ACTUS
Politique du logement : entre la France des propriétaires et celle des actifs, il va falloir choisir
Le
7/12/2014
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Dans les médias, on ne donne la parole qu'aux vendeurs, à qui on complique la vie avec des obligations d'information, ou aux propriétaires, qu'on décourage avec des perspectives d'encadrement ou une fiscalité qui serait confiscatoire. Et bien entendu aux professionnels, leurs meilleurs porte-parole. Jamais aux acheteurs, qui avant la loi "ALUR" étaient condamnés à acheter les yeux fermés, ni aux locataires des zones tendues, condamnés à payer le prix de la pénurie de logements sociaux, et livrés trop souvent aux pratiques les plus douteuses ! Idéologie, attirance pour l'immobilier casino, ou dépendance ? Toujours est-il que même un pouvoir de gauche, après quelques velléités, en est à détricoter les mesures prises à son arrivée ! Il est vrai que la précédente majorité, par excès dans l'autre sens, avait fait l'inverse... Depuis trente ans, la politique du logement n'est faite en réalité que d'oscillations, par incapacité de choisir entre des bénéficiaires aux intérêts contradictoires : épargnants, producteurs ou population d'actifs qui a besoin de se loger. Une seule constante : l'inflation continue des aides au logement sous forme d'aides à la personne (20 milliards dans le budget 2014), seul moyen de rendre supportables les conséquences d'une impuissance publique inassumée !
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Des politiques à somme nulle
L'Etat - en fait le contribuable - consacre chaque année près de 40 milliards d'euros pour un résultat calamiteux : pénurie de logements abordables, poids prohibitif du logement dans le pouvoir d'achat des ménages, mobilité professionnelle des actifs grippée, entreprises gênées dans leur recrutement dans les bassins d'emploi, rendement de l'investissement locatif en chute libre, secteur de la construction au point mort... Plus on dépense, plus les clignotants sont au rouge ! Il est peut-être temps de se rendre compte que quelque chose ne fonctionne pas, et que sans un euro de dépense publique, le résultat ne serait probablement pas plus négatif !
La question cruciale est à partir de quand cela a commencé à dysfonctionner ? On dira que la France a toujours été en crise du logement. Mais c'était sans effort public aussi massif ! Dans les années 50-60, avec le boom de la construction, et en particulier de logement social et intermédiaire abordable grâce à la conquête de foncier bon marché en périphérie des agglomérations de l'époque - les actuelles banlieues - la pente était en train d'être remontée. Le financement public était essentiellement de l'aide à la pierre, qui permettait de maîtriser le coût de production et donc les prix de vente et les loyers.
Puis les gouvernements successifs ont laissé se développer les aides à la personne, au point qu'elles ont rapidement supplanté les aides à la pierre. Le propre des aides à la personne est qu'en marché tendu, elles permettent aux acheteurs et aux locataires d'accepter des prix plus élevés puisqu'une part de leur effort est pris en charge par les aides. Dans les secteurs où les prix ou les loyers ne sont pas plafonnés, en fait hors logement social ou conventionné, l'effort de solidarité que la collectivité consent dans les aides est progressivement capté par les propriétaires vendeurs ou bailleurs, et les prix augmentent, donnant de surcroît à ces derniers une impression d'enrichissement qui autoalimente l'inflation.
On objectera qu'une bonne moitié de l'aide personnalisée au logement et des allocations de logement, qui atteignent aujourd'hui à elles seules le chiffre hallucinant de 14 milliards d'euros par an, va au logement social et que sans elles, des millions de locataires ne pourraient s'y loger ! Mais les bailleurs sociaux sont eux-mêmes victimes de l'inflation des prix de l'immobilier : celle-ci, des prix de vente s'est transmise mécaniquement aux terrains constructibles, augmentant le coût de production des logements sociaux et donc nécessairement des loyers des HLM ! En effet, contrairement à ce qu'on répète quotidiennement - et qu'en fait certains lobbies veulent faire croire -, ce ne sont pas les prix des terrains qui, sur le moyen terme, tirent les prix de vente du neuf et par osmose ceux de l'ancien vers le haut, mais le contraire : ce sont les prix de vente finaux que les promoteurs peuvent obtenir de leurs acheteurs qui, marge souhaitée et coûts de construction (normes thermiques et d'accessibilité incluses) déduits, détermine le prix que les promoteurs en concurrence les uns avec les autres, vont pouvoir consacrer à l'achat du terrain ! Les communes elles-mêmes en mal de ressources, lorsqu'elles maîtrisent le foncier sur leur territoire, jouent au jeu du mieux disant et encouragent les surenchères.
