Le congé du locataire - Le préavis réduit (loi ALUR)

(Dern. mise à jour le 3/11/2015) Contrairement au propriétaire qui ne peut donner congé qu’en fin de bail et pour un motif précis (vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux), le locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale (soumis à la loi du 6 juillet 1989) peut donner congé à tout moment en cours de bail, sans avoir à motiver sa décision.

LE DELAI DE PREAVIS
Le délai de préavis applicable au congé est de trois mois (sauf pour les logements situés dans les zones tendues voir notre ressources du 12 août 2015 : Tous les locataires des zones tendues ont désormais droit à un préavis réduit à un mois) lorsqu'il émane du locataire d'un logement loué à usage d'habitation principale (article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989) (en location meublée à titre de résidence principale, le préavis du locataire est toujours d’un mois).
Le congé du locataire comme du bailleur peut désormais être notifié (loi ALUR voir Ce que la loi ALUR a déjà changé pour les locataires), outre par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier, par remise en main propre contre récépissé ou émargement ; il est précisé que le délai du préavis court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre.
Le congé donné par lettre simple sans émargement ne produit aucun effet et le bailleur est en droit d’exiger les trois mois de loyers, correspondant au préavis légal.
L'acceptation des clés par le bailleur ne signifie pas qu'il renonce au préavis.
Le locataire doit payer le loyer et les charges pendant toute la durée du préavis à moins que le logement ne se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire, en accord avec le bailleur.



PREAVIS REDUIT A UN MOIS

En dehors des zones tendues (voir la liste les communes concernées - décret du 10 mai 2013, le locataire souhaitant bénéficier d’un préavis réduit doit dans son congé préciser le motif invoqué et le justifier. À défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Les cas de réduction à un mois du préavis sont prévus pour :

- les bénéficiaires de l’allocation adulte handicapé ;
- les locataires attributaires d'un logement social ;
- le locataire dont l’état de santé constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.
Egalement en cas :
- d'obtention d'un premier emploi,
- de mutation,
- de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi,

Il suffit que l'un des conjoints ou concubins signataires d'un Pacs légalement co-titulaires du bail, réponde aux conditions ci-dessus pour que le préavis soit réduit à un mois. Ce principe s'applique aussi aux concubins, mais pas aux simples colocataires (Rép. min. n°09426, JO Sénat 1/1/2004).


Obtention d’un premier emploi : Il s’agit du premier emploi pour un étudiant.

La notion de perte d’emploi justifiant un délai réduit à 1 mois.
Seuls les salariés sont concernés, une activité libérale ne saurait être concernée. (Cass., 3ème Ch. Civ., 16 mars 1994, n°92-15816)
Il doit d’agir d’une perte d’emploi non imputable au locataire, ce qui exclut un simple changement d’activité, un abandon de poste ou une démission ou d’un mise à la retraite. Cependant la cour de cassation à jugée que le terme d'un Contrat à durée déterminée (CDD) constitue une perte d'emploi (Cass., 3ème Ch. Civ., 8 juillet 2009, n°08-14903) alors qu’une promesse d'embauche non honorée n'est pas assimilable à une perte d'emploi ne s’agissant en fait que d’un simple projet (Cass. 3ème Ch. civ., 3 décembre 2003, n° 02-14411).


La mutation :
La mutation peut être imposée ou demandée, elle ne nécessite pas un changement de domicile dans une autre ville (Cass., 3ème Ch. Civi., 22 octobre 2003, n°02-15627)
La justification tardive d'une mutation n'affecte pas la validité d'un congé donné par un locataire avec un délai de préavis réduit à un mois.
Est considéré comme une mutation : le déménagement de l'entreprise employant le locataire avec continuation de son contrat de travail.

Locataire âgé de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile :
Le délai de préavis est réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile, le caractère ancien ou récent du problème de santé n’influe pas sur le droit à réduction à un mois du délai de préavis. (Cass., 3ème Ch. Civ., 06 novembre 2001, n°00-14096)

Bénéficiaire du RMI remplacé par le RSA : Un arrêt de la Cour de Cassation du 18 février 2003 reconnait à un bénéficiaire du RMI le droit d'invoquer cette situation alors que le versement de cette allocation était antérieur de plusieurs mois à la délivrance du congés.

Petit rappel : L'état des lieux de sortie ne peut être facturé au locataire, il revient au bailleur de supporter l'ensemble des frais relatifs à l'établissement de l'état des lieux de sortie sauf lorsque que l'état des lieux ne peut être réalisé à l'amiable et de façon contradictoire. L'intervention d'un huissier de justice est alors requise et les frais sont partagés entre les deux parties (Réponse ministérielle du 15/09/2015.

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--Tous les locataires des zones tendues ont désormais droit à un préavis réduit à un mois

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