Naissance de la copropriété et premier syndic

(Dern. mise à jour le 27/5/2011) Passage du stade d’immeuble ou ensemble immobilier appartenant à un seul propriétaire à celui de copropriété.

Si la division d’un immeuble et l’administration de la copropriété sont prévues dans des actes, le cas échéant dès avant la construction, la copropriété et en particulier le syndicat des copropriétaires, qui va être chargé de la « conservation de l’immeuble et de l’administration des parties communes » ne naissent qu’à compter de l’achèvement des premiers bâtiments – une copropriété n’existe pas sans immeuble bâti – et dès l’instant où le propriétaire initial n’est plus seul propriétaire : c’est donc en principe la date d’effet de la première vente ou la livraison du premier lot…
En cas de mise en copropriété d’un immeuble existant appartenant à un seul propriétaire, la naissance de la copropriété a lieu à la date du premier acte de vente ou le cas échéant à la date d’un acte de partage.

La naissance de la copropriété intervient en général alors que le propriétaire initial – celui qui possédant l’immeuble dans son entier l’a mis en copropriété, ou, pour les immeubles neufs, le promoteur ou la société de construction – a engagé des dépenses, souvent de longue date, pour l’entretien de l’immeuble et la mise en place des premiers services collectifs : éclairage, chauffage, gardiennage, etc.
Théoriquement, la date de naissance de la copropriété doit être le point de départ du premier exercice de charges, toutes les dépenses prorata temporis de la période antérieure devant rester à la charge du propriétaire initial, et les dépenses de la période postérieure devant être réparties entre les propriétaires de lots, avec ventilation de la quote-part de chaque lot entre propriétaire initial et acquéreur prorata temporis en fonction de la date de vente ou de livraison…

Des stipulations du règlement de copropriété, favorables au propriétaire initial peuvent prévoir des modalités différentes, et par ailleurs l’acquéreur doit être vigilant quant aux clauses de l’acte de vente, qui peut comporter aussi des dispositions dérogeant au principe énoncé ; il est vrai que ces dispositions ne s’appliquent – à l’appréciation des tribunaux – que pour autant qu’elles ne sont pas abusives…

Le règlement de copropriété désigne en général le premier syndic ou syndic provisoire cependant, l’article 17 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que celui-ci peut être désigné «avant la réunion de la première assemblée générale…………par tout autre accord des parties »; le même article prévoit que cette désignation doit être soumise à la ratification de la première assemblée générale des copropriétaires (majorité de l’article 25 avec possibilité d’un second vote à la majorité simple de l’article 24).

La ratification doit avoir lieu dans le délai d’un an décompté à partir de la naissance du syndicat..

Si le syndic provisoire ne convoque par l’assemblée générale, dans le délai requis ou si l’assemblée générale ne ratifie par la nomination du syndic provisoire désigné par le règlement de copropriété, les pouvoirs du syndic provisoire prennent fin aussitôt, même en cas de désaccord des copropriétaires sur son successeur.
A défaut de nomination, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d'un ou plusieurs copropriétaires conformément aux dispositions de l’article 17, alinéa 3, de la loi du 10 juillet 1965.

La limitation à un an de la durée des fonctions du syndic qui a participé à la construction de l'immeuble en qualité d'associé ou de dirigeant de la société promoteur s'impose, même après qu'il a perdu cette qualité, jusqu'à l'expiration de la garantie décennale. (article 28 du décret du 17 mars 1967).

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