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ACTUS

Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? 1ère partie : une situation devenue non soutenable


Le 13/2/2014
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UI - Actus - 13/2/2014 - Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? 1ère partie : une situation devenue non soutenable
Les Français se sont "shootés" à l'immobilier à crédit, encouragés par les professionnels - agents immobiliers, promoteurs, notaires - qui voient comme "dynamique" un marché qui monte... Il est vrai qu'on n'attrape pas les mouches avec du vinaigre, que les espoirs de plus-value ont longtemps été le moteur de l'engouement pour l'investissement immobilier, et que le fait qu'ils s'éloignent pour quelque temps est probablement la cause principale du marasme des marchés du neuf comme de l'ancien ! Constat des résultats après dégrisement : de nombreux marchés surévalués, à Paris, en Ile de France et dans de nombreuses métropoles de province, un coût du logement et des freins à la mobilité devenus un problème économique majeur, un mal-logement endémique pour des millions de ménages qui s'ajoute à leur précarité, une construction freinée par le manque de terrains accessibles, etc. La faute à l'Etat ? Son interventionnisme coûteux, s'avère inefficace. C'est le laissez-faire qui creuse les écarts de prix, favorise la ségrégation sociale par envie d'entre soi, chasse toujours plus loin des centres les bas revenus et crée les pénuries ! Pour tout observateur lucide, l'heure est à la remise à plat. Qu'elle ne fasse pas plaisir à tout le monde n'est pas vraiment une surprise !
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Un marché qui fonctionne trop bien !



Si l'on en croit ceux qui s'expriment au nom des propriétaires ou des professionnels qui leur sont proches, la situation actuelle de marasme de la construction et du marché immobilier serait le fruit de l'excès de fiscalité et de l'interventionnisme de l'Etat, qui s'acharnerait à décourager l'investissement locatif. D'un côté la hausse de la TVA qui renchérirait les coûts, la taxe foncière qui grèverait la rentabilité, et l'imposition des plus-values qui découragerait d'acheter (ou de revendre ?) et qui bloquerait le marché ; de l'autre les normes excessives renchérissant la construction, la défense excessive des locataires, la législation trop défavorable aux bailleurs, et bientôt l'encadrement des loyers ! Résultat, les investisseurs qui pourraient inonder le marché de logements à louer gardent leur argent, voire désinvestissent, la construction neuve stagne et la pénurie s'aggrave. Pour remédier à la cherté du logement, il faudrait construire davantage et pour cela il faut "libérer le marché" !

C'est un raisonnement séduisant, qui va dans le sens de leurs intérêts, mais peu en rapport avec la réalité ! On pourrait au passage faire remarquer avec malice que si les bailleurs privés vendent en masse, on devrait assister à un effondrement des prix par afflux de biens à vendre, et voir un plus grand nombre de ménages acheter plutôt que louer. Vive l'accession à la propriété et le "tous propriétaires" ! Ce n'est évidemment pas le cas...

En premier lieu, il n'y a pas UN marché de l'immobilier mais une myriade de micro-marchés. Tous n'ont pas connu d'inflation, et beaucoup restent plus qu'abordables Aucun problème pour se loger à Limoges ou à Dijon ! Pour le prix ou le loyer d'un studio en Ile-de-France, on s'offre sans coup férir un appartement familial voire une maison et un beau terrain. Allez savoir pourquoi ceux qui peinent à se loger en région parisienne, PACA ou dans le Genevois ne s'y précipitent pas...

Là où sont les emplois, les bonnes écoles et universités, là où l'environnement urbain est de qualité, la "loi de l'offre et de la demande laissée à elle-même" fait monter les prix, accentue la "gentrification" (remplacement des habitants populaires par les classes aisées, et chasse progressivement les catégories les plus modestes vers une périphérie de plus en plus éloignée, car de proche en proche, le phénomène se transmet (phénomène dit de l'escargot). Pour empêcher ce phénomène, il suffit de construire dit-on ! Mais quand bien même il y a des terrains disponibles - et il en a souvent - la "loi de l'offre et de la demande laissée à elle-même" fait qu'ils sont vendus à prix d'or et les nouveaux logements alimentent eux-même l'inflation ! La "main invisible du marché" ne génère pas spontanément de la mixité sociale, elle la détruit plutôt quand elle peut, car les habitants, leurs élus et les acquéreurs potentiels n'en veulent pas. Essayez de construire du logement accessible dans les beaux quartiers...

