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ACTUS

Encadrement des loyers à Paris : soulagement pour les locataires ou catastrophe immobilière ?


Le 15/6/2015
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UI - Actus - 15/6/2015 - Encadrement des loyers à Paris : soulagement pour les locataires ou catastrophe immobilière  ?
Fuite des investisseurs, aggravation de la pénurie de logements locatifs, effet d'aubaine pour les familles aisées qui louent de grands appartements, et renchérissement paradoxal des petits loyers : tels sont les maux annoncés par les propriétaires et les professionnels de l'immobilier, révulsés par cette mesure phare de la loi ALUR de Cécile Duflot, que l'actuel Premier ministre a, par crainte de ses effets sur le bâtiment, restreint pour le moment à Paris intra muros et, sous la pression de Martine Aubry, à la ville de Lille. Bref, censé aider les locataires, l'encadrement des loyers se retournerait contre eux ! En attendant, des centaines de milliers d'entre eux vont voir leur pouvoir d'achat amélioré. Quant aux conséquences sur le marché locatif, le pire est-il si sûr ?
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Dernier décret avant l'encadrement des loyers



La confirmation est tombée avec la publication le 12 juin du décret définissant les modalités d’application du dispositif d'encadrement des loyers institué par la loi "ALUR" du 24 mars 2014 : pour Paris, ce sera à compter du 1er août ! Ce texte était le dernier attendu avant que le préfet de Paris puisse prendre l’arrêté fixant les loyers de référence applicables à Paris intra muros. Seules deux villes sont pour le moment prévues pour l' "expérimentation" du dispositif : Paris et Lille. Grenoble s’étant dite aussi volontaire mais aucune décision à ce sujet n’a été annoncée. Rappelons que là où l'encadrement doit s'appliquer, le loyer des logements mis en location ne pourra excéder le loyer de référence arrêté par le préfet sur la base des données produites par les observatoires locaux des loyers, majoré de 20%. Toutefois, lorsque le logement présente certaines caractéristiques de localisation ou de confort, le bailleur aura la possibilité de fixer un loyer supérieur en appliquant un complément de loyer.

Le décret précise les catégories de logement et les secteurs géographiques mentionnés au I de l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989 qui doivent être retenus pour différencier les loyers de référence applicables :

- les catégories de logement sont déterminées "en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales et à l'époque de construction ;
- les secteurs géographiques "délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif", sachant qu’il ne sera jamais possible de descendre au niveau d’une rue ou d’un bloc d’immeubles faute de statistiques de loyers suffisantes pour fixer des références fiables...

On sait que l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), l'observatoire choisi pour établir les loyers médians de référence à retenir par le préfet, a établi 14 secteurs géographiques, lui permettant en croisant les critères d'âge de l'immeuble et le nombre de pièces d'avoir au moins 50 observations par case du tableau. Les loyers médians calculés vont de 18 à 31,3 euros par mois et par m2. Les plafonds de loyers iront donc de 21,6 à 37,56 euros/m2, soit pour un 56 m2 un loyer de 1.209 à 2.103 euros par mois. Nous sommes loin de la loi de 1948 !

Concernant le complément de loyer le décret précise qu’il devra être justifié "par les caractéristiques de localisation ou de confort d'un logement, lorsque ces caractéristiques réunissent les conditions suivantes :
"1° Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
"2° Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
"3° Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges, ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur.

Nul doute que ces éléments seront déterminants dans l’appréciation des commissions de conciliation puis des juges en cas de litige. Rappelons en effet que le montant du complément de loyer et les caractéristiques du logement le justifiant devront être mentionnés au contrat de bail, et le locataire qui souhaitera le contester disposera d’un délai de 3 mois à compter de la signature du bail pour saisir la commission départementale de conciliation, puis d’un délai de 3 mois pour saisir le juge d’une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer.

A noter que l’encadrement ainsi défini s’appliquera à compter de la date d’entrée en vigueur des arrêtés préfectoraux fixant les loyers de référence, aux nouveaux baux et à l’échéance des baux en cours si le locataire engage une action en diminution du loyer au motif que le loyer en cours, hors montant du complément de loyer, est supérieur au loyer médian de référence majoré.

