Le droit de préemption du locataire consécutif à un congé pour vendre

(Dern. mise à jour le 13/12/2011) Le droit de préemption du locataire d'habitation a connu une évolution assez chaotique. Créé par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 et réglementé par le décret no 77-742 du 30 juin 1977 en cas de vente d'un local après la mise en copropriété de l'immeuble, il est entré en vigueur le 9 juillet 1977. Il a été ensuite profondément remanié.

Il existe trois droits de préemption du locataire :

- l'un qui est régi par la loi du 31 décembre 1975 et qui s'exerce à l'occasion de la première vente suivant la division de l'immeuble. Il s'exerce en cours de bail, et le locataire qui n'exerce pas son droit de préemption voit son bail se poursuivre ;

- l'autre qui résulte de la loi du 6 juillet 1986 pour les baux soumis à cette loi et qui est mis en œuvre à l'occasion d'un congé pour vendre. Le congé doit être mis en œuvre pour la date d'expiration du bail. Le locataire qui ne préempte pas devient occupant sans droit ni titre du local ;

- par ailleurs, la loi no 2006-685 du 13 juin 2006, relative au droit de préemption et à la protection des locataires en cas de vente d'un immeuble a créé un nouveau droit de préemption au profit du locataire ou de l'occupant de bonne foi d'un local à usage d'habitation, préalablement à la conclusion de la vente, dans sa totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel de plus de 10 logements.

Le droit de préemption du locataire consécutif à un congé pour vendre


Principes généraux

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire pour vendre le logement loué il doit lui adresser, à peine de nullité, un congé indiquant le prix et les conditions de la vente projetée ( Loi. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 15, II). Ce congé vaut offre de vente au profit du locataire qui peut acheter ou renoncer à l'acquisition. Le locataire est donc titulaire d'un droit de préemption au cas de mise en vente du local loué.

Nature de l’aliénation

L'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la procédure de préemption au seul cas de vente du local loué ce qui l'exclut pour les aliénations à titre gratuit et pour les aliénations à titre onéreux autres que la vente (échange, apport en société). En revanche, elle concerne toute vente quel que soit sa nature (à comptant ou à crédit). Le doute est cependant permis pour une dation en paiement car celle-ci n'est pas une vente, au sens strict, mais la tendance générale en matière de préemption est à l'assimilation de sorte que la dation de l'immeuble en paiement d'un créancier devrait ouvrir le droit de préemption. Cela est beaucoup plus douteux pour la vente à charge de soins (bail à nourriture) car, en pareil cas, le locataire ne pourra pas offrir la contrepartie désirée, du moins dans le cas général, et l'article 15 précité qui exige la notification d'un prix serait inapplicable. Peu importe, en toute hypothèse qu'il s'agisse ou non de la première vente. Le droit de préemption, en cas de congé pour vendre, concerne toute vente quel que soit le moment où elle intervient. En revanche, la loi ne réglemente pas l'exercice du droit de préemption à l'occasion d'une vente par adjudication et l'opinion dominante considère qu'il ne s'applique pas en pareille hypothèse. La procédure du congé pour vendre apparaît, en effet, peu compatible avec la vente par adjudication. En outre, lorsque la préemption concerne ce type d'aliénations, la loi en réglemente précisément l'exercice.

Nature du bien
La vente en bloc, vente d'un immeuble comprenant plusieurs logements ne donne pas droit à la préemption : le propriétaire d'un bien comprenant une maison de gardien donnée à bail à un locataire et qui donne congé pour vendre la totalité de ce bien ne peut se limiter à notifier le prix et les conditions de la vente globale. Il doit faire connaître au locataire les conditions de la vente projetée pour le local qu'il occupait. A défaut de l'avoir fait, le congé n'est pas valable.

Échappent au droit de préemption les ventes portant sur des immeubles insalubres ou frappés d'une interdiction d'habiter ou d'un arrêté de péril ou sur les immeubles comportant pour le quart au moins de leur superficie totale des logements loués ou occupés classés dans la catégorie IV visée par la loi du 1er septembre 1948.
Ne donnent pas non plus lieu à préemption les actes intervenant entre des parents jusqu'au quatrième degré compris.

Notons qu’un troisième droit de préemption a été institué pour protéger le locataire en cas de vente en bloc.

Bénéficiaires
Le droit de préemption, enfin, n'est reconnu au locataire que si le bailleur lui a donné congé aux fins de vendre, car son fondement est de protéger le locataire contre les conséquences du refus de renouvellement de son bail. Il a donc été refusé au locataire « dont le titre locatif n'est pas remis en cause, le bail se poursuivant avec le nouveau propriétaire », ainsi qu'au locataire dont le congé a été annulé Ce congé s'apprécie dans les termes de l'article 15 de la loi. no 89-462 du 6 juill. 1989. Par conséquent, le droit de préemption a le même champ d'application que le congé lui-même.
Il en résulte des conséquences importantes : le droit de préemption n'est reconnu qu'aux locataires pouvant se prévaloir d'un bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 et non pas à tous les locataires. Cela prive, notamment, du droit de préemption les simples occupants au sens de la loi du 1er septembre 1948 et tous ceux dont la location échappe à la loi du 6 juillet 1989 location saisonnière, locations liées à une fonction, etc...

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