Lire le Règlement de copropriété 2 : l'état descriptif de division et la répartition des charges

Lire le Règlement de copropriété : 1 : parties générales 2 : l'état descriptif de division et la répartition des charges

(Dern. mise à jour le 15/12/2000) C'est le contrat fondateur et permanent de la copropriété, l'équivalent des statuts d'une société ou d'une association ; tout acquéreur l'accepte nécessairement en signant son acte d'achat, et doit tout aussi nécessairement s'en faire remettre un exemplaire par le vendeur. Par ailleurs, le Règlement de copropriété et notamment l'état descriptif de division qui en fait partie sont publiés au Fichier immobilier ; l'état descriptif de division est enregistré à la Conservation des hypothèques. Malheureusement, c'est un document épais, rébarbatif et livré sans mode d'emploi ; il est donc difficile à lire et l'enjeu des dispositions qu'il comporte ne saute pas aux yeux du profane… Deuxieme partie.

L'état descriptif de division : c'est une pièce essentielle, qui peut être présentée séparément du règlement de copropriété, mais qui en fait partie intégrante ; il comporte une liste des lots avec pour chacun son numéro (sous lequel il est enregistré au Fichier immobilier), une description qui - c'est très important - induit l'usage auquel il est destiné, et les " tantièmes " (millièmes, dix-millièmes, cent-millièmes ou toute autre subdivision imaginable) de copropriété ; ces derniers fixent la quote-part de la propriété du sol ainsi que les droits de vote aux assemblées générales attribués au lot ;

Les règles concernant l'usage des parties communes ; celles-ci peuvent prendre le caractère d'un " règlement intérieur ", par ailleurs non prévu par les textes ;

Les règles concernant l'usage des parties privatives ; peuvent figurer sous cette rubrique des interdictions d'activité, notamment pour les lots à usage commercial, professionnel ou d'activités ; toutefois, l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précise que " Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation " ; certaines interdictions peuvent donc s'avérer " réputées non écrites " ;

Les règles d'administration de la copropriété ; ces règles ne sont valables que pour autant qu'elles sont conformes à la législation et la réglementation en vigueur (autrement elles sont réputées " non écrites ") ; en tout état de cause, dans le silence du règlement de copropriété, ce sont les dispositions de la loi et du décret qui s'appliquent et elles sont devenus suffisamment détaillées pour permettre de faire face à toutes les situations… on cherchera notamment si le règlement prévoit la possibilité pour des copropriétaires représentant un nombre de voix inférieur au nombre de voix légal de demander au syndic la convocation d'une assemblée générale (le nombre de voix légal étant du quart des voix de tous les copropriétaires) ;

on cherchera également s'il y figure bien la clause prévoyant qu'en assemblée générale, pour les dépenses d'entretien d'une partie de l'immeuble ou celles d'entretien et de fonctionnement d'un élément d'équipement, seuls prennent part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses les copropriétaires qui participent à ces dépenses (article 24 de la loi du 10 juillet 1965) ; cela semble logique, mais si le règlement ne le prévoit pas explicitement, tous les copropriétaires doivent prendre part au vote !…

Les modes de répartition des différents types de charges et les grilles des différents " tantièmes " particuliers de chacun des lots applicables à ces types de charges lorsqu'elles ne sont pas réparties aux tantièmes de copropriété (appelés également " tantièmes généraux ") ; lorsque certains types de charges n'incombent qu'à certains lots seulement, les grilles ne comportent que ces lots ; les grilles les plus fréquentes sont celles des charges de chauffage (ne comportent que les lots chauffés), des charges d'eau froide (ne comportant que les lots desservis), des charges bâtiment (grilles par bâtiment), des charges d'ascenseur (grilles par groupes de lots desservis par chaque ascenseur), des charges d'escaliers (grilles par cage d'escalier), des charges de parking (grilles de lots de parking) etc.

Certaines copropriétés ont plusieurs dizaines de grilles de tantièmes particuliers ; il arrive même que les charges dites générales, notamment d'administration, de gardiennage etc. ne soient pas réparties aux tantièmes généraux mais selon une grille spécifique de charges communes générales ;

l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 laisse le Règlement de copropriété décider souverainement de la répartition des charges " relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes " (frais d'administration, assurance, travaux) ;

par contre, il prévoit que les charges " entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun " doivent être réparties " en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot " ; ceci implique que, si le règlement de copropriété prévoit un mode de répartition qui ne respecte pas ce principe (utilité et non usage effectif), l'article 10 -qui est de surcroît d'ordre public- prime sur le Règlement ; encore faut-il faire constater cette anomalie par un Tribunal, à qui on demandera de fixer un nouveau mode de répartition ; attention : ce dernier ne sera applicable qu'à compter du prononcé du jugement ;

bien entendu, il est aussi possible de changer un mode de répartition par décision unanime de tous les copropriétaires, dûment publiée au Fichier immobilier, mais une telle décision ne peut dans la pratique être obtenue que dans les très petites copropriétés et sous réserve de bonne entente entre copropriétaires…

Pour plus de précisions sur cet aspect, on se reportera utilement à notre fiche pratique comment modifier la répartition des charges en copropriété ?

Enfin les règles relatives à la surélévation éventuelle des bâtiments, ainsi qu'à leur reconstruction en cas de destruction accidentelle.

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