régis par la "loi Hoguet" - agents immobiliers, administrateurs de biens et syndics de copropriété -, ont présenté à la presse leurs points d’accord et de désaccord avec les orientations présentées par le gouvernement. Les mesures proposées à la concertation reprennent en grande partie celles d'un Livre blanc de l’UNIS et de la FNAIM présenté en mai 2011 :
- création d’un Conseil national de l’entremise et de la gestion immobilières, création d’un code de déontologique pour ces activités, obligation de formation continue pour les titulaires de la carte professionnelle, et création de commissions régionales de contrôle chargée de l’action disciplinaire ;
- pour les personnes habilitées par le détenteur de la carte professionnelle : obligation de compétence professionnelle et de formation continue, et même chose pour les collaborateurs chargés de la prestation au client : pour les gestionnaires et pour les négociateurs, salariés comme sous statut d'agent commercial, avec pour ces derniers (ils représentent 70% des négociateurs des agences immobilières) l'obligation de détention d’une assurance responsabilité civile professionnelle. Cette mesure était réclamée par les fédérations d'agents immobiliers, inquiets de voir se développer une forme nouvelle et concurrente d'exercice du métier de négociation immobilière recourant massivement aux agents commerciaux : il s'agit de ce qu'on appelle les "réseaux de mandataires indépendants", travaillant à distance et de chez eux, encadrés par une instance centrale porteuse de la carte professionnelle et leur procurant - contre rémunération - des services Internet et de formation. Pas de charges immobilières, pas de secrétariat ni de frais généraux, et donc des taux de commission de moitié par rapport aux agences avec vitrine... Deux d'entre eux ont été rachetés par le groupe Pinault et comptent plus d'un millier de négociateurs chacun, répartis dans toute la France !
- concernant les mandats, les propositions reprennent la dernière mouture de la loi Lefebvre de protection du consommateur, restée en plan après le changement de majorité : extension de l'obligation d'information des clients sur les liens capitalistiques ou juridiques directs ou indirects avec les banques aux liens de même nature avec les entreprises intervenant auprès des clients, obligation de mentionner dans le mandat les moyens employés pour diffuser les annonces commerciales et - mesure nettement moins consensuelle - la mention obligatoire sur les publicités de la rémunération TTC de l’intermédiaire restant à la charge de chacune des parties...
- concernant les mandats exclusifs, il est prévu l'obligation de détailler les moyens employés, les modalités de reddition de compte et sa périodicité, possibilité pour le client de mettre fin à la clause d’exclusivité sans indemnité lorsque le mandataire ne respecte pas ses engagements, limitation du montant de l’indemnité due au professionnel lorsque l’opération est conclue sans son intermédiaire et interdiction de la reconduction tacite des mandats exclusifs...
Plus inattendue, la confirmation de l’intention annoncée récemment d’interdire l’activité de "marchand de listes", profession ayant fait l'objet de nombreuses critiques ces dernières années.
Concernant la réforme de la loi Hoguet, l'UNIS et la FNAIM en appuient les principales orientations, estimant qu’il est de l’intérêt des professionnels rigoureux que l’ensemble des acteurs soient soumis aux mêmes règles alors qu’aujourd’hui 45% d’entre eux ne sont affiliés à aucun syndicat. Ils seront par contre plus regardants quand il s'agira de fixer la composition du Conseil national et des commissions régionales de contrôle. Les professionnels souhaitent s'autoréguler, à l'instar des professions organisées en "ordres" ou assimilés (architectes, géomètres, notaires, etc.), ce qui n'est du gout ni du gouvernement, ni des associations, vent de bout contre cette idée.
Concernant les administrateurs de biens et syndics de copropriété, ils dénoncent une grande disparité dans le niveau de contrôle exercé par les garants et réclament que ceux-ci soient soumis à un cahier des charges contraignant ; ils demandent aussi qu’il soit interdit de prendre comme garant l’établissement bancaire dans lequel sont ouverts les comptes où est déposée la trésorerie de la clientèle...