Le bailleur pourra pour cette échéance, comme depuis 1986, engager de son côté une action en réévaluation de loyer, dès lors que le loyer en cours sera inférieur au loyer médian de référence minoré ; dans ces deux cas, l’une ou l’autre des parties peut proposer un nouveau loyer à son cocontractant par rapport aux loyers de référence en vigueur à la date de la proposition, au moins 6 mois avant le terme du bail pour le bailleur et cinq mois pour le locataire, dans les conditions de forme d’un congé (par lettre recommandée ou par huissier) ; le nouveau loyer proposé par le bailleur dans le cadre d’une action en réévaluation de loyer ne pourra dépasser le loyer médian de référence minoré, soit le loyer de référence moins 30% ; et même dans ce cas, le locataire pourra, par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, contester l’action du bailleur selon la procédure prévue par la loi du 6 juillet 1989. Rappelons aussi que Paris est dans le périmètre d’application du décret annuel d’encadrement de l'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ces mécanismes, bien connus des bailleurs, permettent de relativiser les risques de voir tout d'un coup les locataires bénéficiant de petits loyers - la plupart du temps en raison d'une qualité très médiocre du logement - faire l'objet d'augmentations qu'ils n'auraient pas eues autrement...


Des effets à long terme potentiellement bénéfiques



Les propriétaires sont depuis le début opposés à l'encadrement des loyers : on les comprend et ce n'est pas un scoop. Les professionnels leur emboîtent systématiquement le pas, pour des raisons essentiellement idéologiques, oubliant que les locataires y sont évidemment très favorables, et qu'ils sont aussi leurs clients puisqu'ils leur facturent des honoraires ! Dans leur grande majorité, les médias retiennent leur argumentation : l'encadrement des loyers va décourager les investisseurs, et conduire de nombreux bailleurs à retirer leurs biens de la location, aggravant la pénurie de logements disponibles. Il va donc à l'encontre des intérêts des locataires eux-mêmes. Autrement dit, ces derniers devraient être heureux de payer cher, car comme cela ils pourront trouver plus facilement un logement...

Les Allemands, qui connaissent à leur tour une flambée des loyers à Berlin, mais aussi Munich ou Hambourg, n'ont visiblement pas ce type de craintes : déjà adeptes de l'encadrement des loyers, ils viennent à Berlin de le renforcer : depuis le 1er juin, il est interdit aux bailleurs berlinois de procéder à une hausse de loyers supérieure de 10% à un niveau fixé localement. Une mesure applicable aux loyers de "relocation", c'est-à-dire entre le départ du précédent locataire et l'arrivée du nouveau.

Le raisonnement que l'on entend en France ne prend en compte à aucun moment les locataires, ni les effets économiques désastreux, dans les zones les plus actives du pays, du coût du logement sur le pouvoir d'achat des ménages des classes moyennes et modestes. Coût qui grève la compétitivité de la France, notamment par rapport à l'Allemagne ! On ne peut pas laisser filer les prix de l'immobilier et des loyers et se plaindre des tensions sur les salaires !

De surcroît, ceux qui soutiennent cette argumentation - c'est le "mainstream" du moment - se gardent bien de la pousser jusqu'au bout : si leur hypothèse est exacte on verra dans les mois ou années qui viennent une fuite des investisseurs (ils représentaient 25% du marché de l'ancien en 2014 selon Century 21), et un mouvement massif de congés pour vente. Cela pourrait affecter les grands appartements et surtout les micro-logements, le segments risquant de voir sa rentabilité sérieusement écornée, mais est-ce une catastrophe ? Aucune conséquence sur le bâtiment puisqu'on ne construit pratiquement plus de neuf d'investissement à Paris. Par contre, une baisse de la demande et un afflux d'offre dans l'ancien pourrait assainir le marché parisien et faire baisser des prix qui excluent de la capitale les jeunes ménages et les classes moyennes. Nombre de ceux qui louent faute de pouvoir acheter pourront enfin le faire, contribuant à détendre le marché locatif. Une forte baisse des prix pourrait en retour rétablir les rentabilités des segments du marché touchés par l'encadrement, et permettre malgré celui-ci un retour des investisseurs, et une nouvelle offre de logements locatifs plus abordables...

C'est le pari inavoué - inavouable dans le contexte médiatique que l'on connaît - de cette mesure de la loi ALUR si décriée. La seule vraie mesure de gauche de la législature... Et en tous cas le seul moyen d'alléger le boulet que constituent les prix de l'immobilier des zones les plus tendues pour l'économie du pays, et de faire repartir le marché sur des bases plus saines, en fin de compte dans l'intérêt du plus grand nombre !