On objectera aussi que sur les 40 milliards de fonds publics consacrés au logement par an, ces aides à la personne ne représentent que la moitié. Elles se montent au total à 20,3 milliards en 2014 si on y ajoute celles du 1% logement, la TVA sur les travaux (qui comptent dans le total, soit 3,9 milliards), le prêt à taux zéro (1,3 milliards), et le calamiteux crédit d'impôt Sarkozy au titre des intérêts d'emprunt (1,2 milliards). Les aides à la pierre, bien qu'en diminution, ont représenté quant à elles 19,2 milliards d'aides diverses, qui vont certes pour l'essentiel au secteur HLM, mais dont 2,2 milliards par an financent les amortissements Robien et les réductions d'impôt Scellier, et vont donc au secteur privé. Mais si on ne change pas de politique, les aides à la pierre feront les frais de la réduction des dépenses publiques alors que les aides à la personne augmentent inéluctablement avec la paupérisation des locataires.
Peut-on inverser ce processus infernal ? Il faudrait pour cela oser désespérer le monde des propriétaires en pesant autoritairement sur les loyers puis sur les prix, et appliquer progressivement une baisse des aides aux locataires et aux accédants. C'est ce qu'a esquissé Cécile Duflot sous le gouvernement Ayrault avec l'encadrement des loyers - mal ciblé il est vrai - et le gel des aides pendant 9 mois, avant que le nouveau premier ministre, Manuel Valls, impressionné par la levée de boucliers et le cirque médiatique sur le thème de l'investisseur découragé, ne fasse machine arrière sur presque toute la ligne. Même chose en 2014 avec les aides à l'accession ! Deux coups pour rien ! Il est vrai que la période n'est pas propice, avec une industrie du bâtiment touchée de plein fouet par la crise économique. On laisse donc filer les aides à la personne, en continuant à restreindre progressivement les aides à la pierre, notamment au logement social, tout en lâchant un peu de lest avec la version "Pinel" de la réduction d'impôt "Duflot" pour l'investissement locatif, afin de continuer d'alimenter la promotion privée, le bâtiment et tous les circuits de distribution de l'immobilier défiscalisé...
L'impasse des aides à la personne
Pourtant entre la catégorie sociale des propriétaires et celle des actifs qui ont besoin de se loger, le choix devient inéluctable ! La réduction des déficits et de la dette va conduire à réduire encore plus drastiquement les dépenses publiques. Peut-on imaginer des coupes sombres dans les budgets de l'éducation et de la santé, tout en continuant de verser 20, puis 25 et pourquoi pas 30 milliards d'aides qui vont aux propriétaires immobiliers, fussent-ils pour une part des bailleurs sociaux ? Pour ces derniers, les aides à la personne pourraient dans un premier temps être réorientées partiellement vers un soutien de la rénovation énergétique, les économies de charges de chauffage compensant la baisse des perceptions des locataires. Pour le reste, leur réduction serait nécessairement compensée par des baisses de loyer. En contrepartie, les organismes pourraient recevoir une aide massive à la production de logements moins chers venant, par l'effet d'une vente accélérée des patrimoines existants aux locataires, remplacer progressivement le parc social actuel.
Pour le logement privé, la contribution des bailleurs à la diminution progressive des aides à la personne par la baisse des loyers est inévitable. De toutes les coupes budgétaires, c'est socialement la moins injuste et politiquement la moins pénalisante, pour des gouvernements de gauche comme de droite... Quant à l'effet récessif du sentiment d'appauvrissement qui résulterait d'une baisse de revenus, il devrait être compensé par le coup de fouet donné au bâtiment par la réorientation des aides à la personne vers les aides à la pierre.
