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ACTUS

L’immobilier surtaxé en France ?


Le 4/9/2013
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UI - Actus - 4/9/2013 - L’immobilier surtaxé en France ?
Cette idée largement relayée s'impose comme une évidence. Se vérifie-t-elle pour autant dans les faits ? En réalité, la résidence principale est une véritable niche fiscale, et l’investissement locatif reste privilégié par rapport aux placements financiers, encore plus pour les contribuables aisés que pour les autres, et à condition de savoir se servir au mieux de la fiscalité...
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La résidence principale : une niche fiscale de premier plan



C’est pour une grande majorité des Français la voie royale pour sécuriser sa retraite, en totale franchise fiscale, sauf l’ISF pour les plus fortunés, et encore avec un fort abattement au niveau des valeurs prises en compte. La résidence principale bénéficie en fait d’une double exonération, que se gardent bien de mentionner les tenants du « ras-le-bol fiscal » : sur les plus-values à la revente, source d’enrichissement et de constitution de patrimoines en franchise d’impôt pour des générations successives de nos compatriotes, mais aussi sur le loyer à soi-même que rapporte la possession de sa résidence principale. Même chose au demeurant pour les résidences secondaires ! Le fisc a bien essayé dans le passé d’imposer ce revenu foncier invisible, mais n’y est pas parvenu... Il y a là pourtant une différence fiscale flagrante entre le propriétaire occupant d’un bien immobilier et le même propriétaire qui serait locataire pour ses besoins résidentiels, et qui louerait à des tiers un bien immobilier équivalent !

Le plus curieux est qu’une imposition de ce revenu virtuel et même des plus-values sur la résidence principale soit à ce point saugrenue et choquante, et que la sanctuarisation de l'enrichissement qui en résulte aille de soi à ce point...


L'investissement locatif : également favorisé par rapport aux autres placements



On peut librement penser que la fiscalité sur les revenus du patrimoine est trop lourde, voire confiscatoire comme a essayé de le démontrer l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) il y a peu, mais pas prétendre que l'investissement immobilier soit défavorisé par rapport aux autres types de placements. Du moins si on sait se servir de deux avantages fiscaux que seul l'immobilier procure : la possibilité de placer à crédit en déduisant des revenus encaissés les intérêts d'emprunt, ce qui quand on y réfléchit ne va pas forcément de soi, et celle de déduire de ses revenus une partie de l'investissement, voire même se faire partiellement subventionner cet investissement par une réduction d'impôt !

Dans le neuf, cela passe par les régimes d'incitation fiscale à l'investissement locatif : hier le "Robien" puis le "Scellier", aujourd'hui le "Duflot" ou le "Censi Bouvard" : une réduction d'impôt qui revient à se faire ristourner par le fisc respectivement 18 et 11% du coût d'achat du logement (et même 29% avec le "Duflot" outre-mer !).

Dans l'ancien, cela passe par les travaux : à condition d'en faire, bien entendu. Une véritable niche fiscale bénéficie à l'investissement de logements à rénover, et encore mieux à réhabiliter, l'intégralité des travaux, qu'ils soient d'entretien ou d'amélioration étant déductibles du revenu, le déficit éventuel par rapport aux revenus, voire même à l'absence de revenus la première année du fait des travaux, étant même - avantage également sans équivalent - reportable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros...

Et dans tous les cas, la déduction des intérêts d'emprunt, qui court même pendant les travaux avant la mise en location ou en cas de vacance du bien constitue aussi une subvention à l'achat

Autre avantage : celui de bénéficier d'une imposition forfaitaire sur le revenu à 19% sur la plus-value à la revente, plus d'un abattement progressif sur la plus-value taxable en fonction de la durée de détention, quand les autres revenus du patrimoine - mis à part sous quelques réserves l'assurance vie et les actions sous PEA - sont désormais taxés au barème de l'IR et sans abattement... Même la surtaxe de 2013 sur les "grosses" plus-values n'entame pas cet avantage !

