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DOSSIERS BAILLEURS


Louer à des couples ou des colocataires

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Louer à des couples ou des colocataires
(Dern. mise à jour le 2/4/2009)

Un bail à loyer est un contrat entre un bailleur et un preneur. Cependant, de chaque côté, rien n’empêche une pluralité de signataires ! Deux ou plusieurs preneurs peuvent donc signer un bail avec un propriétaire consentant, ce qui en fait des « co-locataires ». Une « co-location » existe donc dès lors que l’on est en présence dans un même bail de deux ou plusieurs colocataires.
Cette situation ne concerne bien entendu que les baux d’habitation, la forme la plus familière de colocation étant celle du couple, marié, « PACSé » ou simplement en concubinage. Mais la colocation se conçoit aussi en dehors du contexte particulier du « couple » vivant « maritalement » ou quasi-maritalement : ce peut être le cas de frères et sœurs, plus rarement ascendants et descendants, et aussi entre ami(e)s, qui décident, pour des raisons d’affinité, financières et/ou de convivialité, de partager un appartement ou une maison à deux ou à plusieurs ! Il est même un mode de colocation qui se développe : celui de candidats à la location au départ étrangers les uns aux autres, et qui se cooptent en vue de prendre une location à plusieurs, afin de profiter, sans en supporter seuls le coût, des avantages d’un grand appartement ou d’une grande maison…
Aussi curieux que cela paraisse, aucun texte ne prévoit explicitement la pluralité de locataires en dehors des textes cités plus haut concernant le logement familial des époux !
Dans ce contexte, ce dossier vise à clarifier les contraintes de la pluralité de preneurs, notamment à la rédaction du bail, pour les cautionnements, en cas d'impayé, en cas de congé d'un des colocataires sans congé des autres, de décès, d'abandon du domicile, etc.

Types de colocation


La colocation, ou location à preneurs multiples recouvre en réalité une grande variété de situations. Il convient toutefois de distinguer le cas des couples, mariés, « PACSés » ou en concubinage, et les autres cas de colocation entre membres d’une même famille, entre amis ou entre étrangers qui se joignent pour prendre une location à plusieurs.


Les couples mariés

Ils bénéficient d’une « co-titularité » automatique du bail, qu’il soit signé par un seul membre du couple ou par les deux : en effet, l’article 1751 du Code civil précise que « le droit au bail du local, sans caractère professionnel ou commercial, qui sert effectivement à l'habitation de deux époux est, quel que soit leur régime matrimonial et nonobstant toute convention contraire, et même si le bail a été conçu avant le mariage, réputé appartenir à l'un et à l'autre des époux » ; par ailleurs, les couples mariés sont nécessairement solidaires : l’article 220 prévoit que « chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l'entretien du ménage ou l'éducation des enfants » mais que « toute dette ainsi contractée par l'un oblige l'autre solidairement » ; enfin, « les époux ne peuvent, l'un sans l'autre, disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille » (article 215).


Autres couples « PACSés » ou vivant en concubinage

Dans un couple lié par un PACS, les partenaires sont « tenus solidairement à l'égard des tiers des dettes contractées par l'un d'eux pour les besoins de la vie courante et pour les dépenses relatives au logement commun » (article 515-4). Il n’y a par contre pas de « co-titularité » automatique du bail.

Pour les autres couples vivant en concubinage, il n’y a ni « co-titularité », ni solidarité automatique. Par contre, dans le cas des baux relevant de la loi du 6 juillet 1989 (baux d’habitation principale non meublée), l’abandon de domicile du signataire du bail ou son décès entraîne le transfert automatique du bail au profit du conjoint, du partenaire lié au locataire par un PACS, ou du concubin notoire qui vivait avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile.


Autres situations de colocation

Ce sont tous les autres cas de cohabitation à deux ou à plusieurs, que ce soit pour ne pas vivre de manière isolée ou pour partager le confort et les avantages d’un logement plus vaste. Une caractéristique de ce type de situations est qu’elles ne sont régies par aucune disposition légale particulière...


La solidarité entre les preneurs


Dans les formules classiques de bail utilisées, les obligations au paiement du loyer et des charges, ainsi qu’au respect des autres conditions de la location sont souscrites conjointement par tous les colocataires ; non « spécialisées », elles sont alors réputées « indivisibles », ce qui implique qu’elles sont dues, du moins tant qu’elles n’ont pas été dénoncées, en totalité par chacun des colocataires ! L’article 1222 du Code civil est très précis : « chacun de ceux qui ont contracté conjointement une dette indivisible, en est tenu pour le total, encore que l'obligation n'ait pas été contractée solidairement »)...

