Les décisions en copropriété - pourquoi faut-il respecter strictement la législation et le règlement de copropriété ?

(Dern. mise à jour le 30/4/2001) Pourquoi s'embarrasser de juridisme formaliste alors qu'on est tous d'accord et que c'est si logique ?… La loi, le Règlement de copropriété, tout cela est bien compliqué ! Alors décidons comme nous l'entendons et dans deux mois, personne ne pourra plus contester… Malheureusement, c'est ce qu'on entend souvent dans les assemblées générales, et les syndics professionnels ne sont pas toujours les derniers à encourager la prise de libertés ! Serait-ce qu'ils ne sont pas toujours très clairs sur ce que prévoient justement la loi et le Règlement de copropriété ?

On croit être tous d'accord, que personne parmi les absents ou ceux qui ont discrètement voté contre n'osera contester - qui plus est en justice ! - et voilà : on réveille un procédurier qui sommeillait ans l'ombre et on est partis pour dix ans de procédures et de déchirements qui vont pourrir la vie de la copropriété !

Fiction ? Cela n'arrive qu'aux autres ?

Non ! c'est malheureusement monnaie courante !

L'essentiel des irrégularités en copropriété qui alimentent la masse des procédures devant les tribunaux sont commises dans les décisions d'assemblées générales :

- Décisions décrétées prises à une majorité inférieure à celle prévue par les articles 24, 25 et 26 de la loi du 10 juillet 1965 ;
- Votes auxquels ne participent pas tous les copropriétaires qui devraient y participer, ou au contraire auxquels participent des copropriétaires qui ne devraient pas y participer ;
- Décisions de répartition de charges ou plus fréquemment de coût de travaux illégales.

Si ces irrégularités sont commises sous la pression des copropriétaires, les syndics (professionnels ou bénévoles) en sont assez largement responsables car leur fonction en quelque sorte de gardiens du droit leur commande de s'y opposer, fût-ce au prix de leur démission !

Toute décision prise dans des conditions irrégulières est susceptible d'être annulée par le Tribunal, à la demande d'un copropriétaire opposant (attention ! il s'agit d'opposants à la décision effective ; ce peut être une décision de refus d'une résolution proposée : dans ce cas, les opposants sont ceux qui avaient voté pour !…) ou d'un copropriétaire absent, quels que soient les motifs de cette absence, dans les conditions de l'article 42 2e alinéa de la loi du 10 juillet 1965, c'est à dire dans le délai de deux mois de la " notification " (c'est à dire au moins par lettre recommandée AR) du procès-verbal consignant cette décision.

Voici quelques raisons de respecter strictement la législation et le règlement de copropriété :

- Attendre le délai de deux mois de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas une protection absolue ; en effet, une irrégularité peut en cacher une autre : un copropriétaire peut ne pas avoir été convoqué régulièrement (par exemple délai de convocation non respecté à un jour près…), et alors le délai de contestation est de 10 ans ! Il peut être même illimité si la notification du procès-verbal n'a pas été régulière… (jurisprudence bien établie de la Cour de Cassation) ;

- La prise de décision de façon irrégulière établit une sorte de " coutume " interne à l'immeuble, qui, bien que n'ayant aucune valeur juridique, devient difficile à abroger lorsque par exemple un nouveau copropriétaire exige l'application stricte des règles écrites ; certains copropriétaires peuvent alors s'estimer lésés, ayant accepté des modes de décisions qui les désavantageaient en attendant que vienne leur tour d'en bénéficier… ; il n'en faut pas plus quelquefois pour mettre une copropriété à feu et à sang…

- Il est difficile d'obtenir des copropriétaires le respect d'une législation et d'un Règlement de copropriété qu'on a foulé aux pieds depuis des années…

- La contestation d'une décision ouvre une procédure longue qui peut prendre plus d'une année, et même plusieurs en cas d'appel et pourvoi en Cassation ; pendant ce temps, et tant qu'elle n'est pas annulée par décision de justice définitive, la décision est exécutoire ; la responsabilité du syndic peut être engagée s'il ne l'exécute pas rapidement et que cela crée un préjudice à la copropriété, comme s'il l'exécute et que la décision est annulée ; l'action en responsabilité peut être étendue au président de l'assemblée et au secrétaire - si ce n'est pas le syndic - qui ont considéré par la rédaction du procès-verbal que la décision était prise alors qu'elle ne l'était pas régulièrement…

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