FICHES PRATIQUES LOCATAIRES
Location - le dépôt de garantie et sa restitution (loi ALUR)
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(Dern. mise à jour le 26/11/2015)
C'est la somme que verse le locataire entre les mains du bailleur ou de l'administrateur de biens lors de la signature du bail. Ce dépôt n'est imposé par aucun texte juridique.
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 Le dépôt de garantie
En droit commun le montant du dépôt de garantie est librement négocié entre le bailleur et le locataire. Toutefois, dans la pratique il ne dépasse jamais trois mois de loyer en principal lorsque le loyer est payable d'avance, ou six mois dans le cas des loyers trimestriels à terme échu. Par ailleurs, le bailleur peut demander contractuellement à ce que ce dépôt de garantie soit révisé à chaque révision du loyer, de manière à représenter toujours un nombre entier de loyers hors charges.
Le dépôt de garantie est en principe versé au moment de la signature du bail.
Dans les baux de locaux d'habitation nus, relevant de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie ne pouvait dépasser deux mois de loyers hors charges, ce plafond a été ramené à un mois par la loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d'achat ; cette mesure ne concerne cependant que les nouveaux baux conclus à compter de la publication de la loi soit le 10 février 2008. Les locataires qui ont versé deux mois de dépôt de garantie ne peuvent donc pas en demander la restitution partielle.
Il est également précisé dans ce texte qu’ "au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l'intermédiaire d'un tiers" : cette dernière disposition permet au locataire de faire valoir son droit d’avoir recours pour le versement du dépôt de garantie à l’aide de l'avance loca-pass.
A noter que depuis l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), les bailleurs de locations meublées de résidence principale ne peuvent exiger plus de deux mois de loyers de garantie. Cette mesure s’applique à tous les nouveaux contrats conclus depuis le 27 mars 2014.
Le dépôt de garantie ne peut en aucun cas, contrairement au droit commun, être réajusté en cours de bail, ni même à l'occasion du renouvellement de ce dernier.
La restitution du dépôt de garantie
Lorsque le locataire quitte le logement, le dépôt de garantie qu’il a versé à la signature du bail, doit lui être restitué.
Le propriétaire-bailleur est en droit de déduire du dépôt de garantie les sommes éventuellement dues au titre des loyers et des charges, ainsi que celles qu'il a à payer pour des travaux de réparations locatives non exécutées, ou liées à des dégradations occasionnées par le locataire au logement, à ses annexes ou à ses équipements. Il ne peut par contre imputer des frais de remise en état qui seraient rendus nécessaires par la vétusté ou l'usure résultant d'un usage normal des lieux.
S’il a été procédé à un état des lieux de sortie faisant ressortir des dégradations :
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
S’il n’a pas été établi d’état des lieux de sortie ou si celui-ci est conforme à l’état des lieux d’entrée (absence de dégradations ou de défauts d’entretien):
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.
Pour la restitution du dépôt de garantie, le locataire a l’obligation d’indiquer au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Dans les immeubles collectifs, le bailleur peut, en procédant à un arrêté des comptes provisoire, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble ; la régularisation définitive et la restitution du solde devront être effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble; il est précisé que, toutefois, les parties pourront « amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes » ; à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire sera majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal par mois de retard.
L'obligation du locataire en termes d'entretien et réparations du logement loué est définie par l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Le locataire est obligé :
(...)
"c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;
"d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure".
Cet article reproduit le principe fixé par l'article 1755 du Code civil : "Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure."
Le décret n° 87-712 du 26 août 1987: fixe la liste des réparations devant être considérées comme à la charge du locataire d'un logement d'habitation, définissant ainsi a contrario celles restant à la charge du propriétaire.
En pratique, l'étendue des obligations du locataire sortant dépend pour l'essentiel du rapprochement entre l’état des lieux établi à son entrée et celui dressé à sa sortie.
Deux facteurs sont déterminants :
- l’état des locaux à l’entrée du locataire : celui-ci est attesté par l’état des lieux d’entrée, d’où l’extrême importance de ne pas négliger de veiller à son exactitude, et à le compléter le cas échéant dans les 10 jours à compter de son établissement (voir loi ALUR) si un dysfonctionnement d’équipement se révèle dans les premiers jours d’utilisation, et dans le mois du début de la saison de chauffe pour les équipements de chauffage – et ce même si l’état des lieux a été établi par huissier. (Si l’état des lieux d’entrée peut donner lieu à honoraires facturés au locataire (sous certaines conditions), aucune facturation ne peut être effectuée pour un état des lieux de sortie qui ne serait pas effectué par huissier.)
- la durée de l’occupation : une moquette usée et même tâchée au bout de dix ans n’a pas à être remplacée aux frais du locataire, alors que le même phénomène au bout de trois ans impliquerait la conclusion inverse… Le même raisonnement s’applique aux peintures et revêtements muraux : les « fantômes » des meubles, cadres et éléments muraux, et les noirceurs au -dessus des radiateurs, ou au raz des plinthes, qui donnent pourtant au logement un aspect peu avenant et le rendent in-relouable en l’état ne sont en aucun cas la preuve d’un usage irrespectueux du bien du propriétaire, mais simplement l’effet de la vétusté, qui reste à sa charge !…
Par ailleurs, les trous laissés par des fixations murales ou aux plafonds (éventuellement aux planchers) ne peuvent justifier l’imputation au locataire que de leur rebouchage, et non la remise à neuf du mur, du plafond ou du plancher concerné.
D’où la nécessité de veiller à une rédaction précise et objective (factuelle) de l’état des lieux de sortie : refuser les mentions du type « à refaire » ou « à remplacer », qui induisent une action sans préciser à la charge de qui, par la description exacte de la dégradation : « peinture en état usagé », « noircissement », « trace de meuble » ou « trous de fixation de cadre »…
Bien entendu, il convient de refuser catégoriquement que l’état des lieux soit un relevé de travaux mis à la charge du locataire !
Toute retenue sur le dépôt de garantie pour réparations doit être justifiée (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) La justification s'effectue au moyen de factures, ou de devis. En effet, la jurisprudence a admis que le propriétaire ne soit pas obligé d'effectuer les travaux de remise en état, admettant alors de subir une dévalorisation de son bien.
En cas de changement de propriétaire des locaux loués (vente, succession...), la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation.
Les litiges relatifs au dépôt de garantie peuvent être portés devant la commission départementale de conciliation.
Voir également notre fiche pratique : Le contrat de bail d'habitation (location non meublée)
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