On objectera que l'ensemble de cs avantages ne profitent qu'à ceux qui payent des impôts, et d'autant plus qu'ils relèvent des tranches les plus élevées du barème de l'impôt sur le revenu ! Mais il s'agit aussi de ceux qui ont la plus forte capacité d'épargne, que les gouvernements successifs, de droite comme de gauche, ont ménagé car ils ont longtemps suppléé à l'insuffisance de construction de logement intermédiaire et social. Au point qu'aujourd'hui, plus de la moitié des locataires qui seraient éligibles au logement social sont logés par les bailleurs privés...


Un revenu locatif subventionné à 9 milliards par an...



Ces avantages diffus, qui constituent ce qu'on appelle une dépense fiscale, et qui se montent à plusieurs milliards d'euros par an (2 à 5 probablement, suivant ce qui est retenu dans le calcul), ne sont pas les seuls fonds que la collectivité consacre au parc immobilier privé : sur les 17 milliards d'euros annuels d'aides à la personne, 9 vont aux locataires du parc privé. Une part au moins de cette somme bénéficie nécessairement aux bailleurs qui n'auraient sans elles probablement pas pu augmenter leurs loyers dans les proportions constatées aujourd'hui... C'est le résultat d'une dérive de plusieurs décennies, qui a transféré progressivement la subvention publique au logement des aides à la pierre aux aides à la personne (1).

Cette manne comme les autres avantages vont-ils perdurer au même niveau dans les années qui viennent ? Rien n'est moins sûr ! Le montant des fonds publics dépensés globalement pour le logement - plus de 40 milliards par an actuellement, tout compris, soit le double de la moyenne des pays européens comparables - est devenu économiquement et budgétairement insoutenable, alors même que l'allocation de ces fonds ne permet ni de remédier à la pénurie de logements accessibles là où les besoins sont les plus criants, ni de solvabiliser correctement les allocataires qui supportent des taux d'effort eux aussi insoutenables ! Pire, il apparaît de plus en plus qu'une bonne partie des sommes alimente des situations d'aubaine, dont l'effet direct est inflationniste, et qui a probablement alimenté à son tour la hausse des prix de vente des années récentes...

Il est probable que les "niches fiscales" disparaissent ou soient réduites les premières, l'effort étant reporté progressivement sur le logement social ou intermédiaire. On dit que la ministre actuelle ne serait pas fâchée de voir les incitations à l'investissement locatif des particuliers supprimées sous la pression de l'Union européenne, qui juge discriminatoire le fait qu'elles soient réservées à des investissements en France ; cela lui permettrait de financer la TVA à 5% sur la construction de logements intermédiaires : un "Duflot pour institutionnels...

Même l'exonération de plus-values sur la résidence principale ne peut être considérée comme intouchable ! Reste un noyau dur : les aides personnelles au logement. Un rapport d'inspection de l'IGAS de mai 2012 concluait que la maîtrise du poids des aides par rapport au PIB sans perte de pouvoir d'achat et augmentation globale du taux d'effort - difficile de faire autrement en temps de crise - impliquait d'établir un contrôle de la croissance des loyers (1). Inutile de chercher plus loin les raisons de l'encadrement des loyers prévu dans le projet de loi "pour l'accès au logement et un urbanisme rénové" (ALUR) : le gouvernement est le dos au mur, et toute autre majorité en ferait de même...



(1) Universimmo.com - 24 août 2012 : "L'urgence d'une remise à plat des aides au logement