Les syndics de copropriété et le compte bancaire séparé
Concernant les syndics de copropriété, il est question de distinguer désormais le métier de syndic de copropriété de celui d’administrateur de biens et de créer pour la carte professionnelle une spécialité "S", au côté des spécialités "T" (transactions) et "G" (gestion immobilière). Il serait même question de créer une sous-spécialité assortie d’exigences de compétences supplémentaires pour la gestion de copropriétés en difficulté, en quelque sorte une carte de "syndic de redressement"...
Mais si cette mesure est appuyée par les syndics professionnels, d'autres font l'objet d'une opposition frontale avec les associations de consommateurs, tels l’ARC, la CLCV ou l’UFC-Que Choisir, et notamment la problématique du compte bancaire : le gouvernement franchirait un pas jamais franchi jusqu’ici, en supprimant la possibilité de dispenser le syndic d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires ; maigre consolation : l’assemblée générale pourrait laisser au syndic le choix de l’établissement bancaire, qui pourrait être celui où sont domiciliés ses propres comptes...
Ce serait le dernier épisode d'un combat de trente ans ! Depuis une loi de 1985 qui les a obligés de faire voter les copropriétaires tous les 3 ans sur l'ouverture ou non d'un compte bancaire au nom du syndicat, puis la loi "SRU" de 2000 qui a rendu cette ouverture obligatoire, sauf dispense, qu'ils obtiennent néanmoins dans 70% des copropriétés. Tout simplement en demandant un surcroît d'honoraires...
L'enjeu est en réalité à la fois pratique et financier : longtemps, le fait de ne pas ouvrir de compte séparé et de gérer la trésorerie de la clientèle sur des comptes ouverts à leur nom a permis aux syndics de percevoir - en plaçant ces fonds légalement, sous quelques petites réserves, à leur profit - de confortables produits financiers. Cette ressource a beaucoup diminué mais elle reste quand même appréciable alors que, font-ils remarquer avec justesse, chaque copropriété ne dispose pas de suffisamment de fonds pour faire des placements pour son propre compte ! Mais les associations de copropriétaires tiennent aux comptes séparés pour d'autres raisons :
- pour la sécurité des fonds des copropriétaires : si le compte séparé n'empêche pas le syndic de "partir avec la caisse" puisqu'il reste le seul signataire des retraits (risque en fait couvert par la garantie financière, obligatoire), par contre en cas de liquidation du cabinet du syndic, le compte séparé échappe aux créanciers, ce qui n'est pas le cas des fonds déposés sur des comptes du syndic, quand bien même il s'agit de comptes distincts du compte "entreprise" du syndic) ;
- pour la transparence : la tenue d'un compte séparé permet aux copropriétaires de visualiser les mouvements de fonds relatifs à leur copropriété et de contrôler la comptabilité de cette dernière en se faisant présenter un état de rapprochement avec le compte bancaire ; rappelons que seule la présentation d'un tel état de rapprochement permet de s'assurer du caractère probant de la comptabilité...
Conscients d'être arrivés au bout de leur résistance, les professionnels tentent un dernier contre-feu : s'il s'agit de la sécurisation de la trésorerie des copropriétaires, mieux vaut miser, disent-ils, sur le sérieux et les contrôles exercés par les garants, déjà mentionnés. Pour la transparence, la FNAIM et l’UNIS proposent de rendre systématique la mise en place d’un "extranet copropriété", permettant à chaque copropriétaire d’avoir accès au détail des comptes et au-delà à tous les documents de sa copropriété. "Il ne faut pas confondre, explique Jean-François Buet, le compte comptable de la copropriété que le syndic est obligé de tenir de manière séparée pour chaque copropriété, et le compte bancaire sur lequel on dépose les fonds", ajoutant que les fonds déposés sur un compte bancaire unique du syndic sont beaucoup plus faciles à contrôler pour un garant que dispersés sur des dizaines voir des centaines de comptes séparés... Argument qui pourrait sembler logique à un non initié, mais en réalité trompeur : si le syndic est bien obligé de tenir une comptabilité autonome pour chaque copropriété, cette comptabilité ne peut être considérée comme probante qu'au moyen d'un rapprochement avec la banque : or celui-ci est beaucoup plus difficile à justifier avec un compte qui recueille les fonds de centaines de syndicats : il faudrait pour le moins que le rapprochement soit attesté par le commissaire aux comptes du syndic ou son expert comptable et que cette attestation soit produite à toutes les copropriétés concernées ; or aujourd'hui, même le rapport du garant ne leur est pas acessible...