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Commentaire posté par Mike , le 16/11/2015 à 15h54
Je doute que cette mesure change véritablement le rapport de force entre propriétaire et locataire.
Commentaire posté par Thoveyrat , le 20/7/2015 à 14h49
Bonjour,
Je viens d elire votre article "il est urgent d'attendre", et je pense que vous avez raison : beaucoup de bailleurs vont préférer prendre le risque de se voir imposer une baisse par leur prochain locataire, plutôt que de l'accepter dès le départ, puisqu'il n'y a pas de sanction.
Je me demande même si un locataire qui verrait sa demande de réduction de loyer acceptée, pourrait obtenir le remboursement du dépassement de loyer plafond qu'il a versé depuis l'entrée dans les lieux? (le dépôt de garantie étant, à la limite, anecdotique) Ou s'il devraa se contenter d'une baisse à compter de la décision?
Mais ces propriétaire vont "récolter", globalement, les locataires naïfs... et les locataires procéduriers, ce qui n'est pas forcément une bonne affaire. Je ne sais pas s'il y en a beaucoup. Plus, bien sûr, des locataires très enthousiastes quant à cette loi, des locataires qui n'ont pas réellement les moyens de payer aussi cher...
Commentaire posté par Thoveyrat , le 17/7/2015 à 09h57
Merci beaucoup pour votre réponse!
En effet, cela semble très clair, c'est bien la date de signature du bail qui compte.
Avec tous mes encouragements pour le site!
Commentaire posté par La rédaction Universimmo.com , le 17/7/2015 à 09h33
Sur la question de savoir si les baux concernés par l’encadrement des loyers à Paris sont ceux signés à compter du 1er août ou ceux entrant en vigueur à cette date (autrement dit, qu’en est-il d’un bail à effet du 1er août 2015 signé le 25 juillet ? ), l’article 17 II de la loi du 6 juillet 1989 indique que dans les zones où s'applique un arrêté du préfet fixant des loyers de référence, ce qui est aujourd’hui le cas pour Paris à compter du 1er août 2015, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré.

Aux termes de cet article, une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur "à la date de signature du contrat". Il s’ensuit que si un contrat est signé le 25 juillet, aucun arrêté n’est applicable à cette date et donc une telle action est impossible. La fixation du loyer est donc libre.
Commentaire posté par Thoveyrat , le 17/7/2015 à 00h22
Bonjour!
Cela fait si longtemps, j'aimerais revenir parce que je vais mieux mais je me sens "larguée"!

Pour en venir au sujet, ce sont bien les baux signés à compter du 1er août, et non les baux prenant effet à compter du 1er août, qui sont concernés?

Ensuite, il me semble que les loyers insensés atteints par les studettes, sont liés à l'interdiction de louer les plus petites chambres de bonne : il me semble que là, il eût été nettement plus judicieux de plafonner les loyers, plutôt que d'interdire purement et simplement la location (mais nous en avions déjà discuté à l'époque!) La gauche éteint donc partiellement un incendie allumé il y a 13 ans, partiellement parce que la pénurie, elle, est toujours là...

Enfin, je constate, pour certains quartiers et certaines périodes de construction, une grande différence entre les loyers plafonds des studios et des deux pièces. Par exemple, le propriétaire d'un deux pièces de 30m² dans le Quartier latin, dans un immeuble construit entre 1971 et 1990, peut le louer jusqu'à 741€. s'il réunit les deux pièces, il gagne probablement 0,3m² mais surtout, passe au plafond de loyer des studios, et il peut louer son logement jusqu'à 1012€!
Pourtant, les petits deux pièces sont très utiles à beaucoup!
Et toujours bravo pour votre site!
Commentaire posté par Well , le 21/6/2015 à 07h19
Crise du logement ? Je m'interroge quand même (je n'ose dire ça m'amuse).

Dans ma petite commune de banlieue, dans les années cinquante, les gens vivaient dans de petits immeubles d'un étage, maxi 4 étages. Ils allaient travailler (à pied) dans plusieurs usines aux 4 coins de la ville, occupant chacune des terrains immenses de plusieurs hectares. Sous prétexte de « lutte » (terme cher à une certaine classe politique) contre le logement dit insalubre, on a rasé en masse, pour mettre à la place des HLM de 10 étages.

N'ayant plus de logements insalubres à raser, la nouvelle lubie fut un nouveau mot à la mode, le logement indigne. Nouveaux HLM de 10 étages. Quand aux usines, à leur disparition cette fois indépendante de la municipalité, elles ont été remplacées à leur tour par de nouveaux HLM ou des résidences. Et on nous dit qu'il y a crise du logement ?

Pour le côté cocasse de l'histoire, j'ajouterais qu'on a remplacé les usines où des gens allaient travailler à pied, par des logements pour des gens qui ne travaillent pas, ou qui font 1 heure de transport pour aller travailler.

Et le remède qu’on nous propose, c’est construire encore, c’est plus de population encore ... pour rester compétitif.

Une course de fous.
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