Que faire face à un copropriétaire majoritaire ?

(Dern. mise à jour le 17/2/2010) C'est une des pires situations qu'on puisse imaginer en copropriété, et on s'étonne qu'il y ait des acquéreurs pour les logements dans de tels contextes… A moins que le copropriétaire majoritaire ne soit honnête et scrupuleusement altruiste, ce qui ne peut être exclu !

Un copropriétaire majoritaire est en mesure de bloquer à son profit toute décision dans la copropriété, y compris celle d'engager à son encontre une procédure pour abus de droit, ou pour faire vendre ses lots s'il ne règle pas ses charges…

Certes, l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 a bien pris en compte ce cas, mais elle a prévu que le nombre de voix du copropriétaire majoritaire en assemblée générale étaient " réduit à la somme des voix des autres copropriétaires ".

Par conséquent, si au moins un seul copropriétaire est absent (c'est malheureusement 99% des cas…), le copropriétaire majoritaire dispose inévitablement de la majorité des présents et représentés et peut donc imposer toutes les décisions relevant de la majorité de l'article 24 de cette même loi.

Pour ce qui est des décisions relevant de la majorité de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires), il ne peut les imposer en première lecture que s'il a au moins un allié, mais ses adversaires éventuels ne peuvent pas plus emporter la décision contraire ; et en seconde lecture, il retrouve son pouvoir absolu !

Il n'y a donc que pour les décisions relevant de l'article 26 qu'il est obligé de composer avec les autres copropriétaires, ce qui restreint dramatiquement le pouvoir de blocage des minoritaires…

Inutile bien entendu de chercher un secours du côté du syndic, le copropriétaire majoritaire le tenant sans recours possible.

Il ne reste qu'un seul moyen de résistance aux minoritaires : l'action personnelle en abus de position dominante, et en responsabilité au cas où l'attitude du majoritaire crée un préjudice à la copropriété et aux autres copropriétaires, ce qu'il faut bien entendu établir !

Le paradoxe devient extrême lorsque le copropriétaire majoritaire ne règle plus ses charges : s'il est " kamikaze ", le syndic peut l'assigner et le faire condamner au paiement ; s'il a décidé de se faire " hara-kiri ", il peut même procéder à des saisies sur compte bancaire, sur les meubles ou sur loyers, mais si rien de tout cela n'est fructueux, il ne pourra pas utiliser la seule arme efficace, à savoir la mise en vente des lots car elle requiert une décision d'assemblée générale ; à vrai dire il importe peu car il sera mort plusieurs fois avant d'en arriver même à envisager cette éventualité…

Le seul recours sera pour les copropriétaires individuellement d'agir à l'encontre du majoritaire pour le préjudice qu'il cause à chacun d'eux en raisons des éventuelles suspensions de prestations, de la nécessité d'avancer des fonds à sa place, où de la dégradation causée à l'immeuble par absence de travaux d'entretien ; encore faut-il dans ce cas prudemment mettre aussi le syndic dans la cause pour le cas où le copropriétaire majoritaire conteste les comptes et la gestion…

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