L’indivisibilité crée donc une solidarité de fait, une sorte d’indivision informelle (qu’ils peuvent au demeurant formaliser par un pacte de colocation), qui vaut même en l’absence d’une clause de solidarité explicite ; elle vaut pour le loyer, et a fortiori pour les autres obligations !

Du fait de l’indivisibilité des obligations, un cautionnement proposé par un des colocataires ne peut porter que sur leur totalité, et donc couvrir en particulier la totalité du loyer et des charges ! Si l’on comprend les réticences d’un père, d’une mère ou d’un oncle à s’engager pour le loyer total et les charges d’un logement pour un concubin ou des amis qu’ils ne connaissent pas forcément, voire des colocataires recrutés pour l’occasion, limiter par contre, comme le voudraient souvent les candidats à la colocation, la caution d’un parent à leur seule quote-part revient à diviser les obligations des uns et des autres, et se mette dans une situation très préjudiciable en cas de problème...

Le bailleur a cependant tout intérêt à y ajouter une clause de solidarité contractuelle, qui a surtout pour effet d’en garantir l’application jusqu’à la fin du bail...

La solidarité est définie par l’article 1200 du Code Civil : « Il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu'ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier ».

La solidarité implicite ou explicite entre les preneurs joue en faveur du propriétaire, qui peut, par exemple en cas d’impayé, poursuivre chaque colocataire pour la totalité de la dette, mais aussi en réalité en faveur des colocataires eux-mêmes car, en cas de défaillance de l’un d’eux dans l’exécution de ses obligations, ceux qui auront suppléé à sa défaillance pour ne pas créer d’incident avec le bailleur peuvent agir à son encontre : cela s’appelle une action en répétition que l’article 1214 du Code civil définit en l’encadrant avec précision : « le codébiteur d'une dette solidaire, qui l'a payée en entier, ne peut répéter contre les autres que les part et portion de chacun d'eux. Si l'un d'eux se trouve insolvable, la perte qu'occasionne son insolvabilité se répartit, par contribution, entre tous les autres codébiteurs solvables et celui qui a fait le paiement ».

Toujours en conséquence du même principe de non-spécialisation des obligations par colocataire, les colocataires ne peuvent, en cas de mésentente, prétendre traiter chacun séparément avec le propriétaire les questions relatives à la location : loyer, charges, réparations, etc. Ce peut être une tentation dans le cas de couples en séparation, ou de colocations entre amis, voire entre étrangers réunis pour la circonstance !

En tous cas, le propriétaire a tout intérêt à refuser de se laisser entraîner imprudemment dans un tel processus, et exiger de traiter avec la collectivité des colocataires, ou un représentant dûment mandaté et doté du pouvoir d’engager les autres.

Les colocataires sont par conséquent condamnés à s’entendre ou se séparer, à moins qu’ils ne trouvent et arrivent à mettre en œuvre un processus élaboré leur permettant de surmonter leurs conflits et de prendre des décisions au moyen de règles de majorité acceptées par tous…


Le départ d’un colocataire


Nul ne peut empêcher un ou plusieurs des colocataires, y compris un des époux d’un couple marié, de donner congé du bail et quitter la location sans être suivis par les autres ! La question est alors de savoir quel est le sort du bail pour ces derniers, et les choses sont loin d’être simples !

La première question-clé est en fait de savoir si le congé de l’un des colocataires met fin ou non au bail pour les autres colocataires.
La jurisprudence semble avoir lié la poursuite du bail avec les colocataires restants à l’existence ou non d’une solidarité de droit – celle des époux, que l'article 1751 du Code civil rend co-titulaires du bail qui leur sert d'habitation, même s'il a été signé que par l'un des deux, ou celle des partenaires d'un « PACS » (pacte civil de solidarité – article 515-4) – ou souscrite par une clause explicite dans le bail.

Cela implique-t-il dans les autres cas (co-preneurs ni mariés ni "PACSés" sans clause expresse de solidarité dans le bail) que le congé donné par l'un des colocataires suffise à mettre fin à la location pour le ou les autres co-titulaires ?

C’est possible, mais néanmoins hasardeux pour un propriétaire qui voudrait adopter cette position, car il n’y a pratiquement pas de jurisprudence dans ce cas de figure, il est vrai assez rare vu la présence quasi-systématique dans les baux de la clause de solidarité explicite...

On peut aussi s’interroger sur la validité de clauses vues dans certains baux, qui stipulent qu’en cas de congé délivré par l’un d’eux, les colocataires s’engagent à donner congé dans un délai spécifié ! Là encore la jurisprudence n’est d’aucun secours, mais le propriétaire qui compterait dessus serait bien imprudent : une telle clause équivaut à un congé conditionnel donné d’avance par les colocataires ; une telle clause, acceptée par des colocataires désireux d’obtenir à tous prix la location convoitée serait probablement considérée comme léonine, et de ce fait réputée « non écrite »...


