Les diagnostics énergétiques - les obligations réglementaires et les décisions en copropriété

(Dern. mise à jour le 12/12/2014) La loi « Grenelle II » du 12 juillet 2010 fait obligation aux propriétaires d’immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement d’effectuer un diagnostic de performance énergétique (DPE) global dans un délai de cinq ans à compter du 1er janvier 2012, autrement dit au plus tard au 31 décembre 2016 . Lorsque ces immeubles sont dans des copropriétés de « cinquante lots ou plus » (lots annexes – caves, parkings – compris), l’obligation se transforme en celle d’effectuer un « audit énergétique ».

Les contenus de l’audit énergétique et du DPE global ont été définis par des décrets du 27 janvier et du 13 décembre 2012. La même loi fait obligation au syndic d’un immeuble équipé d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui suit l’établissement du DPE ou de l’audit énergétique, la « question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique ». Le décret du 13 décembre 2012 mentionné fixe les modalités de cette inscription. La loi « ALUR » du 24 mars 2014 n’a pas modifié ce dispositif mais a ajouté, à compter du 1er janvier 2017 que tout immeuble à destination partielle ou totale d'habitation relevant du statut de la copropriété devra se prononcer sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global (DTG) , « afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ».
La loi précise que ce diagnostic comporte :
« 1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;
« 2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;
« 3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;
« 4° Un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble, tel que prévu par la loi « Grenelle II ».
L’audit énergétique par [cette même loi] satisfait cette obligation. »
La loi précise aussi qu’il devra faire apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.
Comme pour les modalités du DPE ou de l’audit énergétique, la décision de réaliser le DTG ainsi que ses modalités de réalisation pourront être votées à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, à savoir celle des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés.
Si un DTG est réalisé, son contenu devra être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation et le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre.

Ce diagnostic sera obligatoire avant toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans (au lieu de 15 actuellement). Dans le cadre d’une procédure d’insalubrité ou de péril l'autorité administrative compétente pourra à tout moment, pour vérifier l'état de bon usage et de sécurité des parties communes d'un immeuble collectif à usage principal d'habitation soumis au statut de la copropriété présentant des désordres potentiels, demander au syndic de lui produire ce diagnostic, et à défaut de production dans un délai d'un mois après notification de la demande, elle pourra le faire réaliser d'office en lieu et place du syndicat des copropriétaires et à ses frais.

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