Les collectivités, l'Etat, les pouvoirs publics, ont-ils contrarié cette mécanique implacable ? Si c'était le cas, cela se verrait ! Les chiffres du marché de la vente ou de la location, tels qu'ils sont égrenés régulièrement par les notaires, les réseaux d'agents immobiliers ou l'observatoire CLAMEUR, le 19ème rapport de la Fondation Abbé Pierre et toutes les études sérieuses décrivent un pur produit de la "main invisible", dont les conséquences sont connues : plus que doublement des prix en dix ans dans les zones tendues, augmentation moyenne dans le même temps des loyers de 50%, l'achat d'autant plus inaccessible dans ces marchés aux primo-accédants que la politique prudentielle des banques a rendu le financement plus difficile, une mobilité locative en chute libre, etc.

Résultat : près de 700.000 personnes privées de domicile personnel, 2,1 millions privées de confort et 800.000 en surpeuplement "accentué", et 5 millions de personnes fragilisées par rapport au logement... Plus largement, la Fondation Abbé Pierre, après élimination des doubles comptes, estime à près de 10 millions de personnes le nombre de ceux qui sont touchés aujourd'hui en France de près ou de loin par ce qu'on appelle la "crise du logement", à savoir une situation cumulant la pénurie de logement accessible, la cherté dans les zones tendues et une série de motifs de précarisation des ménages à l'égard du logement.

Cette crise n'est pas sans conséquence sur l'ensemble de la société et l'économie. Elle entretient un double lien avec l'emploi : "sans travail pas de logement, mais sans logement pas d'emploi" ! Ce raccourci illustre le frein que créent les difficultés de logement au développement économique et social et réciproquement. D'un côté, à coups de CDD, intérim, ou contrats précaires, 50% des moins de 25 ans sont soumis au "travail en miettes" (13 % pour le reste de la population) et de la même manière, ils sont confrontés les premiers au problème du logement : difficulté à se loger dans les grandes villes chères où les plus petites surfaces sont les plus inabordables.

Mais en retour, le manque de logements accessibles gêne le recrutement des entreprises et le coût du logement dans certains secteurs empêche toute modération salariale. Le logement est devenu le 1er poste de dépense des ménages. Il a un impact très fort sur les restrictions budgétaires. Ce taux d'effort qui atteint 40% pour une part non négligeable d'entre eux et entraîne des privations en forte hausse (santé, nourriture, chauffage…). Ce qui n'est pas sans conséquence sur la consommation et l'atonie du marché intérieur. L'étalement de l'urbanisation, l'éloignement des bassins d'emploi augmentent non seulement les coûts de transport mais également les coûts indirects (santé, vie de famille….). Une enquête récente du Credoc souligne que 2 millions de personnes ont refusé un emploi car il signifiait pour elles un déménagement avec un surcoût trop important et/ou trop de temps de transport.

Le logement peut aussi devenir un obstacle à l'emploi : la ségrégation spatiale joue un rôle de plus en plus reconnu dans l'accès à l'emploi. Le lieu de résidence augmente du simple au triple les chances d'avoir un travail.


Une politique du logement brouillonne, instable et contre-productive



Mais le jeu du marché a ses propres limites : si celles-ci ont été sans cesse repoussées par la baisse des taux d’intérêt des prêts immobiliers, il semble bien que, dans un environnement économique et un mental des ménages globalement déprimé, les marchés butent sur la solvabilité et l'aversion au risque des acquéreurs ou des candidats à la mobilité locative. Il s'agit de toute évidence de ce qu'on appelle une crise de la demande.

En tous cas, si certains secteurs du marché sont aujourd'hui atones, avec des prix de l'ancien et des loyers orientés à la baisse, il y des chances que ce soit plus en raison de leur passage par une phase d'un cycle économique qu'en raison d'actions de l'Etat ou d'une politique gouvernementale. Les dirigeants du réseau Century 21, qui publie les chiffres les plus fins et les plus réactifs sur les marchés de la vente de l'ancien, ne manquent pas une occasion de rappeler ces temps-ci que ce sont les marchés qui ont le plus grimpé qui subissent depuis 2012 la plus forte correction en termes d'activité et de prix, alors que ceux qui étaient restés sages continuent à progresser sur ces deux plans...