Reste l'argument de la productivité : la tenue de comptes séparés empêche des traitements de masse, oblige à gérer des centaines de chéquiers, à faire les rapprochements bancaires à la main, etc. Donc justifie des honoraires plus élevés. Vrai ou faux ? Et quel supplément justifie-t-elle ? Tout dépend en réalité de l'équipement informatique du syndic et des services offerts par la banque (d'où d'ailleurs la nécessité de laisser les syndics choisir la banque librement, pour les comptes séparés comme pour leurs propres comptes !) : les syndics les mieux équipés qui travaillent avec les banques spécialisées dans la tenue de comptes de professions règlementées - il y en a au moins quatre ou cinq - gèrent les comptes séparés de manière totalement transparente sans aucune perte de productivité. D'autres sont moins bien lotis...
Les syndics de copropriété et les honoraires
Autre sujet qui "fâche" : les honoraires forfaitaires du syndic seraient désormais définis comme couvrant toutes les prestations découlant du mandat tel que définies par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sauf pour les travaux de l’article 14-2 de la loi (article 18-1 A) et une liste de prestations fixées par décret, au lieu de l’arrêté "Novelli" actuel qui définit juste le contenu du forfait...
A noter aussi l’obligation pour les conseils syndicaux de mettre en concurrence les syndics en vue de leur désignation ou le renouvellement de leur mandat, dont la durée serait par contre allongée : minimum deux ans et maximum quatre ans...
Résignées à voir les prestations particulières sévèrement encadrées, la FNAIM et l’UNIS demandent d’avoir le droit de contracter directement avec les copropriétaires et de leur délivrer des prestations hors mandat de syndic : ces prestations individuelles pourraient être l’assistance au règlement de leurs sinistres privatifs, celle dans la réalisation de leurs travaux, etc.
A venir : 2ème partie - les rapports bailleurs-locataires et la gestion des copropriétés
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Commentaire posté par
JPM
, le
4/3/2013 à 10h36
Suppression de la dispense ? Ce sera la pierre de touche. Les professionnels auraient pu présenter un projet de sous comptes assortis de garanties équivalentes à celles des comptes séparés. C'était juridiquement possible.
Va pour les comptes séparés. Il y a quinze ans et plus, les CCP disposaient d'un logiciel permettant des virements au profit d'un créancier unique par le débit des CCP de 100 syndicats de copropriétaires. On peut espérer que la Banque Postale reste capable d'une telle prouesse et qu'il en est de même pour d'autres banques. L'argument technique ne tient pas debout.
La spécialisation des cartes ? une bonne idée certainement. Des syndics spécialisés dans la remise en ordre des syndicats en difficulté ? une bonne idée sur le papier mais pas facile à mettre en oeuvre pour ce qui est du contrôle de compétence. Beaucoup de juridictions désignent déjà certains syndics comme administrateur provisoire. Il faut élargir le projet.
Tout cela exige une restructuration de la formation professionnelle au niveau de la gestion : mettre en valeur les bons BTS et autres formations d'un niveau supérieur. Balayer le reste.
L'association Plurience propose la mise en place d'un outil de placement défiscalisé pour les provisions sur travaux futurs. Elle semble ignorer le Livret A ! Étant entendu que celui ci présente quelques inconvénients puisqu'il est identique pour les copropriétés moyennes et les grands ensembles à 2000 lots et plus.
Leurs syndics ne savent pas toujours que lorqu'ils sont organisés en syndicats secondaires, chaque secondaire peut avoir un livret A.
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Commentaire posté par
Jean-Pierre de Syndic Pro
, le
3/3/2013 à 17h30
Concernant les tendances vers lesquelles semblent aller le gouvernemnt, autant la proposition de rendre spécifique l'exercice de la profession de syndic peut être considérée comme une avancée pour le devenir du métier, autant on peut regreter que les associations ainsi que le gouvernement se dressent contre la voie de la création d'un Ordre professionnel des syndics, solution qui semble la plus adaptée à prendre en considération la défense des consommateurs que sont les copropriétaires.
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