La solidarité jusqu’à quand ? – incertitude à l’échéance du bail

La seconde question-clé est de savoir si la solidarité entre les colocataires d’origine, et par conséquent la pérennité du droit au bail des colocataires restants pouvait être limitée dans le temps.
En l’absence de clause de solidarité explicite, on conçoit assez bien que la solidarité du partant cesse à la date d’effet de son congé. Par contre, celle résultant d’une clause explicite, sauf rédaction particulière de la clause, s’exerce nécessairement jusqu’à la fin du bail. Mais s’arrête-t-elle à son échéance ?

D’aucuns soutenaient que non, et que cette solidarité continuait notamment après le renouvellement tacite du bail à son échéance.
Une jurisprudence récente a mis les choses au point : dans un arrêt de la 3ème chambre civile du 12 juillet 2000, la Cour de cassation a considéré que la solidarité de co-preneur cessait lors de la tacite reconduction du bail, sa lettre de congé pouvant valoir implicitement opposition à la reconduction du bail à son égard...

A contrario, il faut par contre en conclure qu’en l’absence de congé explicite, la solidarité du partant continue avec le bail renouvelé...

Reste le cas où le colocataire partant présente un remplaçant : sans le secours de la jurisprudence, on peut néanmoins penser que l'acceptation du remplaçant par le bailleur vaut cessation de la solidarité du sortant, à moins que son maintien ne soit expressément stipulée dans l'avenant constatant la substitution...

A noter enfin que le départ d’un des preneurs, lorsqu’il ne met pas fin au bail, ne donne pas lieu à établir un état des lieux avec le bailleur, ni un quelconque droit du partant à récupérer sa quote-part du dépôt de garantie versé par lui lors de leur entrée dans les lieux. C’est encore une conséquence de la non-spécialisation des obligations vis à vis de chaque colocataire.

Pour le propriétaire, le bail se poursuit en effet comme si de rien n’était avec les colocataires restants, jusqu’à ce qu’il y soit mis un terme, soit par congé simultané de ces derniers, soit par congé donné par le bailleur (v. infra) ; ce n’est qu’alors que le propriétaire est tenu d’établir l’état des lieux et de rembourser le dépôt de garantie aux locataires sortants, soit globalement à l’un d’eux, soit selon la clé de répartition que ceux-ci conviennent de lui indiquer. L’état des lieux lors du départ d’un colocataire et la récupération de sa quote-part du dépôt de garantie global est donc l’affaire des colocataires entre eux, le propriétaire n’ayant pas lieu d’être concerné en quoi que ce soit...

Lorsque le départ d’un colocataire n’entraîne pas les autres à mettre fin à la location, ceux-ci peuvent souhaiter lui chercher un remplaçant. Ce remplacement est cependant tout sauf automatique : d’une part la substitution d’un colocataire par un autre doit faire l’objet d’un avenant au bail signé avec le propriétaire par les colocataires restants, le nouveau colocataire et autant que possible le colocataire partant. Le propriétaire a parfaitement le droit de refuser, ou celui de poser ses conditions, en termes de garanties à apporter par le nouveau colocataire, de maintien de la solidarité du colocataire partant, et aussi, fréquemment, d’augmentation de loyer…


Le congé délivré par le bailleur


Le congé du bailleur doit être donné au preneur. Si les lieux sont loués à plusieurs preneurs, le congé du bailleur doit être notifié à chacun d'entre eux individuellement. S’il ne l’est qu’à certains d’entre eux, il ne vaut qu'à leur égard et non à l'égard de ceux qui ne l'ont pas reçu (Cass. 3ème Ch. civ., 3 juin 1971).

Lorsque le preneur est marié, le congé doit être adressé à chacun des époux ; notifié à l'un d'entre eux seulement, il est inopposable à l'autre. En particulier, le congé délivré au mari seul est valable à son égard, mais inopposable à sa femme, laquelle conserve à l'égard du propriétaire sa qualité de locataire (Cass. 3ème Ch. civ., 19 févr. 1969, 10 mai 1989, et 20 juill. 1989).

De même, pour les baux son soumis à la loi du 6 juillet 1989, et qui se transmettent par conséquent aux héritiers en cas de décès d’un cotitulaire (cas notamment des baux meublés), le congé délivré à la veuve ne vaut pas à l’égard des enfants d'un locataire décédé (Cass. 3e civ., 15 juin 1983).



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