Est-ce pour autant que l'action des pouvoirs publics serait sans influence sur les marchés de la vente comme de la location ? Evidemment non, mais la question est dans quel sens ? La politique du logement de ces dix dernières années a en effet successivement utilisé tous les leviers avant de les arrêter, la plupart du temps brutalement ! Plusieurs, ruineux sur le plan budgétaire, ont pu avoir de surcroît un effet inflationniste : le plus flagrant est la calamiteux crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt (loi "TEPA" de 2007), mais en fait également partie l'ouverture du prêt à taux zéro à l'ancien (le "PTZ+"), vite refermé ! Les régimes très libéraux d'incitation fiscale à l'investissement locatif (le "Robien" et le "Scellier" avant leur "recentrage") - coûteuses aides à la pierre - ont "boosté" la construction de logements destinés à la location, mais moins dans les zones tendues que sur des marchés de villes moyennes qui ont été vite saturés. Enfin, les aides à la personne, dont le pouvoir d'achat a été plus ou moins maintenu, ont probablement aussi alimenté la hausse des loyers du secteur privé dans les zones tendues...


Un coût budgétaire, économique et social intolérable



La situation est-elle soutenable ? En 2014, le total des interventions en faveur du logement représentera un coût de 39,50 milliards d'euros de fonds publics nationaux par an, et même 41,3 milliards en intégrant l'effort des collectivités territoriales, indique un rapport du député PS Christophe Caresche. Le maximum a été atteint en 2013.

Là dessus, les aides au logement destinées aux locataires et très accessoirement aux propriétaires accédants représentent près de 14 milliards : 5,1 milliards pour l'Etat et 8,8 de la part des caisses d'allocations familiales (CAF). Les aides à la pierre représentent des sommes beaucoup plus modestes : 1,5 milliard, dont 1,1 pour l'amélioration de l'habitat (ANAH, etc.). Mais il faut y ajouter les 4,2 milliards d'Action Logement (le "1%"), qui se partage entre aides à la pierre et aides à la personne.

Les réductions de droits de mutation pèsent 1,5 milliards, les autres aides budgétaires dans les 700 millions.

Mais tout cela ne fait pas le compte : il faut encore y ajouter 14,1 milliards de "dépenses fiscales" : ce sont les fameuses "niches", à savoir les réductions et crédits d'impôt en tous genre, qui évitent d'en ajouter aux dépenses publiques, mais qui s'ajoutent au déficit et in fine à la dette ; on y trouve la TVA à taux réduit sur les travaux (3,9 milliards), les aides à l'investissement locatif de tous les régimes successifs qui se sont succédé (Besson, Robien, Borloo, Demessine, Girardin, Scellier, et même Duflot), qui même arrêtées continueront à coûter jusqu'à extinction de l'obligation de location en général de 9 ans (2,2 milliards), le taux réduit de TVA sur la construction (1,4 milliard), les prêts à taux zéro (PTZ et eco-PTZ - 1,3 milliard), le crédit d'impôt "TEPA" sur les intérêts d'emprunt jusqu'à extinction de la durée (1,2 milliards), l'exonération d'IS pour les organismes HLM (1,1 milliard) et d'autres (PEL, crédits bonifiés, etc.) pour 3,1 milliards...

Résultat de l'accumulation des couches successives des politiques de droite et de gauche, l'affectation de tels moyens pour aussi peu de résultats n'est de toute évidence plus tenable. Peut-être doit-on commencer par se demander où en serait le marché sans cette dépense au fil des ans ! Probablement à des niveaux de prix plus raisonnables ! Les aides publiques à la pierre et encore plus celles à la personne permettent aux acteurs de réaliser des opérations plus coûteuses. Toutes ont à terme des effets inflationnistes : les premières sur les prix des terrains, les secondes sur les loyers, et donc sur les prix de vente. Sans encadrement des uns et des autres, ces fonds publics finissent dans la poche des propriétaires, et la plupart du temps des propriétaires privés.

Reste que le nécessaire dégrisement risque d'être douloureux. La hausse des prix et des loyers a procuré à une grosse moitié de la population un enrichissement facile. Les banques ont prêté sans compter, se fondant sur des garanties à la valeur assurée, permettant à de nombreux particuliers en partant de (presque) rien de se constituer des patrimoines. Une baisse générale et importante des valeurs peut avoir des effets ravageurs. Sur le moral des ménages, mais aussi sur le monde de la finance. On a déjà vu ceux de la crise immobilière de 1990...


Lire la suite :
2ème partie : "Agir sur les prix du neuf"
3ème partie : "Peser sur les loyers"




(1) Fondation Abbé Pierre - 31 janvier 2014 : 19ème Rapport - l'état du mal logement en France
(2) Cour des comptes - 9 janvier 2014 - Discours de Didier Migaud, Audience solennelle de rentrée

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Commentaire posté par bronto , le 13/2/2014 à 20h40
Très bonne analyse (comme souvent sur ce site).
J'attends les 2 prochains volets avec impatience.
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