On agitera bien entendu le spectre d'un désinvestissement massif du logement privé locatif. Mais cette menace est-elle réellement crédible ? C'est ce qu'on voudrait faire croire. Toutes les enquêtes montrent que pour une écrasante majorité d'épargnants, et notamment les plus modestes, la pierre est le seul investissement envisageable, d'abord pour la résidence principale, puis pour s'assurer un complément de retraite. Que craint-on : une vente en masse ? Que les propriétaires bailleurs placent le fruit de leur vente à la bourse ou dans l'assurance vie ? Ou encore dans l'immobilier d'entreprise ou commercial, sur le point d'être saturé d'investissements. Un tel mouvement, qui ne détruirait pas les logements existants, aurait l'avantage de faire baisser les prix, rendre le logement plus abordable, et accessoirement dégager des ressources pour le financement de l'économie ! Mais il n'y a aucune chance qu'il se produise ! L'attachement à la pierre en France n'a d'égal que la méfiance dans les placements financiers. Quant à l'immobilier commercial, il est hors de portée de l'épargnant moyen, ou alors via des produits financiers (foncières cotées, SCPI) qui suscitent la même méfiance...
Une priorité : construire du logement social
Si la nécessité de construire plus fait aujourd'hui l'unanimité, certains économistes comme Michel Mouillart, de l'Université de Paris Ouest, partant de l'idée qu'il faut fluidifier les parcours résidentiels, défendent l'urgence de construire de tout - très social, social, intermédiaire, libre -, locatif comme en accession, et partout, et donc pas seulement en zones tendues (1). Il accrédite le chiffre de 800.000 à 1 million de logements manquants avancé aussi par la fondation Abbé Pierre, qui chiffre depuis 2006 à 800.000 le nombre des personnes "aux portes du logement". D'autres, comme Thomas Grjebine, économiste au Cepii, réfutent l'idée qu'il y ait une pénurie globale de logements en France mais seulement de logement social (2). "Parmi tous les pays d’Europe de l’Ouest, c’est en France que le stock de logements rapporté à la population est le plus élevé (513 logements pour 1000 habitants, contre 477 en Allemagne ou 409 en Belgique", indique-t-il. Et de préciser que "depuis les années 1970, à l’exception de 1993 et de la période 2000-2003, le stock de logements en France a toujours plus augmenté que le nombre de ménages. De 1975 à 2010, le nombre de ménages a augmenté en moyenne de 1,23% par an, le nombre de logements de 1,26 %. Les seules résidences principales ont augmenté de 11,3 millions d’unités entre 1968 et 2010, pendant que le nombre de ménages augmentait de 10,8 millions". Du coup pour lui, le chiffre de la fondation Abbé Pierre ne signifie pas ainsi qu’il manque 800.000 logements, mais signale qu’il existe en France 800.000 personnes qui ne peuvent pas accéder financièrement à un logement. "L’idée persistante selon laquelle il existerait en France une pénurie de logements peut donc sembler surprenante. Elle n’est certes pas pour déplaire au secteur du bâtiment qui a tout intérêt à ce que les pouvoirs publics soient convaincus de l’existence d’une réelle pénurie et lui accordent des aides publiques toujours plus importantes", suggère-t-il.
S'il est nécessaire de relancer la construction, ne serait-ce que pour ne pas laisser sombrer un secteur économique et une filière industrielle pourvoyeuse de nombreux emplois et d'importantes recettes fiscales, il faudrait la réorienter beaucoup plus massivement qu'aujourd'hui vers ce besoin spécifique de logements accessibles au plus grand nombre, en ne se contentant pas du foncier public - pour le coup, c'est sur ce plan que la politique "Duflot" a fait son plus grand "flop" - mais en donnant à l'Etat ou aux régions, par dessus les collectivités locales qui ne jouent pas le jeu, les moyens juridiques de s'assurer de larges secteurs de foncier privé à faible coût (3). Quant à l'idée qu'il serait possible de mobiliser les propriétaires privés pour résoudre le problème du logement en France, elle est au vu de la situation décrite tout bonnement illusoire ! La coûteuse politique d'incitation fiscale, maintenue contre vents et marées, à coup de régimes Duflot et Pinel, est purement à fonds perdus.
Il faut évidemment pour cela arrêter la politique de l'autruche, car repousser l'obstacle ne fait que le rendre plus difficile à franchir...
(1) Michel Mouillart - Les Entretiens d’Inxauseta, Bunus le 29 août 2014 : "Construire 500.000 logements"
(2) Thomas Grjebine - CEPII - 30 octobre 2014 : "Non, la France ne souffre pas d’un problème d’offre de logement"
(3) Universimmo.com - 1er mars 2014 : "Peut-on et doit-on faire baisser les prix de l'immobilier ? 2ème partie : agir sur les prix du neuf"
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