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Commentaire posté par La rédaction Universimmo.com , le 22/10/2013 à 16h43
A lire la note du Conseil d'analyse économique (septembre 2013) signée de Patrick Artus (NATIXIS), Antoine Bozio (PSE-École d’économie de Paris et Institut des politiques publiques), et Cecilia García-Peñalosa (université d'Aix-Marseille) : Fiscalité des revenus du capital
Commentaire posté par isabelle , le 4/10/2013 à 09h53
Je trouve que cet article est aberrant, vous oubliez de dire que lorsqu'on est propriétaire on s'endette sur 20 à 30 ans, que l'on a de grosses mensualités et que pour les rembourser on ne demande aucune AIDE à personne. On doit faire des sacrifices sur d'autres choses notamment les loisirs et en plus on passe souvent notre temps libre à faire des travaux. Et pour finir on paie la taxe foncière qui ne cesse d'augmenter. Alors arrêtez de dire qu'il s'agit d'une niche fiscale car c'est du grand n'importe quoi. Et payer un impôt sur un loyer que l'on se verse virtuellement à soi-même cela me fait bondir dans ces cas là il faut fiscaliser tous ceux qui touchent des aides car c'est aussi un revenu qui celui là n'est pas virtuel mais bien réel!
Commentaire posté par quelboulot , le 9/9/2013 à 11h44
tout va aller très très bien "madame la marquise" Duflot le promet... Dans cet article du Moniteur,

http://www.lemoniteur.fr/145-logement/article/actualite/22311016-cecile-duflot-veut-remettre-le-logement-bien-de-premiere-necessite-dans-un-systeme-regule

comme dans tant d'autres, horizon 2017 pour 500 000 logements/an et pourquoi pas 2040 !!!
citation :

"Cécile Duflot affirme vouloir avec la loi Alur, « remettre le logement dans un système régulé, parce que c’est un bien de première nécessité », et redonner du pouvoir d’achat aux ménages en faisant baisser les loyers, dans un entretien à l’AFP."

une seule solution, ne construire que des HLM avec l'argent "des autres" et nous pourrons lui chanter, aussi insouciants qu'en 1935 avec l'orchestre de Ray Ventura

http://www.dilandau.eu/telecharger-musiques-mp3/tout-va-tr-s-bien-madame-la-marquise/1.html
Commentaire posté par Brochard , le 7/9/2013 à 15h20
Je trouve ce site extrêmement bien fait et utile. Je trouve aussi les articles pertinents... Mais là, que l'on soit d'accord ou en opposition, celui ci n'apporte rien. Hormis un argumentaire bâclé, fait de raccourci. Très déçu par cet article!!!
Commentaire posté par jcfrombdx , le 5/9/2013 à 15h38
"La résidence principale : niche fiscale de premier plan". C'est totalement faux, une niche fiscale est un avantage fiscal qui autorise un contribuable à baisser le montant de son impôt. Votre position n'est pas objective mais idéologique.Vous auriez tout aussi bien pu relever en vous intéressant à la vie des propriétaires que la résidence principale est souvent un investissement personnel lourd et des sacrifices, que les propriétaires occupants paient des droits de mutations, une taxe foncière les charges et les taxes pesant sur les travaux et cela sans fin ... Vous auriez aussi pu relever que les occupants des logements sociaux profitent du fruit du travail de leurs compatriotes, petits loyers et pas de charges d'entretien : et pourquoi cet avantage là ne serait-il pas fiscalisé ? Combien de personnes avantagées par ce système et fréquemment par passe droit ? et pas seulement par la régie immobilière de la ville de Paris !!!
Commentaire posté par frédéric , le 5/9/2013 à 10h14
Je rejoints ce commentaire, parler de "loyer à soi-même" que rapporte la possession de sa résidence principale est une notion scandaleuse qui voudrait taxer la possession alors qu'elle l'est déjà (taxe foncière, ISF, droit de succession...), et que l'acquisition est elle meme taxée (TVA, droits de mutation, taxes diverses)...
Ceux qui ne comprennent pas que le "ras le bol fiscal" étrangle les entreprises, pousse les français à partir et les riches étrangers à venir (ils possèdent toute la côte d'azur et Paris), sont les fossoyeurs du pays.
Il n'y a plus de limites, et cet article est politiquement engagé, très décevant...
Commentaire posté par bobichon , le 5/9/2013 à 07h37
D'après votre raisonnement tout bien acheté serait théoriquement taxable ... idée étrange si on l'étend à tout ce qu'on possède : voiture, ordinateur .... Ce principe est une vue de l'esprit, irréaliste.
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