Colocation – ce que la loi ALUR a changé

(Dern. mise à jour le 28/6/2015) Alors qu’aucun texte ne prévoyait explicitement la pluralité de locataires en dehors de ceux concernant le logement familial des époux, la loi ALUR a pour la première fois formalisé le principe d'un bail de "colocation", ces dispositions s'appliquant aux baux signés à compter du 26 mars 2014.

L'article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi ALUR, défini la colocation comme "la location d'un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d'un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur".

Suivent un certain nombre de dispositions qui ne concernent que le cas où la colocation est formalisée par la conclusion de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur.

Mais l'article 8-1 apporte aussi pour tous les baux les précisions suivantes :

"La solidarité d'un des colocataires et celle de la personne qui s'est portée caution pour lui prennent fin à la date d'effet du congé régulièrement délivré et lorsqu'un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, la solidarité du colocataire sortant s'éteint au plus tard à l'expiration d'un délai de six mois après la date d'effet du congé".

"L'acte de cautionnement des obligations d'un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d'un contrat de bail d'une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel le congé met fin à l'engagement de la caution."

En conséquence, le locataire partant doit donner congé avec un préavis de 3 mois ou 1 mois suivant qu'il a droit ou non à un préavis réduit. Cela détermine la date d'effet du congé (date de réception + 3 ou 1 mois). A partir de là, il est considéré comme n'étant plus cotitulaire du bail, mais toujours solidaire de l'autre ou des autres cotitulaires jusqu'à ce qu'un nouveau cotitulaire soit admis par avenant au bail, ou au plus tard 6 mois après la date d'effet du congé. A noter que la solidarité ne joue que si les autres colocataires sont dans l'impossibilité de régler à eux seuls la totalité du loyer. S'ils sont dans ce cas et s'ils ne trouvent pas de nouveau colocataire dans le délai, ils doivent donner congé collectivement du logement afin de ne pas se trouver en situation d'impayé.

S'il n'est pas remplacé, le bail continue avec le ou les locataires restants, dès lors qu'ils en exécutent les conditions, notamment le paiement du loyer et des charges.

Un contrat type à compter du 1er Août 2015
Un décret du 29 mai 2015 définit les contrats types auxquels devront, à compter du 1er août 2015, se conformer les contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique (les colocations à plusieurs contrats doivent faire l’objet d’un texte d’application spécifique) et un arrêté du même jour précise le contenu de la notice d'information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu'aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, que les bailleurs devront joindre aux contrats de location, également à compter du 1er août 2015.

Le décret s’applique aux contrats de location non meublée, de location meublée et de colocation à bail unique (les colocations à plusieurs contrats doivent faire l’objet d’un texte d’application spécifique).

La durée du bail
La durée du bail en colocation est, comme pour les autres baux, encadrée.

Pour les logements loués vides :
Elle doit être d’au moins 3 ans quand le bailleur est personne physique ou SCI familiale, et 6 ans lorsque le propriétaire est une personne morale (SCI non familiale ou société immobilière) article 10 de la loi du 6 juillet 1989. En revanche rien n'empêche le bailleur de signer un bail pour une durée plus longue.

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, il peut être d’un mois dans certains cas (voir notre fiche sur Le congé du locataire - Le préavis réduit (loi ALUR)).


Pour les logements loués meublés :
La durée du bail doit être d’une durée d'au moins un an.
Lorsque la location est consentie à un étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois mais uniquement pour une location meublée en résidence principale (article 25-7 de la loi du 06 juillet 1989).

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d'un préavis d'un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

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