Locataires, comment exiger de votre propriétaire l'exécution de son obligation de "jouissance paisible" (avec modèle de lettre)

(Dern. mise à jour le 17/2/2010) En tant que locataire, vous n'avez de lien de droit qu'avec votre propriétaire : c'est donc à lui qu'il incombe de demander au syndic d'assurer l'entretien de l'immeuble conformément à sa mission.

l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au bailleur "d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle" ; il doit donc dans le cadre de cette obligation exercer toutes actions envers le syndic en vue de vous permettre de bénéficier dans l'immeuble des dispositifs et prestations qui étaient en place lors de votre entrée dans les lieux, et ce dans des conditions de fonctionnement ou de mise en oeuvre "nominales". Il est à noter que la notion de "jouissance paisible" inclut la sécurité de l'immeuble et de ses parties communes.

A défaut, vous êtes en droit de faire valoir une privation partielle de jouissance et demander une réduction de votre loyer.

En tant que copropriétaire, votre bailleur est de son côté en droit d'exiger que le syndicat des copropriétaires, par l'intermédiaire de son syndic, assure son "objet" que l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, définit comme "la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes", précisant que le syndicat est "responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires".

S'il résulte donc pour votre bailleur un préjudice causé par un manquement à cette mission, il est en droit d'en exiger l'indemnisation (par voie de recours, d'où les "actions récursoires"...).

vous êtes en droit d'exiger de votre propriétaire l'exécution de son obligation de "jouissance paisible" . Voici un modèle de lettre dans le cadre d'une "mise en demeure" (simplement une lettre recommandée ainsi intitulée) :

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Mise en demeure


"Monsieur,

"Par ma lettre du xxxx, je vous ai fait part de divers manquements constatés dans l'entretien de l'immeuble et en particulier de plusieurs dispositifs censés assurer la sécurité des occupants et la protection contre les intrusions mal intentionnées.

"Cet entretien incombe au syndicat des copropriétaires dont vous êtes membre, et avec lequel je n'ai pas de lien de droit. Je vous informe que sans action décisive de votre part pour obtenir que le syndicat des copropriétaires exécute ses obligations à votre égard, je suis en droit de faire valoir un manquement à votre obligation de m'assurer la jouissance paisible du logement que je loue, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et en conséquence de ce manquement une privation partielle de jouissance dont j'entends demander réparation au moyen d'une réduction de mon loyer, à charge pour vous d'exercer les actions récursoires à l'égard du syndicat des copropriétaires en application de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

"Comptant sur votre compréhension, etc.

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Bien évidemment, vous ne pouvez pas vous faire justice vous-même, et en cas d'inertie de votre bailleur, il vous faudra saisir la justice en collectant au préalable un maximum de preuves (idéalement au moins un constat d'huissier, mais à défaut des notes - faits et dates - et des photos) ; à noter qu'en cas de carence de votre bailleur à exercer ses droits à l'égard du syndicat des copropriétaires, il vous est loisible, en même temps que vous l'assigneriez en justice, d'assigner le syndicat des copropriétaires sur le fondement de l'"action oblique", permise par l’article 1166 du Code civil, qui prévoit que "les créanciers peuvent exercer tous les droits et actions de leur débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement attachés à la personne", étant précisé que par créancier on n'entend pas seulement les créanciers de sommes d'argent mais aussi ceux d'obligations contractuelles.

Notons aussi qu'une action en justice peut paraître lourde et chère, mais que, dès lors que le préjudice peut être établi de manière non contestable et qu'il est substantiel, le résultat est en principe assuré, et que les frais avancés (assignation, avocat, expertise éventuelle s'il y a lieu) sont très largement récupérables par des dommages et intérêts et l'indemnité pour "frais irrépétibles" qui peut être demandée en application de l’article 700 du Code de procédure civile (CPC)...


A lire : Voies et moyens de la justice civile et pénale

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